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    城市建設用地增量僅100余平方公里 上海將向土地要“效率”

    每日經濟新聞 2018-06-21 20:37:32

    隨著樓市精準調控的深入,各城市的土地供應情況也有所不同。作為一線城市的代表上海,無論是數量,還是規劃建筑面積,租賃住房用地都成為了上半年土地市場的主角。而在發展住房租賃和上海市城市總體規劃的大背景下,優化城市土地利用結構尤為重要。

    每經記者 程成    每經編輯 梁秋月    

    攝圖網圖

    近年來,經濟社會的快速發展,人口、產業的集聚和擴張,對城市建設用地的需求呈現逐漸增長的趨勢。但另一方面,在嚴格控制新增建設用地和耕地紅線的大背景下,土地供需矛盾日益突出,城市發展面臨的土地約束問題也逐漸顯現。顯然,通過新增建設用地的途徑已難以解決土地約束問題。

    土地約束難題如何破?近幾年,上海先后出臺多項政策,通過鼓勵城市更新、提高土地節約集約利用水平等方式,在城市建設用地“控總量”的同時,調整不同類型土地的用地結構,來破解城市發展面臨的土地約束難題。

    “對于上海這樣的一線城市來說,房地產市場已經進入存量時代,新增土地供應量逐步萎縮,盤活存量土地資源是未來發展的重點之一。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經濟新聞》記者。

    向土地要“效率”

    6月12日,位于上海市徐匯區濱江板塊的1宗商辦地塊掛牌出讓,最終,網易以19.6億元的底價競得。出讓公告顯示,上述徐匯區黃埔江南延伸段WS5單元1886S-Q-1地塊,總占地面積1.92萬平方米、總規劃建筑面積7.69萬平方米。

    這意味著,網易競得該地塊的樓板價僅約25500元/平方米,此外,該地塊北距地鐵11號線200米左右,南側距黃浦江不足500米,地理位置十分優越,在業內看來,該地塊的樓板價并不高。

    值得注意的是,上述地塊的樓板價雖不高,但土地部門對后期開發設置了較高條件,通過引入“全生命周期管理”,在建設管理、功能管理、運營管理、轉讓出租抵押管理、違約管理等方面,進行了相當細致嚴格的規定。具體來看,地上地下空間利用、自持年限、導入產業、研發投入強度等方面,均設置有諸多限制條件。

    多位業內人士分析認為,近年來上海在經營性用地的出讓中,一改過去單純通過提高容積率來提升土地利用效率的做法,轉而實施全生命周期管理的辦法,將項目建設、運行質量與綜合效益等相關要素納入土地出讓合同管理中,通過土地核驗、定期評估、誠信管理等,進行全過程監管。同時,鼓勵和引導土地節約、集約利用。

    《每日經濟新聞》記者注意到,早在2014年初,上海就下發《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》,明確提出通過強化土地利用全生命周期管理等,提升土地資源配置效率。

    而全生命周期管理的一個重要背景是,當前上海建設用地規模接近極限,土地供需矛盾突出。

    年初,《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》(下稱《規劃》)正式發布,《規劃》提出,上海要在2020年基本建成國際經濟、金融、航運中心;在2035年基本建成卓越的全球城市、具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市。而這一城市目標的實現,都將依賴于充裕的土地資源做支撐。

    根據《規劃》,2020年上海城市建設用地規模將控制在3185平方公里,2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是,至2015年末,上海城市建設用地規模已達3071平方公里。這意味著未來十幾年,上海城市建設用地規模增量空間僅有100余平方公里。

    此外,建設用地布局分散、結構不合理、用地效率不高等問題,也是實施全生命周期管理的一個重要原因。

    根據上海市規劃國土資源局官網數據,僅2015年,上海就根據土地全生命周期管理要求,共收回閑置土地81幅、289公頃;共督促135幅、448公頃地塊及時開工建設。上海土地市場網的數據也顯示,近4年來,上海共有435宗經營性用地、475宗工業用地通過全生命周期進行動態監督管理。

    “盤活存量用地,優化城市土地利用結構,可有效緩解上海土地供應瓶頸約束。”詹毅凡說。

    實際上,目前上海的部分國企也在推進其持有的工業用地盤活計劃。如近期面市的城市更新項目“上生新所”,就通過將位于上海城市核心區、原屬上海生物制品研究所的10余棟閑置老工業廠房等進行微改造,不僅盤活了存量工業用地,還讓這些閑置土地煥發出了新的生命力。

    租賃住房用地成“主角”

    克而瑞數據顯示,今年1~5月上海共成交94幅土地,總規劃建筑面積753萬平方米,同比增長100%;上海也以406億元的土地出讓金位列全國第7位,同比增長25%。盡管前5個月上海土地出讓金位居全國前列,但從溢價率來看,上海土地市場呈現明顯“降溫”態勢。

    根據克而瑞數據,4月份,上海土地成交溢價率僅為4%。上半年上海成功出讓的2宗商品住宅用地,均以底價成交,總規劃建筑面積約16萬平方米,總出讓金約49億元。

    “目前上海土地成交金額不高,主要由于政府供地較少。”詹毅凡說,“上海土地成交低溢價率并不能說明土地市場的降溫,這主要受政府提高土拍門檻、設定特殊條件,限制競拍者來影響溢價率”?!睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?,上述2宗商品住宅用地,每宗均只有1家有效競買申請人。

    與僅成功出讓2宗商品住宅用地不同的是,前5個月,上海成功出讓11宗租賃住房用地,總規劃建筑面積61萬平方米,總出讓金34億元。無論是數量,還是規劃建筑面積,租賃住房用地都唱了上半年土地市場的主角。

    實際上,根據規劃,在上海“十三五”期間的住房供應體系中,租賃住房也將成為主力。去年7月,《上海市住房發展“十三五”規劃》發布。“十三五”(2016年至2020年)期間,上海將新增住房供應170萬套,比“十二五”增加60%左右。新增的170萬套住房中,商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。僅租賃住房在“十三五”期間的新增供應量中的比重,就已超過40%,遠遠高于商品住房的供應。

    自去年7月24日上海市首次推出租賃住房用地以來,目前上海市已成功掛牌出讓32宗租賃住房用地,總規劃建筑面積205萬平方米,將至少提供2.4萬套租賃住房。需要注意的是,上述32宗租賃住房用地中,有20宗位于外環線內,其中有多宗租賃住房用地由商業用地變更土地性質而來。

    此外,在租賃住房用地的供應方面,除了政府收儲或調整性質的土地外,上海本地國企存量土地資源也是租賃住房用地供應的重要來源。如光明集團此前就表示,將先期拿出26塊自有土地建設100萬平方米租賃住房;上海地產集團也表示,將拿出首批7幅自有土地建設租賃住房。

    5年新建70萬套租賃住房、拿出外環線內的稀缺土地資源建設租賃住房。在嚴格限制城市建設用地規模的背景下,土地資源向租賃住房用地傾斜,無疑將進一步壓縮商品住房用地供應。

    “上海大力發展租賃住房,長期來看,隨著上海產業結構、人口結構的調整,高端產業、高收入群體會不斷聚集,未來可供銷售的商品住宅房源一定會越來越少。”優淘城總裁薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者。

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