新城控股43頁公告答上交所 6.62億增利不確定性較大

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

對于亮眼年報遭上交所發函問詢，新城控股今天（4月16日）終于有了回應，其表示，公司因執行新收入準則增加歸母凈利潤6.62億元。

針對上交所長達7頁的問詢函，新城控股的回復公告篇幅達43頁，重點依然在利潤增加、與關聯方資金往來、現金流等5個方面的16個問題。而對于這些問題，新城控股均明確“存在不確定性”因素，并發布風險提示。

不過，就新城的回復，業內對于其商業物業實際創收能力（即公允價值成色）、快速擴張同時誘發的現金流和銷售能力等，仍存質疑。

公允價值變動收益來自吾悅廣場 業內稱“不確定因素較大”

新城在回復函中稱，公司2018年度投資性房地產公允價值變動收益較高，主要系該年度內公司在建及新開業的投資性房地產投入較多、規模較大、數量較多所致。

2018年度，公司的投資性房地產公允價值變動收益為28.09億元，其中年初已完工項目產生的收益為6.85億元，年度內新完工項目產生的收益為14.64億元，年末在建項目產生的收益為6.60億元。該類收益主要系公司按照公允價值模式核算投資性房地產而產生，并根據評估價值確定，計入非經常性損益，與生產經營活動收入無關。

2018年12月31日，公司已開業吾悅廣場的出租率為98.83%，2017年12月31日的出租率為97.91%，近兩年出租率維持穩定。

新城將公允價值增加歸因為，租金的測算方式。其在回復函中指出，由于之前吾悅廣場的租金收入為預測，在項目竣工之后，調整為實際租金水平測算評估價值，因此公允值出現顯著提升。

同時，新城還將公允值的增加歸因為項目估值方式不同。其在回復函中表示，項目在建時采用的是投資法計算法，得到在建投資性房地產的公允價值。隨著持續投入成本，在建投資性房地產隨著項目持續投入的增加會產生公允價值變動收益。

不過，有業內人士指出，以未來投資性房地產租金收入的現值，作為評估依據來確定公允值，可以估高估低，人為因素很大。

該人士續稱，新城的回復中比較明確指出是由于評估公司出具的結果為依據，但一般來說，商業地產的評估方法都會采用投資法，新城也是從這個角度進行解析的，即以未來的預期租金收益以及增長率來折現計算商業地產的現值。但是，對租金增長率的預計就存在較大不確定性，對于物業本身評估價格的影響也會較大。因此，雖然出具的報告可以從一定程度上證明其物業估價上升的合理性，但由于所占收益比重較大，依然值得關注。

聯營公司并表增利 該類收益存較大不確定性

2016～2018年度，新城公司合、聯營企業轉為子公司分別產生0.46億元、2.62億元和6.77億元收益，各自年度歸母凈利潤均相應增加。

針對新城合作開發項目對盈利的影響，新城回應表示，部分合作項目的其他股東持有的股權比例雖然低于50%，但鑒于房地產開發投資金額巨大，部分合作方或項目原股東方亦希望參與合作項目的經營管理決策。

業內人士指出，就會計制度要求而言，如果投資金額巨大且有巨大影響，可以納入合并報表，只要對方公司愿意。換句話說，雙方愿意合作，哪怕我出1%的股份，只要對方愿意就行。

同時，新城提示，該類收益非銷售收入所產生的利潤，系合、聯營公司轉為子公司時點時，對該等項目公司存貨評估增值而產生的收益，并計入非經常性損益。若該等公司屆時存貨銷售實現價值與轉入時點的評估價值存在差異，將對公司經常性損益產生影響。

此外，合、聯營企業轉子公司非公司單方面可控，其帶來財務報表范圍變動而產生的投資收益存在不確定性，在未來年度間或有較大差異。

根據會計法的相關要求，合并財務報表的合并范圍應當以控制為基礎予以確定。這里的控制，是指投資方擁有對被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權力影響其回報金額。按新城的解釋，目前涉及的青島卓越、義烏吾悅都屬于“控制”范圍，納入并無不妥。

經營性現金流為負 擴張結構存風險

2016～2018年期間，新城全口徑（包括按照100%計算的子公司及合、聯營項目，下同）合同銷售金額持續增長，分別為650.60億元、1,264.72億元和2,210.98億元，但公司仍處于穩步擴張階段，在經營和投資方面均有較多資金支出，導致最近三年的經營和投資活動現金流為負。

2018年12月31日，公司全口徑土地儲備余額較2016年末增加7,420.88萬平方米，規模增長所產生的持續資金需求是公司經營活動和投資活動現金流仍為負的主要原因。

“這句話意思就是，因為到處買地，所以缺錢。新城的規模化擴張，等于入不敷出。”上述業內人士直言。

但值得一提的是，新城的擴張存在銷售不確定性。

截至2018年底，新城位于三、四線城市的存貨占比是61.44%。2018年度及2019年第一季度，公司在三、四線城市的房地產合同銷售額占比分別為50.72%及59.51%。

不過，受調控政策持續影響，自2018年下半年至2019年第一季度，公司三、四城市房地產項目去化率同比有所下降。

前述業內人士指出，新城這幾年的擴張速度的確較快，尤其是全口徑土儲的高速增加更是加劇了現金流為負的趨勢。當然，關于公司的融資渠道等因素并不能從財務報表上體現出來，屬于公司的運營能力，但高速擴張本身存在一定風險，對于公司融資能力、運營能力、流程把控等要求較高，對于公司的長期穩定運營是個考驗。

（封面圖片來源：攝圖網）