物業上市風起云涌 有龍頭房企市值已被旗下物業反超

每經記者 林菁晶 陳夢妤    每經編輯 甄素靜    

繼11月6日，新城旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業公司，佳兆業物業發布公告（預期12月6日上市），成為今年第4家分拆物業板塊赴港上市的房企之后，12月4日，旭輝控股集團旗下永升服務發布公告稱，將于12月17日登陸港交所主板買賣。至此，永升服務很有可能成為內地第11家在港交所主板上市的物業公司。

相較人們對于房企悶聲發大財的賺錢印象，物業賺辛苦錢的方式并不輕松。

“但如果這個時期企業能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有后期瓜分市場的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。

但還有更多人不曾留意，有些拆分物業上市的房企，其物業板塊市值已經遠超房企板塊。“鎂刻地產”記者查閱數據發現，截至12月5日收盤，綠城中國（3900.HK）股價6.21元，市值133.6億元；而綠城服務（2869.HK）股價6.50元，市值180.5億元。

圖片來源：攝圖網

拆分物業的價值

“房地產開發行業的繁榮將通過項目交付逐漸傳導到物業管理公司，地產開發商集中度提升會推動物業管理公司的規模增長。”廣發證券在研究報告中指出。

2014年6月，彩生活登陸港股資本市場，成為國內首個分拆上市的物業服務企業，敲開資本市場的大門。公司掛牌首日受追捧，開盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達到46億港元。

同年11月，中奧到家在港交所敲鐘，目前市值達5.43億港元，行業由此迎來資本市場進駐小高潮。

但讓整個行業虎軀一震的，還是2018年6月9日正式在港交所主板掛牌上市的碧桂園服務，開市價格錄得每股10港元，總市值最高達到250億港元，迅速登上港股物業服務板塊第一的位置。

背靠中國最大的地產開發商，儲備面積行業第一，碧桂園的物業收入增長確定性毋庸置疑。

截至記者發稿，碧桂園服務的股價遠在碧桂園之上，為13.14元，（碧桂園9.67元），市值328.5億元，接近碧桂園市值（2093億元）的1/6，是國內市值最高的物業公司。

值得一提的是，拆分后的物業公司享有的市盈率與市凈率都遠高于關聯上市房企的估值水平。以碧桂園和碧桂園服務為例，目前碧桂園的市盈率為5.6倍，市凈率為1.68倍，而拆分后的碧桂園服務，其市盈率和市凈率分別達到驚人的36.77倍和15.46倍。

正如業內人士所言，資本市場表現優秀的物業服務企業都具備優良業績支撐，業績良好的企業擁有較高的的安全壁壘，具備短期內抵御新競爭者進入的能力，若后續管理、經營良好，在未來一段時間繼續慣性發展是極有可能的，進而給投資者以足夠的信心，使投資者對公司發展有更好的預期，從而對估值形成正面刺激。

綠城顛覆：物業市值反超地產

“房地產現在是十幾萬億的大市場，物業服務撐死了也就是一萬來億的市場。”那如果物業板塊干過了房地產呢？

如前所述，截至今日收盤，綠城中國市值133.6億元，而綠城服務市值180.5億元。

高出47億元，超過1/3，四舍五入后已近四成。

兩年多前，綠城服務上市時市值是61億元，還不到綠城中國的一半。如今，綠城服務市值翻了三倍，而綠城中國的市值卻一直徘徊不前。作為既有行業口碑，又有央企撐腰的房企，綠城中國的市場表現顯然不能讓投資者滿意，綠城管理層方面在出席會議時也不止一次被問及相關估值問題。

從半年報看，綠城服務上半年實現營業收入29.27億元，同比增長32.9%；歸母凈利潤2.29億元，同比增長29.11%。而綠城中國上半年收入335.3億元，同比增長220.9%；除稅前利潤為55.7億元，同比增長111%；股東應占利潤23.3億元，同比增長90%。

在碧桂園服務上市之前，綠城服務一直是中國市值最高的物業公司。而目前中國物業公司市值三甲是：碧桂園、綠城和雅居樂。不同于碧桂園和碧桂園服務同屬楊國強，綠城服務的獨特之處在于其與綠城中國的關聯并不那么緊密。

房企與拆分物業公司市值對比，截至12月5日收盤數據。“鎂刻地產”制圖

在綠城服務上市時，作為控股股東的宋衛平并沒有現身港交所敲鐘。在綠城服務上市兩周年之時，綠城服務董事會副主席楊掌法在接受媒體專訪時曾表示，物業是獨立行業，不是地產附屬。

“鎂刻地產”記者注意到，綠城服務最早是附屬于綠城中國的一個業務部門，1998年10月獨立成為公司。2003年進行了第一次股權改革，董事長李海榮獲得49%股權，從此奠定管理層重要大股東的地位。綠城服務上市前，宋衛平家族和壽柏年合計持有51%股權，李海榮34%，高管層15%。如今（截至2018年6月30日），壽柏年、宋衛平、夏一波一致行動人持有綠城服務36.72%股權，李海榮21.29%，蔣錦志5.32%。

萬科沉默：低調推進物業上市小目標

那么，在物業公司的激戰中，2014年就提出分拆物業管理板塊獨立上市的萬科在干什么？

根據中信證券，今年上半年，萬科物業營業收入超過45億元，毛利率為17.3%，已經超越綠城服務。

今年3月召開業績推介會時，萬科副總裁張旭表示，萬科物業目前沒有上市計劃，目標是做好客戶和黏性。

不過，在2016年9月25日的萬科物業睿服務3.0發布會上，萬科物業CEO朱保全曾說：“按照目前的增長速度，（萬科物業上市）在兩三年內便能夠實現。”他也為未來兩三年的業務發展提出了小目標——成為中國第一家營業收入超100億元的物業公司。

彼時，萬科物業與萬科集團已完成業務分拆，萬科集團與萬科物業是控股關系，而兩者關聯交易的比例也在迅速降低。在朱保全看來，萬科物業上市是一個政策時機的問題。分拆上市計劃受限于目前A股市場的分拆政策，與綠城、彩生活等不同，香港市場相對比較靈活，而A股的分拆政策艱難。

目前的物業行業中，A股上市公司有南都物業，H股則以彩生活、中海物業、碧桂園服務等多家從母公司剝離的物業公司為主。萬科物業至今沒有上市，萬科管理層亦無正面回應過不上市的原因。

據《每日經濟新聞》此前報道，2017年年底在一次萬科的媒體交流會上，在被問到萬科物業上市進程時，朱保全三緘其口：“這是萬科禁止提及的問題。”再將這個問題拋給郁亮，也沒有答案。

盡管沒法從資本市場得到驗證，但萬科物業每年高速增加的管理面積和營業收入仍可側面說明。

記者查閱公告后獲悉，萬科物業業務布局涵蓋住宅物業、商企物業服務、開發商前介服務、社區資產服務、智能科技服務和社區生活服務六大業務板塊，而從今年的動態來看，萬科物業正在橫向拓寬業務范圍，更新發展方向。今年10月，萬科物業推出獨立子品牌“萬物商企”，全面進軍商企市場。