四個點(diǎn)看杭州“亞運(yùn)效應(yīng)”：借亞運(yùn)之勢夯實(shí)城市發(fā)展主戰(zhàn)略

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 梁秋月    

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杭州，2022年亞運(yùn)會承辦地。自今年2月12日確定亞運(yùn)村建設(shè)地點(diǎn)后，5月亞運(yùn)村招標(biāo)工作拉開大幕，至今各大場館設(shè)施的建設(shè)已步入快車道。

而當(dāng)圍繞亞運(yùn)會的多類工程啟航，人們也開始探討，這些建設(shè)對于正處“后峰會、前亞運(yùn)”轉(zhuǎn)型發(fā)展時期的杭州，到底有何影響；對杭州的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)，又有什么啟示？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

看城：放大“亞運(yùn)效應(yīng)” 杭州力爭經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一場盛會造就一座城。亞運(yùn)會往往會給舉辦城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境改善乃至城市土地價值提升等帶來新一輪機(jī)會。縱觀世界大賽的歷史，諸如北京、漢城、悉尼、多哈、廣州等多個舉辦過大型賽事的城市，也都在城市功能整合、規(guī)劃布局調(diào)整、城市形象提升等方面有直觀改善。

在近日召開的“兩帶兩廊”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)布會上，杭州蕭山區(qū)委副書記、區(qū)長王敏就曾直言，“要最大限度放大籌備亞運(yùn)對城市發(fā)展的拉動作用”。

而根據(jù)《2022年第19屆亞運(yùn)會主辦城市合同》和已初步確定的競賽項(xiàng)目，目前杭州市屬第一批33個場館及設(shè)施建設(shè)任務(wù)已經(jīng)明確。其中，新建場館5個、續(xù)建場館7個、改造提升場館12個、臨建場館7個、新建亞運(yùn)村1個、利用現(xiàn)有資源改造提升亞運(yùn)分村1個。工程量級和工程種類都遠(yuǎn)勝于杭州市以往的大型市政項(xiàng)目。

的確，對于處在“后峰會、前亞運(yùn)”戰(zhàn)略機(jī)遇期的杭州，其希望從亞運(yùn)場館、亞運(yùn)村的營建到整個亞運(yùn)會承辦中獲取紅利，或許也不僅是為2022年亞運(yùn)會本身創(chuàng)造最優(yōu)環(huán)境，也是在為這座城市升級一流市政配套，提供產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力。

以交通為典型，在亞運(yùn)會的觸發(fā)點(diǎn)下，杭州蕭山在“12588”交通大會戰(zhàn)中確定，建成“八縱十四橫”城區(qū)路網(wǎng)，新增134.2公里的城市道路。同時杭州也迎來了4條地鐵線，杭州地鐵三期規(guī)劃10條線全面鋪開建設(shè)。

克而瑞江浙區(qū)域總經(jīng)理劉晨光告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，杭州在G20之前，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)起到帶頭引領(lǐng)的作用，在這個基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)升級，完全不同于以往的經(jīng)濟(jì)模式，也使得高收入人群大幅導(dǎo)入，客群發(fā)生變化。

從長期來看，G20之后迎來亞運(yùn)會這一機(jī)遇，在帶動互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)乃至整個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和汽車制造業(yè)的快速發(fā)展方面，能為杭州帶來可持續(xù)發(fā)展的動力。同時政府也在推動城市能級的提升，對杭州的產(chǎn)業(yè)和人才換代升級，都有影響。

不過劉晨光也指出，“亞運(yùn)會”這個概念在前兩年還盛行，當(dāng)下已經(jīng)不提了。杭州已經(jīng)過了單純靠“旅游城市”聞名的階段，過了需要G20和亞運(yùn)會等概念來推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，杭州的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以不完全依托于亞運(yùn)會。

看房：房地產(chǎn)多方受益 商住均“看漲”

亞運(yùn)會這類重大賽事對于舉辦地經(jīng)濟(jì)的影響是不可忽視的，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。劉晨光也直言，城市的發(fā)展就將直接為房地產(chǎn)提供支撐。

他指出，源于辦好賽事的初衷，主辦城市進(jìn)行高密度的投資和改造，除了引入大量金融投資外，還會對城市的功能、交通、景觀以及環(huán)境、管理、運(yùn)行機(jī)制等方面有重大改變。歷史上舉辦過亞運(yùn)會的諸多城市，無不在沿著這樣的軌跡發(fā)展，而最為受益的行業(yè)之一，一定有房地產(chǎn)。

“大型體育賽事往往會對一個城市的發(fā)展起到推波助瀾的作用，對樓市和房價的提升同樣如此。”劉晨光表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對1992年以來的奧運(yùn)會、亞運(yùn)會舉辦地的房價走勢對比發(fā)現(xiàn)，自申辦成功開始至賽事結(jié)束后一年內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績r都會有不同幅度的上漲，部分城市甚至?xí)谫愂陆Y(jié)束一年后出現(xiàn)補(bǔ)漲。

就杭州而言，世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理徐典群向記者分析，杭州曾是一個傳統(tǒng)旅游城市，商業(yè)地產(chǎn)缺乏動力和推進(jìn)因素。G20之后，2016年下半年開始的一整年中，政府花大力氣做了很多城區(qū)改造、動拆遷工作；大量開發(fā)商進(jìn)駐，杭州住宅市場上漲明顯。

他指出，同樣的道理，借勢亞運(yùn)會，依托地鐵1號線、2號線和4號線及慶春路過江隧道等交通要道，以行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、文體等主導(dǎo)功能的完善，杭州已經(jīng)顯現(xiàn)出領(lǐng)銜發(fā)展的優(yōu)勢。并且“錢江新城+錢江世紀(jì)城”已體現(xiàn)出打造最具開放性和時尚性的國際化新興市級商業(yè)中心的潛力。

以寫字樓為例，徐典群預(yù)計，杭州奧體板塊在2019年~2022年將會有寫字樓集中入市，屆時預(yù)計有七八個項(xiàng)目累計150萬平方米以上的體量在亞運(yùn)會前后竣工。

而在今年，杭州的商業(yè)地塊價格已被大幅拉升。5月底，杭州武林天水單元XC0105-05A地塊（百井坊地塊）的總成交價高達(dá)107.31億元，溢價率118.51%，折合樓板價55285元/平方米，競得者為恒隆地產(chǎn)。

看域：錢江新城享疊加利好 迎新一輪飛躍

就房地產(chǎn)板塊而言，“亞運(yùn)效應(yīng)”體現(xiàn)得更為明顯的，無疑是奧體區(qū)域。

據(jù)一位杭州房地產(chǎn)資深人士介紹，2013年龍湖進(jìn)駐的濱江奧體板塊，2014年整個杭州樓市進(jìn)入低谷期，然而2015年杭州獲得2022年第19屆亞運(yùn)會的舉辦權(quán)后，格局開始變化，近兩年崛起成為杭州的新貴豪宅區(qū)，房價達(dá)到5萬/平方米的水平。

“后亞運(yùn)時代，奧體將會是大型會議和賽事承辦地，除了運(yùn)動場館之外，有很多商業(yè)設(shè)計，包含交通、商業(yè)配套，商務(wù)，整個區(qū)位有望成為新的CBD。”劉光晨表示。

更大范圍內(nèi)，錢江新城作為受亞運(yùn)會直接影響的區(qū)域，本身便具備產(chǎn)業(yè)聚集能力，更有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

《杭州市商務(wù)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》也指出，“十三五”期間，杭州將建成錢江新城-錢江世紀(jì)城、運(yùn)河湖濱高端商務(wù)帶(運(yùn)河-武林-湖濱-吳山)等2個市級商業(yè)中心，培育下沙、江南等6個城市級商業(yè)副中心。

劉晨光告訴記者，在未來四年亞運(yùn)會的建設(shè)過程中，錢江新城融合了升級企業(yè)總部、新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等多項(xiàng)功能，信息化產(chǎn)業(yè)總部、金融總部、浙商總部、電子商務(wù)總部等均將坐落于此。“可見，錢江新城在開亞運(yùn)會之前，已經(jīng)把外圍市場做了起來，形成了具備足夠商業(yè)配套的成型的居住區(qū)”。

劉晨光認(rèn)為，杭州既然無法借助亞運(yùn)村開辟新城，那就借勢亞運(yùn)村夯實(shí)中心區(qū)，夯實(shí)擁江發(fā)展的主戰(zhàn)略，屆時，將從主城區(qū)延伸到錢江新城。

58安居客房產(chǎn)分析師董蓓蓓也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于杭州而言，首先在板塊建設(shè)上，錢江世紀(jì)城作為杭州國際化城市的新中心，配套先行，如今板塊內(nèi)地鐵、隧道、機(jī)場快速等交通路網(wǎng)初步完成，大型商業(yè)綜合體、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施逐步落地，2022年錢江世紀(jì)城將成為一個配套完善的中央商務(wù)區(qū)。

看勢：客觀看待“亞運(yùn)會” 杭州樓市將是“慢牛行情”

不可否認(rèn)，無論從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是城市板塊升級角度，亞運(yùn)效應(yīng)下的房地產(chǎn)市場被廣泛看好。

不過在劉光晨看來，杭州亞運(yùn)會拉出的這波“樓市陽線”不是孤立而論的。

實(shí)際上，杭州處于城市高速發(fā)展的黃金期，本身大都市圈的形成、城市建設(shè)紅利的不斷兌現(xiàn)，便對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到有力支撐。

劉晨光表示，整個浙江市場容量非常大，千億房企紛紛扎根于此，放眼全省，銷售額前十的房企門檻至少是300億，排名第一的銷售額能達(dá)到500億，比如祥生90%貨值都在浙江。從這點(diǎn)上說，樓市對浙江經(jīng)濟(jì)的支撐力較強(qiáng)。

實(shí)際上，2016年以來，杭州便堅(jiān)定“房住不炒”的調(diào)控方向，板塊內(nèi)房價過度上漲現(xiàn)象已得到一定的控制。而目前，從杭州的土地供應(yīng)也可發(fā)現(xiàn)，在2018年的供地計劃中，蕭山將土地盤活作為重頭戲，合理把控，做好存量土地的挖掘，完善土地要素市場化配置，提高板塊土地利用率，減少土地空置率。

劉晨光告訴記者，在場館建設(shè)過程中，政府會加大土地出讓，往往花錢的不是場館，而是依附在場館之下的配套、軌道交通和城市快速干道建設(shè)。

而城市往往會加大土地投放量來維持財政平衡，這就需要政府靈活運(yùn)用土地投放指標(biāo)。比如，在亞運(yùn)會場館所在區(qū)只做有限投入，不斷擴(kuò)大區(qū)域邊界，以發(fā)展帶動邊界擴(kuò)大為核心投放土地。這樣做既能給亞運(yùn)場館所在地留出空間，又能起到穩(wěn)定房價的作用，形成“慢牛行情”。

“這也是亞運(yùn)會所在城市的房價規(guī)律，即兩極分化行情——舉辦地城市，供給量穩(wěn)定價格穩(wěn)定，亞運(yùn)會場館的輻射區(qū)域，會在‘慢牛’過程中不斷拉升。”劉晨光說。