共建與博弈：房企與城市群如何互動？

每經記者 吳抒穎    每經編輯 陳夢妤    

國家統計局近日發布的報告顯示，改革開放40年來，我國城市人口快速增多，城市面貌煥然一新，城市居民生活水平不斷提升，城市群正在構建中國經濟新版圖。

中國快速的城鎮化為房地產行業帶來了機遇。過去二三十年，房地產行業的蓬勃發展離不開城鎮化進程的推進。隨著軌道交通與基礎設施的完善，城市群中的人口、資源等各種資源也高度共享，真正實現了實現優勢互補、協同發展。

城市的發展，經歷了“城市—都市圈—城市群”三個階段，其中城市群是城市發展到成熟階段的最高空間組織形式。問題由之而來：當城市發展到成熟階段之后，房企將如何轉換角色適應新的時代？在城市群崛起的過程中，房企如何為城市建設做出貢獻？房企與城市群如何才能形成良好互動？

9月27日，在每日經濟新聞獨家主辦、以“大城無界”為主題的第八屆中國價值地產年會上，眾多業內嘉賓聚集一堂，縱論中國城市格局變化和城市群價值，以及房企在城市群發展過程的機會。

《2108年中國城市價值白皮書》發布  圖片來源：每經記者 張建 攝

城市群的機會

“中國城鎮化的未來，是以城市群作為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的形態，未來城市群將發揮更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四線城市的劃分已經不合時宜，未來的城市不是簡單按‘線’劃分，而是按照你在哪一個城市群來劃分。”中國城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出。

馮奎認為，當前一些核心大城市房價過高，在城市群發展的背景下，可以通過大中小城市的協調發展來分擔大城市的一些人口和產業，起到承接人口與承接產業的功能。“與此相應，它們也會對平抑房價起到重要作用。”

中國指數研究院3Fang互聯網集團上海區域總經理張志杰在第八屆中國價值地產年會上表示，城市群是城市發展的最高形式，這種形式里面人口、基金、基礎設施高度共享，實現優勢互補協同發展。中國的房地產經濟已經進入服務業為主導的階段，中國城市化已經接近60%，城市化發展的格局已經開始顯現。

在這種情況下，房企的戰略眼光與布局策略顯得尤為重要。從龍頭房企的布局城市來看，京津冀、長三角和粵港澳大灣區等城市群依舊是戰略重點；中型房企或者黑馬型房企，則更多地選擇深耕一到兩個城市群，在這個邊界內做大做強。

龍頭房企中如萬科，其一直強調要把握區域協調發展戰略帶來的機遇，深耕核心城市群。年報顯示，2017年，在已進入的76個境內城市中，萬科在22個城市銷售金額超百億元；在37個城市銷售排名位列當地前三，其中22個城市銷售排名第一。

保利的戰略選擇與萬科相類似。據保利發展總經理劉平介紹，保利未來的布局戰略是，堅持深耕三大城市群，堅持研判基本面，不盲目追高，堅持并購與概念拓展，保證當前1億多平方米的資源儲備地域分布好，產品結構優，盈利能力強。

中型房企則具有與龍頭房企不一樣的考量。實際上，如果能夠深耕一個城市群，并保持均衡發展，隨著城市群的崛起，也能夠保證規模的穩健增長。此前在接受《每日經濟新聞》專訪時，濱江集團董事長戚金興就指出，房企城市群布局是一種順勢而為，是跟隨城市經濟發展的一種有效路徑。

而濱江集團的布局戰略也十分清晰，其從“三點（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，轉向形成“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關注大灣區、中西部、京津冀重點城市”的戰略布局。

房企的作為

在城市群崛起過程中，要引導人流與產業的轉移，基礎建設是重要一環。業界的共識是，對于城市群規劃，要科學劃定城市群范圍，合理確定城市群及各城市定位，促進產業分工協作，著力實現交通基礎設施互聯互通，健全一體化發展機制體制。

馮奎的建議是，房企可以更多地參與城市群的基礎設施建設。馮奎指出：“房企應該把握城市群發展的規律、趨勢與特征，積極參與、通過各種形式參與到城市群的基礎設施建設，找到自己的位置與角色。”

張志杰表示，本次中國價值地產年會的主題是“大城無界”，無界主要是指房地產企業的多元化發展。在新的時代下對房地產行業也已經由量變進入質變，房地產企業的多元化發展進入新的格局。

他進一步表示，在新格局方面，房地產多元化分布趨勢明顯，大型企業向開發運營商方面進展，通過產融結合、資產證券化方式，為企業未來發展提供更多的保障。如千億企業的布局比較多，在特色小鎮、文旅、社區養老等方面都有布局；一小部分企業開始涉足公寓領域；部分瞄準千億目標的企業積極培育地產外的其他業務，如醫藥領域。

從當前的拍地趨勢看，很多城市也十分鼓勵房企參與基礎設施建設中。9月25日，深圳市規劃國土委發布《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》，規定所有城市更新單元均應進行海綿城市建設專項研究，強調所有含住宅的更新項目均應配置幼（托）兒園、老年人日間照料中心等。

由此，許多房企踏足多元化領域的邏輯就不難理解，涉足養老、教育和醫療等領域更是趨勢。在這一方面，大型房企涉足的范疇更大。

例如，龍湖旗下養老項目已落地重慶，計劃于10月正式開業，未來還將持續創新運營模式，建立醫護體系、照料體系、餐飲體系、社工體系等四大服務體系，針對活力長者、介護長者、失智長者等不同客群，提供全方位的醫康養護服務。

房企跨界教育的也不在少數，如碧桂園旗下教育板塊博實樂教育，2017年5月18日已經在美國紐交所主板上市、官網顯示，在全國8個省份擁有6所國際學校，16所雙語學校，40所幼兒園，在北京、上海、深圳、佛山擁有18家英語培訓中心。

恒大旗下恒大健康已經在聯交所上市，其定位于集新型高端國際醫院、社區健康管理服務、全齡化健康服務“養生空間”等業務為一體的綜合大型健康產業集團。

當基礎建設達到一定高度，人口、產業的流動就是自然而然的事情。新城控股高級副總裁歐陽捷描繪了這樣的景象：城市軌交，從上海通到昆山，到嘉善，再到蘇州，這樣我們就連成一片。小孩到了南通以后，仍然可以讀同濟小學，高考可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫保可以同城化，我們用中小城市的土地與大城市的產業資源進行置換，形成一個共同發展的格局。