北京房地產中介行業協會秘書長：住房租賃行業變革時代到來

每經記者 王佳飛    每經編輯 薛暉    

由《每日經濟新聞》旗下“鎂刻地產”與58同城、安居客聯合發布的《租房消費行為調查報告》顯示，了2019租賃行業的供求現狀和長租公寓都將出現變革。每經記者也就這些問題專訪了北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥。

供應改善

“今年以來，可以看到住房租賃市場的供求關系在不斷改善。”趙慶祥說。

“促進增加租賃住房供應的利好不斷。稅費方面，從個稅的租房專項扣除到房租稅負的減半，都是對租賃市場的利好。土地方面，政府推動在集體土地上建設租賃住房，在出讓的商品房用地中配建租賃住房，都增加了租賃住房供應。”

與此同時，需求端沒有明顯的增加。今年公布的數據顯示，北京市常住外來人口在2017年末為794.3萬人，與2016年年末相比減少13.2萬人；北京市戶籍人口2017年末為1359.2萬人，比2016年末減少3.7萬人，降幅3%。

一些研究機構的數據表明，2月份北京成交的租賃房源中，一居室月租金均價為90元/平方米，環比下跌2.44%，兩居室月租金均價為70元/平方米，環比下跌1.92%，三居及以上戶型月租金均價為69元/平方米，環比下跌1.28%。

“我認為2019北京租賃市場整體仍然將是平穩的，房租不會出現大幅上漲，但是需要指出，目前市場還存在結構性失衡，特別是中低價位的租賃住房仍然需要加大供給。”

強者愈強

中介行業喧囂無比，我愛我家借殼上市，蛋殼高調宣布融資，鏈家正在積極謀求上市。

近些年來，中介行業逐漸呈現出了強者愈強的現象，資源逐漸向一些頭部企業集中。

“從去年的租金上漲到年末的長租公寓暴雷，暴露了行業存在的問題，迫使行業變革，進入理性發展軌道”趙慶祥說到。“這是一把雙刃劍。”

“好的一面是，市場集中度提高，大型租賃企業更好監管，或者說市場監管的效果更好。大公司具有引領示范作用，更希望規范發展；小公司數量而多分散，監管難度會大一些。”

“專業的大型租賃企業能擴大租賃住房供給，他們將房源按照單間進行分別出租，租金相對較低，租客更容易承擔，同時提高了住房的利用效率。”

“另一方面，這些龐大的企業背后都有資本的影子，資本是逐利的，當單一企業規模大到一定程度，就會具備影響或者支配市場的能力。如何減少資本的副作用，防止頭部企業操控市場、攫取暴利，讓他們自覺遵守《消費者權益保護法》《反不正當競爭法》《反壟斷法》等法律法規就會是一個新的監管命題。”

有政策、無細則

趙慶祥表示，目前的國家政策明確鼓勵、支持和培育住房租賃市場發展，解決存量房屋利用不充分，租賃市場發展不平衡問題，國務院及相關部門相繼出臺了《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》《住房和城鄉建設部、國土資源部關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》等文件，但目前行業面臨的主要問題是“有政策無細則”。

“舉例來講，政策是‘鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房’，但是真正有租賃企業希望去改造時，因為沒有具體的實施細則，一些公安、消防等監管部門只能依照舊有的法律進行監管，給這些租賃企業造成一定的阻力。”

還有一些監管模糊的區域，例如在城鄉結合部，未取得權屬證書的回遷安置房、村民自建房等房源，如果作為租賃住房出租，嚴格按照目前的法律來講是不規范的，所以正規經紀機構及租賃契約會不敢涉足這些區域，也正是這些區域成為黑中介盤踞的重災區。2018年的時候，北京房地產中介行業協會配合朝陽區房屋管理局嘗試帶領正規的經紀機構和租賃企業進駐這些小區，宣講租賃管理政策，講解群租風險，推介正規的租賃機構，擠壓黑中介的生存空間，這些積極嘗試取得了一定成效。

“從根本上講，通過發展租賃市場提高存量房屋利用效率，既規范租賃行為又保障市場主體的合法權益，還是需要通過立法來解決，我們期待《住房租賃條例》能夠早日出臺。”

風險防范

和成熟的市場相比，中國的租賃行業還缺乏一種風險防范機制。趙慶祥說：“我的建議是建立住房租賃風險備付金制度。”

租賃契約按照經營房屋的規模繳納一定比例的風險備付金，一方面可以對沖租賃企業經營不善以及不可預測因素帶來的風險，最大限度保證租賃當事人的合法權益；另一方面也可以提高住房租賃行業的準入門檻，也能夠遏制企業的無序擴張。

“畢竟，租賃行業不是一個暴利行業，更不是投機的領域，不歡迎短期的熱錢和不理性的擴張。”

“我們不能虧欠年輕人。目前來講，北京市高端租賃市場的供應是充分的，但是很多年輕的新市民，他們的消費能力相對較低，針對他們的租賃供應還遠遠不夠，我希望多多關注這部分人的需求，在加快發展集體宿舍等租賃住房上多做文章。”趙慶祥最后說道。

（封面圖片來源：攝圖網）