“鎂刻三人行”主題對話：城鎮化背景下如何建設特色小鎮

每經記者 董青枝 王佳飛 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

由《每日經濟新聞》獨家主辦的專業型論壇——中國價值地產年會已成功舉辦7 屆，并分別走過廣州、杭州、蘇州、南京、成都、上海等熱點城市。中國價值地產年會逐漸用自己的方式影響著主流媒體觀察地產這個行業的視角。

9月27日，上海。第八屆中國價值地產年會將聚焦“大城·無界”。屆時，《每日經濟新聞》將聯手中國指數研究院，獨家發布《2018 年中國城市價值白皮書》。

自國家2016 年提出發展特色小鎮以來，在城鎮化的背景之下，特色小鎮正以令人始料不及的速度站上了風口，吸引了碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等七成百強房企紛紛布局，特色小鎮發展呈燎原之勢。

在第八屆中國價值地產年會即將舉行之際，作為《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）地產版塊的對話欄目——鎂刻三人行，本期特別推出主題對話：城鎮化背景下怎樣建設特色小鎮。

對話嘉賓：

易鵬（原國家發改委城市和小城鎮中心研究員、現盤古智庫理事長）

胡梅林（深圳華僑城文化集團總經理）

薛峰（戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管及董事）

對話1：理性發展還是盲目擴張　 　

NBD：據住建部公布數據，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個，僅去年8月至今，僅一年時間新增了近130個特色小鎮，您認為特色小鎮以這樣速度增長是盲目擴張發展嗎？

易鵬：我認為目前特色小鎮可能過于夸張，發展有點激進和擴大化了。特色是稀缺的，真正特色相對比較少?，F在特色小鎮在大面積推，實際上也是在摸索特色小鎮建設的特點。目前全國已確名特色小鎮有403個，我認為這明顯有泛濫趨勢。要知道現在全國能叫出名字的特色小鎮有幾個呢？這樣就容易刮一陣跟隨風，所以我認為特色小鎮現在這種發展速度可能是一種盲目的擴張，各地是在跟風。在這情況下我們應該保持一定理性，才能保證特色小鎮可持續地發展的模式。

胡梅林：特色小鎮目前談不上盲目擴張發展。因為中國的小鎮大概有幾萬個，但是被國家確名的目前是幾百個。且行政認定跟真實的特色小鎮是兩碼事，國家是計劃到2020年做1000個特色小鎮樣板。目前，更多的人是生活在小鎮，而不是生活在城市。

薛峰：這種現象目前只是市場的一個階段，慢慢會回歸理性和正常。第一批特色小鎮剛公布的時候，只能算是試點，因為比較謹慎，所以數量較少。到第二批包括現在第三批名單公布的時候，由于各地都會看好建設特色小鎮的趨勢，同時也可以得到政策的扶持，所以很多符合條件的都會申報，一下子給人的感覺特色小鎮擴張得很快。

我認為的接下來不會有太多特色小鎮出現。第一是新的政策在收緊。國家對旅游類的特色小鎮有了嚴格控制，更加鼓勵有真正產業落地的特色小鎮；另一方面，有了政策扶植之后，初期會有申報的熱潮，但經過了一兩輪申報之后，真正符合標準的特色小鎮幾乎全都囊括了，所以從市場的角度上來看，這種熱潮不會一直持續。

對話2：特色小鎮的成功標準

NBD：就目前已發布特色小鎮名單來看，特色小鎮區域性特征十分明顯，您覺得目前建設比較成功的特色小鎮有哪幾個？您評判它成功的標準是什么？這些成功經驗中您認為哪幾個部分是可以復制的？

易鵬：目前建設比較成功幾個特色小鎮像浙江烏鎮、未來科技城等。分析已有的運營比較成功小鎮，可以看下特色小鎮建設應具備的幾個條件：第一，經濟發達地區。比如像浙江烏鎮，未來科技城等；第二，文化底蘊深厚。比如在西安建特色小鎮，陜西袁家村等；第三，應有足夠的人流聚集。所以產業、文化底蘊、人流聚集等要素是建設特色小鎮應具備的重要基礎。某種程度上講，特色小鎮建設成功與否都與這幾個決定性條件相關，也是其建設成功經驗中的可復制部分。

胡梅林：特色小鎮既要保留過去的一些歷史經驗、文化遺存，同時要面向未來的人消費，所以這個產品怎么設計是個永遠的、活動的課題。

特色小鎮應該說是百年大計，是中國最后一塊最大的內生性增長內容。過去20年大家基本考慮的是投資，未來其實是考慮該如何生活的問題。而特色小鎮是一個很好的載體，也有最豐富的業態和內容，還有大量的發展空間，尤其對拉動內需是革命性的。

整個行業發展是很有前景的，100年都沒問題，而且是快速增長的發展。截至2017年末中國人口城鎮化率達58%，就簡單計算，特色小鎮還有42%的發展空間，所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮。

薛峰：區域性比較突出是特色小鎮的特色所在。一個特色小鎮如果有歷史根基和產業的基礎則會有比較好的發展。余杭藝尚小鎮、華僑城安仁古鎮、上海吳涇科技時尚小鎮等都是很好的樣本。

之前的特色小鎮，一旦授予就會長久保留這個資格，但現在政府將特色小鎮的授予改為考核制，會從產業發展、美麗宜居、文化傳承、服務便捷、體制機制等幾個方面來進行評價和衡量，如果考核的不達標，就會取消特色小鎮的稱號。

在我看來，特色小鎮的復制比較難。之所以叫特色小鎮，就一定是要有特色。特色小鎮最初也正是因為在江浙做的比較好，才由一個試點，進而進行全國性的推廣。江浙地帶一些地區原來叫一村一品，后來叫一鎮一品，有些如打火機小鎮、襪子小鎮、帽子小鎮等。所以圍繞產業特色來做小鎮，是有歷史基礎的，不是一年兩年就能打造出來的。

對話3：房企參與的風險和機遇

NBD：特色小鎮建設參與主體中涉及到了政府、資本和房企，您如何看待這三者之間關系？房企作為特色小鎮建設的主體之一，建設特設小鎮可能要承擔的風險和帶來的機遇？

易鵬：特色小鎮建設過程中政府、市場、企業都有參與。特色小鎮建設過程中有必要做適當房地產開發。但不能以房地產開發為主，房企也不能打著特色小鎮牌子來搞房地產開發的新模式，這樣發展模式是不可持續的，也可能會毀掉一些特色小鎮。

特色小鎮重點應該在“特”字上下工夫，比如特色文化、特色產業、特色空間、特色歷史等一系列特色上，應以突出特色產業為主導，不能以房地產開發為主導。所以，在特色小鎮建設過程中，房企只能做配角不能成為主角，是重要的參與者，但不能成為主導者。

對于參與房企來言，做特色小鎮首先要算清楚賬，特色小鎮發展需要是可持續的，建設也會有一定周期，房企參與要有一定耐心，特別是在吃杠桿情況下，更需持謹慎態度，不能以大躍進形式參與發展。同時，政府參與其中的監督作用必不可少，政府關鍵要站在產城融合角度，引導參與者打造特色小鎮發展生態。

胡梅林：政府、資本和企業三者誰都離不開誰。特色小鎮需要有一個操盤手，這個操盤手一定是企業，因為企業是個主體；政府是引導為主，解決一些難做的歷史遺留問題，以及提供更多的政策來支持小鎮的可持續經營；而資本要解決好前期利潤分配等問題，大概是這樣的一個關系。

房地產公司做特色小鎮失敗概率是90%，特色小鎮就應該是文化旅游的企業來做，因為小鎮最直接的轉化就是文旅，而且對于城市的需求也是穩定的，成功率高。

房地產經過20年的發展也到了瓶頸，而特色小鎮應該說是百年大計，有大量的市場空間，整個行業是很有發展前景的，不存在風險。

但至于哪家房企能做成功特色小鎮這個沒有定論，只要現在在做，不倒下就會有未來。問題就是能不能在短期內找到適合的方向，整個特色小鎮的大勢是沒問題的。

薛峰：我認為政府、房企、資本三者真的是缺一不可。特色小鎮其實對于政府來說是一個抓手來發展地區經濟，特別是一些小城鎮或者大城市周邊的這種小鎮，會有較好的經濟帶動作用。

房地產企業的優勢在于資金和招商能力。在我們在協助一些房企做特色小鎮開發的過程中，明顯感覺得到政府可能缺乏資金去把專業的人員、資源整合，而這是房地產企業具備的。

那么另一方面，政府有土地、政策、稅收返還的支持，這三者都是企業需要的。企業則能夠借助資本的力量，作為一個杠桿來撬動特色小鎮的發展。

特色小鎮對于房企來講，機遇大于風險。首先第一點，機遇來自國家現在提供的政策，能幫助房企獲取土地。例如國家級的特色小鎮大概在三平方公里左右，可能會給一個平方公里建設用地。其中可以有一定的住宅配比。這些土地能夠給房企帶來快速的現金流。但對于團房企來說，最大的風險是做產業，因為一些房企沒有相關經驗，不懂得產業如何運作。

其實房企做產業地產有資金優勢和整合優勢。企業可以靠資金來吸引資源和人才。產業地產中，房企利用資金優勢吸引產業會達到良好的效果。舉例來講，房企投資一家很不錯的獨角獸企業，作為股東就了有話語權，可以將該公司或上下游產業鏈安排到產業園中，這是一種比較有效的招商引資方法。

對話4：如何跳出“房地產化”思路　 　

NBD：房企應該如何跳出傳統的“房地產化”思路，有效把握機遇？

易鵬：我認為房企在參與特色小鎮建設過程中需重點考慮其產業鏈延伸，房企持有資金且有運作能力，可以充分發揮這方面經驗、優勢。產業鏈延伸更多從住宅地產、商業地產更多向休閑地產、旅游地產、文化地產等轉化。

房企還可以結合建設地特征，進一步延伸到科技、制作、空間實驗室、品牌實驗室、歷史博物館等的打造，從而使得特色小鎮能夠重點突出“特”。

胡梅林：房地產不需要“跳出”傳統的“房地產化”思路，而是需要“退守”，退到只做土地整理、開發就可以了。不要覺得自己是萬能的，要正確地看待自己的地位。未來房地產公司應該就是走向這條道路，而不應該什么都干，其他的業務應該跟一些專業公司來合作。

實際上特色小鎮不像房地產，也不像主題樂園、景區等，其發展比較隨意，本身是開放式的、自由生長的，會有一些主導力量去推動其發展。

房地產企業做特色小鎮要考慮周期問題。因為房地產是個長周期思維，房企賣了一個長周期的產品，購房者購房后可住可不住，部分就是投資，但這對于房企來說交易完成就賺錢了，住不住與其沒關系。 但是特色小鎮離不開人，是短周期產品，像餐飲、酒店這些都是每天要消費的，又是長期持續經營的。

薛峰：我認為這種思維模式不容易轉變，一部分房企其實還是奔著住宅開發來做的。特色小鎮能夠令房企在合理合法的范圍之內拿到更多的土地，然后以更低的成本來開發，這就是房企想要的。

現在房企在進行新一輪的轉型，單純的住宅地產拿地已經很困難了，這也從一個方面解釋了產業地產和特色小鎮這兩個概念會比較火的一個主要的原因。在這個過程中，相信會有一部分優秀房企進行轉型的。

現在有很多房企委托我們深入進行產業園區的研究，例如大健康產業、教育產業、養老產業。通過這些細分，來做未來全國模式的布局。但事實上沒有必要避諱特色小鎮中的房地產，畢竟房企需要很快的現金流回報，才能支持整個產業的發展。

對話5：特色小鎮與房企主業關系

NBD：有觀點認為特色小鎮“特”字只是一方面，而對于房企而言，真正重要或者核心仍是房地產業，您如何看待這個觀點？

易鵬：如果房企在特色小鎮建設過程中，仍想以房地產業務開發為主謀求利潤，應趁早斷了這條路，這條路必定是條不歸路。特色小鎮建設發展過程中，始終應是以房地產開發為輔，重點仍是特色小鎮產業、生活、生態、生產相結合區的可持續、綠色、環保的鏈圈打造。這樣特色小鎮最終才能實現產業興旺、人居幸福局面。

胡梅林：沒有“特”就沒有特色小鎮，特色小鎮肯定要有特色，就是唯一性。有句話是“人活得最好的是生活在別處”，特色小鎮就是要營造一種“生活在別處”的環境，讓大家切換一下場景，切換下體驗，進行過程消費，在過程中能夠體驗到不同的文化、不同的消費形態，這樣生活就會有意思、有趣。

所以說，做特色小鎮要是百年思維，是長周期經營、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢。而不像房地產是賺錢思維，短周期開發、長周期收益，二者剛好是相反的。

薛峰：理論上來說我認為特色小鎮和房地產業二者不是悖論。剛才我們談到了發展房地產和發展特色產業并不是一個矛盾體，不是只發展房地產不發展產業，或者只發展產業不發展房地產。

如果一個開發商只是打著特色小鎮的名義來做房地產開發，就會因為和政策相背離而被取消。房企應當既要能把產業做得很好，不要讓產業一直成為累贅或出血的方面，也要利用好地產。這是循環的過程，地產要做好并反哺產業，這樣企業才能生存，然后進行復制，這樣才是一個良性循環的道路。

只做地產是死路一條，只做產業是會做得很艱難。只有真正地是把房地產和特色產業都打通了的企業，才是擁有未來的企業。