亞運概念致杭州樓市持續火熱 “后亞運時代”再現高開低走？

每經記者 程成    每經編輯 梁秋月    

萬人登記搖號搶購數百套房源、銀行門口排隊驗資的隊伍長達1公里……用火熱來形容當下的杭州樓市并不為過。盡管3月29日杭州出臺搖號購房新政，但似乎并沒有澆滅購房者的熱情，也未平息他們的焦慮。

后G20時代，即將到來的亞運會，無疑成為杭州身上的重要標簽，市場也愿意將“亞運概念”作為杭州樓市火熱的注解。作為亞運會各類設施中與地產關系最近的亞運村，無疑成為業內關注的焦點。今年2月初，杭州亞運村確定選址錢江世紀城北；5月初，綠城、萬科、華潤入圍亞運村建設。

在杭州樓市版圖中，于今年開工、占地近1700畝的亞運村份量極重。而在廣州亞運城高開低走的“陰影”下，杭州亞運村能否避免重蹈覆轍？“后亞運時代”，杭州樓市又將走向何處？

亞運村區域房價一年漲近6成

2015年9月16日，杭州獲得2022年第19屆亞運會主辦權，杭州也成為繼北京、廣州之后，第三座舉辦亞運會的中國城市。

亞運會舉辦地確定后，亞運村的選址成為廣泛關注的焦點。今年2月初，杭州官方公布亞運村選址等規劃指標。信息顯示，杭州亞運村位于錢塘江南岸的蕭山區，由錢塘江、錢江世紀城、杭甬客專圍合而成。總占地面積1695畝，由運動員村、媒體村、技術官員村，以及綠化景觀等組成，其中含金量最高的運動員村、媒體村和技術官員村占地面積達到996畝，住宅規劃建筑面積238萬平方米。

5月23日下午，《每日經濟新聞》記者實地探訪了蕭山區錢江世紀公園東北側的亞運村地塊。從地鐵2號線錢江世紀城站出來，沿平瀾路向北步行約1公里，空曠的亞運村地塊盡收眼底。記者在現場看到，目前地塊內雜草叢生，已有少量工廠機械進場施工。按照計劃，亞運村計劃于2018年6月開工。4年后的亞運會，這里將是賽事運動員等的生活區域。而會后，數百萬平方米的亞運村，將成為商品房，由承建的開發商出售給購房者。

圖為杭州亞運村地塊現狀 程成攝

亞運村地塊雖較“荒蕪”，但因其所處錢江世紀城板塊，商務氛圍并不弱，該板塊自2003年起就已進行開發建設。記者粗略統計，僅亞運村周邊已建成和在建的商務樓宇就不下20座，從各寫字樓進出的年輕白領比肩疊跡。第三方平臺數據顯示，目前錢江世紀城寫字樓的租金在1.5元~3.5元/平方米/天不等，物業費約在10元/平方米/月左右。

此外，錢江世紀城區域居住氛圍也很濃厚。除融信保利創世紀、利二花苑等住宅外，還有麗景國際等多個商住樓。

“2015年我買的時候單價還不到2萬元，現在二手掛牌價應該上4萬元了吧。”在亞運村旁的麗晶國際，一位業主向記者表示，“錢塘江、錢江世紀公園、奧體中心就在眼前，旁邊還有亞運村，未來這邊只會越來越好”。

記者查詢發現，麗晶國際在2013年開盤時均價僅在1.2萬元/平方米左右。而從麗晶國際樓上望去，西側的奧體中心，北側的錢塘江、錢江新城、錢江世紀公園盡收眼底，亞運村地塊也一覽無余。

圖為杭州亞運村西側的錢江世紀城公園以及錢塘江對岸的錢江新城CBD 程成攝

在記者的隨機走訪中，不管是在附近商務樓宇工作的年輕白領、周邊居住的居民，還是來錢江世紀公園游玩的游客，除了對杭州亞運會的期待外，大多也認為近期杭州樓市火熱，與亞運會的臨近不無關系。

“為了迎接亞運會，又是修地鐵、修路，還要修文體場館，配套越來越好，房價沒有不漲的道理！”上述麗晶國際業主告訴記者。

根據克而瑞的數據，自2015年9月獲得亞運會主辦城市后，至2018年4月底，規劃面積22.27平方公里的錢江世紀城板塊，商品住宅成交量達到153萬平方米，共1.5萬套。

價格方面，今年4月份，錢江世紀城商品住宅成交均價35336元/平方米，同比漲幅56.5%，較2015年9月漲幅155%，約為同期杭州全市平均房價漲幅的2倍。

從房價來看，亞運村所在的錢江世紀城板塊無疑是亞運會最大的受益者之一。

“后亞運時代”樓市或有透支隱憂

克而瑞數據顯示，涵蓋北上廣深，以及各省區市省會（首府）等36個城市的房價數據中，2018年4月份，杭州商品住宅成交均價26255元/平方米，以31%的同比漲幅位居上述36個城市第二位，僅次于青島37%的同比漲幅。

亞運會概念，無疑是杭州樓市火熱的重要原因。多位市場分析人士認為，舉辦亞運會，除提升杭州國際影響力外，包括道路、地鐵、公交、文體設施等配套都將逐步完善，亞運會將成為提升杭州軟硬實力的重要催化劑。

作為亞運會的重要設施之一的亞運村，因其體量巨大、自帶光環，而格外受關注。

“從過往經驗來看，亞運村的住宅價格一般會經歷這樣幾個階段：會前，基礎設施大量投入，房價快速上漲；會后一段時間內達到頂峰；隨著亞運賽事結束和亞運熱的退卻，房價一般會出現下跌或跑輸大勢。”地產分析人士、優淘城總裁薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者。

以總規劃建筑面積約500萬平方米的廣州亞運村為例，從2004年到2010年亞運會前，亞運村所在區域的房價從4000元/平方米一路突破10000元/平方米。但亞運會后，上市銷售的廣州亞運村經歷了“高開低走”的行情。

開盤當天，亞運村均價約12000元/平方米左右，當年成交3878套、45億元，登頂廣州樓市“雙料冠軍”。但一直到2016年年中，其房價還在13000元/平方米左右徘徊。目前，廣州亞運村在售二手房、新房（裝修交付）均價約在25000元/平方米左右。

8年時間亞運村房價僅上漲約108%，且前6年房價基本“漲不動”。

對比廣州全市的行情，網易房產數據中心的數據顯示，廣州一手住宅均價在2010年首次突破萬元，同比漲幅近4成，達到13060元/平方米左右。2016年年中，廣州新房均價約20000元/平方米。目前，廣州二手住宅成交均價約30900元/平方米左右。

粗略計算，8年間廣州樓市價格上漲137%。

如此看來，廣州亞運村經歷了先高開低走、后跟隨大勢補漲的行情，但房價走勢依然跑輸廣州樓市整體行情。而其2016年后出現的補漲行情，也主要得益于當年樓市去庫存政策帶來的全國性房價上漲趨勢，以及亞運村自身配套設施的完善。

“與廣州亞運村選址遠離市中心、配套設施全靠自建不同，此次杭州亞運村離市中心更近、周邊配套設施也更加完善。”薛建雄分析認為。

從區位上看，杭州亞運村北依錢塘江，與錢江新城CBD、杭州市政府隔江相望，西臨錢江世紀城、錢江世紀公園、奧體中心。交通方面，目前已有地鐵2號線，未來還將新增地鐵6號線。

此外，與廣州亞運村此前由5家房企組成聯合體聯合競標建設不同，此次杭州亞運村的運動員村、媒體村、技術官員村交由3家房企單獨建設。這一模式在不少業內人士看來，可減少巨大的協調成本，提高決策效率，降低市場風險。

“當前杭州樓市確實很熱，亞運會帶來的利好集中釋放，房價漲幅非常明顯。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，“未來亞運會結束后，城市建設基本成型，利好將逐漸消退，而亞運村200多萬平方米住宅的相繼上市，要防范樓市的潛在透支風險”。

數據顯示，2016年、2017年，杭州土地出讓面積分別為532萬平方米、691萬平方米，總規劃建筑面積分別為1252萬平方米、1585萬平方米，其中住宅可建面積分別為983萬平方米、985萬平方米。

“但未來隨著利好的逐一兌現，以及城市建設投入的下降，或者樓市再現大的調控政策的話，‘后亞運時代’的房價很有可能會往下走。”薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，“但如果杭州能成功實現向以互聯網企業、金融企業為代表的高端服務業轉型，杭州樓市也許會得到支撐并再次爆發”。