嚴防擴大基建投資再衍生出樓市虛假繁榮

李宇嘉

本周二剛剛發布的1~7月經濟數據顯示，全國固定資產投資（不含農戶）增長5.5%，這也是多年來的最低增速。基建投資成為拖累固定資產投資的罪魁禍首。

今年以來，我國基建投資增速持續回落，由去年年底的14.9%逐月下滑，1~7月基建投資增速僅5.7%。近期，政策信號很明顯，基建將作為下半年供給側結構性改革補短板的重要內容。最近，鐵路機車車輛投資和相關基建加速推進，業內預測，2018年鐵路投資將重返8000億元以上。同時，2017年8月開始陷入停滯的城市軌道交通建設審批，近期重新啟動，蘇州和長春新一輪軌交規劃已獲發改委通過。

按財政部規定，沒有收益的公益性事業性基建，主要靠一般公共預算收入償還；有一定收益的公益性基建，以政府性基金或專項收入償還。

目前，盡管“去杠桿”轉向“結構性去杠桿”，一些債務率較低的地方尚有“加杠桿”空間，但全社會宏觀杠桿率已經到了很高的水平，基本與發達國家水平相當，再加上2017年以來嚴控地方債務（比如新預算法、43號文、清理PPP等），以政府性基金對接基建將備受重視。

在當前的政府性基金中，國有土地出讓收入約占80%。同時，房地產及相關稅收占地方稅收收入20%左右。因此，一般預算收入作為資本金的項目也好，還是政府性基金（包括沒有納入出讓金的“土地作價入股”）作為資本金的項目也好，業內預計地方財政對樓市依賴很難下降。

對于地方基建項目，過去一般按30%左右的資本金加70%左右的配套資金融資建設，且資本金部分很多并非財政資金。但是，2018年4月資管新規正式落地后，委托和信托貸款等非標融資大幅下滑，由正轉負。金融嚴監管下，違規加杠桿模式無法持續。

圖片來源：視覺中國

此外，在高鐵和軌交站場開發和運營當中，過去房地產一直發揮著“原動力”的重要角色，再考慮到近期部分地方財政困難，因此各界普遍預計，未來基建發力對房地產的依賴恐積重難返。

從過往經驗看，基建“補欠賬”和樓市繁榮相互支撐，加上一些“補短板”項目在地方會異化為沒有需求和收入支撐的“白象工程”，倒逼樓市依賴和“托底樓市”的救市行為。

那么，從上述情況分析，加大基建投資和補短板是否意味著樓市新一輪反彈將要來臨呢？以當前樓市調控的堅定決心和本輪補短板的邏輯來看，結論當然是否定的。

本輪基建投資是“轉型”背景下“穩增長”，與過去“周期”背景下的“穩增長”有所不同。

首先，無論上世紀90年代應對亞洲金融危機，還是2008年應對全球金融危機，基建都扮演著重要抓手的角色，即“基建一活，滿盤皆活”。而此次基建投資盡管有“穩增長”的意味，但更多是“穩增長”與“調結構”的平衡。

其次，前兩次基建高峰著重于投資等“舊動能”的恢復，此次則是激活內需動力、堅決不走“老路”。

再次，前兩次基建高峰，重點在保障性安居工程、農村基礎設施建設、“鐵公機”等重大項目。但目前，這些“傳統基建”已基本到位，新基建重點是精準脫貧、鄉村振興、新型基建、生態環保等社會事業“補短板”。

事實上，近年來財政投放的結構明顯優化，以交通為代表的傳統基建類投放下降，社保就業、醫療衛生等明顯回升。今年1~7月，財政分項支出中，科學技術（16.1%）、社保就業（10.2%）支出增速較高，而交通運輸（-1.9%）支出增速則是由正轉負。

基建抓手的“穩增長”推進了20年，但短板仍舊明顯。目前，城市污水處理率達90%，而農村僅10%左右。僅云南、貴州、陜西和甘肅等四個省份，就有216個貧困縣，今年上半年專項扶貧支出同比增長39.7%，意在激活內需傾向最大的群體。

當前，欠發達地區公路、鐵路、電網和水利供氣等基建領域，存在巨大短板。而在發達或人口密集區，排澇管網、地下管廊，軌交連接外圍及都市圈公共服務一體化，信息、物流及5G等新產業，也對基建有巨大需求。

另外，此次基建還需要預防因之前快速去杠桿、表外融資收緊、融資平臺資金鏈斷裂、項目爛尾等而出現“處理風險的風險”，為此國務院提出“保障融資平臺合理融資需求”。可見，此次重提基建投資主要聚焦社會事業，鐵路投資和軌道交通并非像過去那樣成為“絕對主角”。

而在項目資本金來源上，將以中央撥款和以1.35萬億元“專款專用”的地方專項債為主。財政部昨日專門發布《關于做好地方政府專項債券發行工作的意見》，要求加快地方政府專項債券發行和使用進度，更好地發揮專項債券對穩投資、擴內需、補短板的作用。另外在資管新規框架下，政令暢通，不太可能出現以往隱性擔保下，縱容融資平臺以樓市為支撐的違規融資。

當然，樓市和基建良性循環是合理的，基建完善后空間升值能夠反哺基建投資。早在2014年8月，國務院就發布了《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》。近期，作為軌道投資大省的廣東透露，土地綜合開發支持政策出臺在即，要充分挖掘鐵路項目開發潛力。

對于鐵路和軌交類大宗投資，以往“投入-產出”期限和資金錯配嚴重，對此土地綜合開發將是糾錯的選擇。在這一方面，深圳和廣州已經走在了前頭，比如萬科和深圳地鐵合作、越秀地產與廣州地鐵合作等。

客觀上講，推進城鎮化、解決地方收入來源，政府開展宏觀調控，現階段房地產的作用不可忽視，而夯實基建和樓市良性循環至關重要。無論是落后地區脫貧攻堅，還是發達地區軌交布局，都有利于解決內需的后顧之憂，也利好樓市平穩發展。“美好生活”訴求的滿足，也包括美好的居住需求、配套需求。

更重要的是，基建和樓市良性循環，有利于樓市高位保持平衡。“高位平衡”不僅能穩投資、穩預期，還能為經濟轉型、財稅改革等騰出空間，這是當前管理層對樓市的主要態度。因此，棚改“三年攻堅”，農村危房改造，非戶籍人口納入住房保障，這些都是房地產供給側改革的內容、寶貴的增量，也是基建的一部分。另外，地下管網和排污排澇，電網、水利和供氣等“補短板”，這在一定程度上也是房地產的配套，這些都會帶來樓市平穩，并傳導至合理的住房消費。

另外，以調控來夯實資金防火墻必不可少。上半年全國樓市共出臺260多項調控措施，同比增長80%，之所以“房價還會漲”的預期還在，就在于市場猜測地方對樓市依賴很大，就比如此次國家強調基建投資，很多人的直觀邏輯就是后續或許會松綁調控，由此“做多樓市”又成為一種選擇。

對此，“一分部署、十分落實”，過去也曾經有良好的政策設計，但落到地方往往異化為“上項目”和“面子工程”，產生了很多“養不起”、“扔不掉”的形象工程，最后只能追認現實，一次又一次地妥協。

傳統“鐵公機”等基建需要量力而行，而形象工程則堅決不能再搞，要堅決防止“轉型”背景下基建模式重復，造成新的產能過剩，樓市泡沫化繼續累積。

而要杜絕這一點，就要將國家的戰略設計落實到位，讓嚴密的政策體系落實下去，加強項目各個環節的監督和追責。只要政策執行不會走歪，也就不會導致從基建到樓市的虛假繁榮。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）