調控逐漸生效 房企銷售額增速前四月顯著“剎車”

圖片來源：視覺中國

本輪調控實施近兩年后，房地產行業銷售增速呈現明顯下降的趨勢。截至5月9日記者發稿時，內地及香港上市房企中已經有28家公司公布了前四月的銷售數據，28家公司前四月共計實現銷售金額1.43萬億，同比上漲34%。不過盡管龍頭房企銷售金額繼續創新高，但相比2017年前4月龍頭房企同比業績上漲超過60%的增速來看，2018年前四月同比漲幅明顯放緩。此外，從數據看，4月單月，大部分企業的銷售數據同比明顯放緩，大部分企業消化了2017年預留的簽約業績，調控政策影響越來越明顯。

萬科掉隊

從28家房企表現來看，前四月已經有5家房企躋身千億俱樂部。碧桂園和中國恒大前四月銷售雙雙突破2000億元，萬科、保利地產和融創中國銷售突破1000億元。

碧桂園前四月數據顯示，碧桂園集團共實現合同銷售金額約人民幣2575.2億元，同比增長約26.14%；合同銷售建筑面積約2739萬平方米，同比增長約21.4%。按此計算，碧桂園4月單月合同銷售額695.3億元，是今年以來單月最好成績；合同銷售面積700萬平方米。

中國恒大公告顯示，前四月累計合約銷售金額約達2122.6億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為2046.5萬平方米及每平方米10372元，分別同比增長31.1%、29.4%、5.97%。4月實現合約銷售金額約為人民幣503.9億元，合約銷售面積約為464.7萬平方米，合約銷售均價為每平方米10844元。

萬科在4月表現不佳，在第一梯隊中已與前兩名拉開了差距。萬科A公告顯示，1-4月份公司累計實現合同銷售面積1305.8萬平方米，合同銷售金額1961.5億元，同比分別增長-2.07%和2.08%。公司4月實現銷售金額與面積分別為418.9億元和257.6萬平方米，同比變動分別為0和-11.11%，環比分別下降17.34%和29.17%。

第二梯隊中的融創中國和保利地產四月表現各異。保利地產前四月實現簽約面積803.17萬平方米，同比增長33.12%；實現簽約金額1193.97億元，同比增長42.79%。不過公司四月單月銷售面積和銷售金額增速則出現放緩趨勢。融創中國四月實現了業績大爆發，公司4月實現新增預訂銷售金額364.7億元，同比增長86%，前四月實現合約銷售金額1111.2億元，同比增長74%。

一些中小規模房地產公司前四月銷售增速驚人，新城控股、中國金茂、世茂房地產、奧園地產、龍光地產、花樣年、中駿置業前四月銷售同比增速均超過了50%，這些增速居前的企業期間銷售均價在10000元/平方米左右，這顯示出，三四線城市項目仍然是房企業績增長的主要抓手。

同期也有首創置業、陽光100、金地集團、龍湖地產前四月銷售金額同比成下滑趨勢，受項目集中于一線城市影響，首創置業前四月銷售金額同比下降25%。

拿地兇猛

土地市場同樣火熱。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年截至5月9日，在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀錄。50大城市合計土地出讓金高達12340.6億，同比2017年同期的8212.4億上漲幅度高達50.3%。其中，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市，賣地金額均超過了100億，同比上漲明顯。

中原地產首席分析師張大偉表示，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現的流標主要是地塊有多重復雜的屬性，導致房地產企業拿地意愿不強烈。最近信托等資金監管嚴格，導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。三四線城市土地市場也明顯活躍，在2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，刷新了熱點城市的土地銷售額歷史同期紀錄。

房企公告顯示，龍頭房企仍然保持了較大的拿地力度。萬科公告顯示，公司4月新增22個項目和9個物流地產項目，其中22個項目共計支出116.77億元。保利地產公告顯示，公司近期通過拍賣及掛牌的方式獲得9塊土地，成交金額超過150億元。其中，公司通過掛牌方式獲取杭州市上城區錢江新城皓月路西側地塊，項目用地面積107887平方米，成交總價高達100億元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目25%權益，并擬引入合作方共同開發。

調控壓力下，高周轉成為房企共同的選擇。房企公告顯示，隨著紅五月到來，房企推盤力度加大。

金地集團公告顯示，公司5月-6月新推或加推盤計劃的項目達到了43個，項目主要分布在二三線城市，其中，廣州（4個），東莞（4個），大連（3個），沈陽（3個），金華（4個）成為重點推盤區域。

并購活躍

近期案例顯示，2018年預計仍是房企并購大年，通過項目并購轉讓，部分房企告別地產行業，而部分企業借此斬獲項目，實現戰略布局。張大偉表示，做大依然的當下房企的主流選擇。整體看，房企拼規模趨勢加劇。

今年3月，碧桂園、保利、陽光城、卓越集團等房企歷經多輪競拍，深圳卓越集團最終以51.02億元的價格成為項目最高報價人，較掛牌起始價溢價約43%。廣物地產成立于2007年，公司項目主要分布于廣州、佛山、肇慶、?？?、三亞等城市，土地儲備面積超千萬平方米。

泰禾集團則選擇成立并購基金，通過更加節省現金的方式進行并購。公司擬與控股股東泰禾投資集團有限公司兩家下屬公司共同出資設立產業并購基金，總規模為不超過200億元。泰禾集團表示，并購基金以股權投資方式或法律、法規允許的其他方式，直接或間接投資于符合公司戰略布局的房地產項目。

首創置業近期通過股權收購方式獲得天津北辰項目，借此解決北京項目占比過高的意圖明顯。公告顯示，北辰項目距天津中心城區半小時生活圈內，是天津未來建設和發展的重點區域；定位首次改善和首次置業客戶，配套設施完善，交通便利，規劃地上建筑面積約25.3萬平方米。

來源：中國證券報 記者 張玉潔