中指院2019華東百強房企研究成果發布：梯隊分化明顯，因城調控房價穩

4月26日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同舉辦，中指研究院上海分院承辦的“2019中國房地產百強企業研究成果（華東）發布會暨第十六屆中國房地產百強企業家華東峰會”在上海舉行。發布會就2019中國房地產百強企業研究成果進行發布，現場表彰了2019中國房地產百強華東優秀企業。

百強企業資源加速向優勢企業聚集 梯隊分化明顯

十六年來，百強淘汰率達到82%，市場份額提升至近六成，總資產均值增長76倍，百強企業土地儲備總建面均值增長近8倍，營業收入均值增長近48倍，凈利潤均值增長近68倍。而華東百強企業百強表現優異，主要分布在上海、浙江和福建。2018年百強企業資源加速向優勢企業聚集，梯隊分化明顯。百強房企紛紛聚焦熱點區域主流需求，調結構優產品強營銷。同時加快周轉提升運營效率，通過降本增效來拓展盈利空間。在房地產政策調控日益收緊的背景下，百強緊跟市場形勢調整投資節奏，通過多渠道融資穩健發展，精準布局來降低經營風險。而代理企業也在加速下沉、通過資源整合、挖掘存量，進行轉型升級。金融服務企業遵循市場規律，也主動提高管理能力，投融資逐漸回歸理性。

聚焦主業實現穩健發展 創新打造多元競爭優勢

活動當天，中國房地產TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生圍繞百強研究方法體系演變與房地產企業發展策略進行了探討:房地產市場已經進入調整期，房企一方面應聚焦主業實現穩健發展，另一方面要協同創新打造多元競爭優勢。城鎮化和人口自然增長仍將推動房地產市場進一步發展，疊加居民對居住需求的升級和城市存量住房更新，我國房地產市場中長期發展空間仍然充足，預計到2030年我國房地產市場仍然存在年均12億平方米左右住房需求。

不同等級城市市場存在周期輪動機遇，房企應踩準市場節奏。本輪市場周期中一線城市最先起步，也最先于2017年步入市場調整，預期將率先回暖；二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市于2017年第二季度回落，但二線城市總量優勢顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場；三四線城市于2018年第二季度出現調整趨勢，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場購房預期轉向，預計2019年仍維持市場調整趨勢，城市投資風險加大。

長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游五大城市群，作為全國最具經濟活力和人口密度最高的地區，房地產市場具有巨大的發展潛力和廣闊的增長空間，伴隨梯度城鎮化發展，部分中西部人口大省省會城市在政策和人口紅利支持下獲得增長空間。

調控因城施策 價格穩字當頭

中國房地產TOP10研究組辦公室主任、中指研究院常務副院長黃瑜女士在發布會上就土地和住宅的供給，成交情況進行了分析，2019年以來300城中宅地成交樓面價上漲城市數量占比逐月提升。土地市場的普遍性回溫主要因為政策改善預期強化，房企普遍認為市場將筑底向上，拿地窗口期顯現，補貨意愿強烈。同時，投資策略均更加聚焦一二線和強三線城市，年初信貸環境改善，房企資金面相對充裕，而短期內土地供應明顯縮減，市場顯著供不應求加劇競爭熱度。

2019年以來華東區域城市宅地供應普遍不足，加之大型房企投資積極，土拍競爭激烈，部分熱門地塊成交樓面價及溢價率高企。土地市場明顯回溫可有效帶動房地產市場整體預期向好發展；部分地塊與周邊3公里在售項目均價比值達60%-80%，甚至超80%，未來運營或存一定風險。

房地產稅法立法將完善地方稅體系，還將加速房地產市場長效機制的落地進程，對抑制投機型需求以及穩定全國房地產市場起到積極的作用。與去年相比，“穩妥推進”轉變為“穩步推進”，房地產稅立法小步穩步進行。

未來，房地產調控將以城市主體因城施策為主，在考核指標的引導下，各地將從供需兩地微調完善現有調控政策，從而保證房地產市場穩定運行。2019年中國房地產市場預計規模將逐步調整，價格穩字當頭，新開工、投資中低速增長，需求略有回落。

開源證券金融市場部不動產和基礎設施部總經理劉坤陽就新形勢下房企高質量標準化融資為大家做了分享:近年來通過20家優質房企的融資情況可以看出，標準融資占這些房企的融資的比例在5%-10%的區間，這部分的融資為房企提供了高質量、低成本的資金來源。今年一季度，眾多頭部的房企在資產證券化領域做的融資，主要聚集在供應鏈、類RELTs、ABS這幾個類型。類RELTs優點是直接融資規模大，增加當年利潤，同時由于不屬于債務融資，會降低資產負債率。CMBS的特點是短平快，在短短的不到三個月的時間里面，可以實現高效的融資，在融資的成本、期限上，融資用途上，還有融資的綜合的成本上，都有非常好的優勢。企業想要實現高質量的融資，首先在負債，凈負債率，還有債務資本比，有息負債的總額上面都有非常好的控制，其次是要有前瞻性和開放性，做到透明和標準，最后兼顧追求效率和質量。公募RELTs可以保留相對的控制權，能夠保留了將來的二級市場溢價轉讓的機會，有一個很好的流動性。目前公募RELTs更多是布局是一線城市，北上廣深或者是強二線城市，主要圍繞住房租賃類的資產還有保障房租賃的資產，以及優質的辦公商業。

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十六年。值此十六周年之際，中國房地產TOP10研究組以“穩健謀發展，提質開新篇”為主題發布《2019中國房地產百強企業研究報告》與《中國房地產百強企業十六年發展報告》。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。