調查| 限競房入市周年：近七成未簽約便成庫存，央企也愁賣

每經記者 王佳飛 攝影報道    每經編輯 陳夢妤    

2018年6月，北京首批限競房入市。

這一年，“限房價、競地價”成為規則，作用于北京樓市的各個環節。

2019年5月，北京再次拍出不限價地塊，土地市場又生變。

限競房入市一周年，房價、地價趨穩，滯銷困局仍在，分化依舊嚴重，但網紅盤亦頻現，多個項目近期成為區域銷冠。

市場將去向何方？

政策掣肘

作為兩限房的“接替者”，限競房自帶調控屬性。

早在2010年，北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎上，競爭土地價格。但在出讓了房山區長陽鎮起步區6號地塊后，這種方式一度絕跡。

到了2015年，北京樓市迎來“豪宅元年”，包括萬柳書院、西宸原著等在內的20余個頂豪項目的密集入市，令整個北京樓市“被豪宅化”，四環內房價都已經開始步入8萬元門檻。

這種火熱一直持續至2016年。在記者采訪的數位行業從業者中，回憶起2016年的北京樓市，他們都使用了“暴漲”一詞。“那個時候真的是一天一個價，房子和搶差不多了，如果你定金交得晚一會兒，房主可能就會漲價了。”

數據層面，《每日經濟新聞》記者發現，從國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，2016年間，每個月的新建商品房價格指數同比幾乎都維持著兩位數增長，9月～10月甚至超過了罕見的30%，價格指數也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

“全款變首付，首付變車庫”成了當時流傳甚廣的一句調侃。市場升騰，飛漲的房價和地價令相關部門不得不出手整治。

2016年9月30日，北京市發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，提出“限房價、競地價”的土地出讓方式，即“9·30新政”。此后，北京的住宅土地供應，幾乎都以這種形式推出。即住宅需要以政府限定的價格出售，多數項目戶型需采取“70/90”設計，要求開發商70%的房型低于90平方米，且購房者5年內不得轉售。

2017年起，限競房用地為北京住宅用地供應的主流。據諸葛找房，2017年北京成交限競房用地44宗，成交規劃建筑面積646萬平方米，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競房用地41宗，成交規劃建筑面積497萬平方米，限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

到2018年6月，限競房用地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上。當年6月10日，北京市首個限競房項目瀛海府開盤，當天上午就被認購完畢，194套房源有約700組客戶前來選房，搶到就和中獎一樣。

一年來，《每日經濟新聞》記者曾走訪北京諸多熱門板塊限競房項目，用“冰火兩重天”來形容并不為過。既有使出渾身解數去化依然一般的旭輝城，也有不愁賣的西城天鑄。

滯銷困局

入市之初，由于低于市場均價，潛在購房客群擴大，限競房一度備受市場追捧，開發商們也表現出了極高的參與意愿。

事實上，最初城六區幾個限競房項目去化情況還是很好的，但五環外一些項目就表現得不盡如人意，限競房的火熱銷售也未持續太久。

從整體情況看，據中原地產研究中心統計數據，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網簽套數合計11976套，網簽套數占供應總量為35%；網簽面積為125萬平方米，按照面積計算，網簽完成率只有31%；平均網簽價為每平方米48693元，網簽總金額為610億元。

也就是說，近七成限競房還未簽約銷售，就已經變為庫存積壓。

除滯銷外，限競房的口碑也成為一大問題。

由于地價、房價、配建規模都被限定，項目利潤變得十分有限，加上限競房的面積也被限制，其實開發商在產品上做文章的余地很小，這就容易導致品質問題。除此之外，部分區域限競房的均價已經進入了豪宅價格標段，甚至超過10萬元。如果在產品上做減法，開發商又靠什么來贏得高端改善客群？

經濟學家董藩曾明確表示，限競房比商品房差，共有產權房比限競房還差。由此，當“我們的限競房跟商品房質量一樣”這句話從某央企限競房項目銷售人員口中說出之時，還是可從中窺知一二的。

豐臺區某限競房項目售樓處，工作日依舊有不少看房者。

在市場競爭白熱化之下，區位和配置便成為突圍的核心要素。

據諸葛找房，北京各區域限競房去化水平不同，豐臺區由于限競房項目多位于五環內，位置較好、購房者關注度高，去化率為52％；其次為昌平區，去化率為48％。

從網簽數據看，限競房熱點集中在石景山、豐臺、朝陽區孫河板塊。特別是西部區域，包括橡樹瀾灣、長安云錦、國風長安等熱盤不斷出現。從位置看，五環內、四環周邊是這些項目的一大特點，區位價值是第一大要素。同時，這些區位的交通等配套也優勢明顯。

與此同時，限競房們還面臨著供應井噴、區域板塊項目扎堆的殘酷現實。在大興、亦莊、朝陽、昌平、石景山等板塊內，限競房項目入市都十分集中，甚至出現過亦莊8個項目同期“近身肉搏”的激烈競爭。此外，受“70/90”影響，產品同質化嚴重，這給未來項目再流通也帶來不利影響。

合碩機構首席分析師郭毅就表示，過去兩年，北京在加大土地供量的同時，又限定價格和產品，住宅產品的地段、戶型、總價高度相近，造成限競房大面積滯銷，房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價，從而斷臂求生。

去向何方

房企一方面要面臨來自同行的激烈競爭，另一方面還要抗住房子短期賣不動、回款難的壓力。

也正由此，不少限競房項目的價格戰去年就已經打響。

在大興區限競房中海云筑開盤前（2018年9月30日），《每日經濟新聞》記者就不斷接到銷售電話，在每平方米42158元限價基礎上又降了6000元，均價36000元/平方米。

這意味著，還未開盤，中海云筑主打的89平方米三居總價從375萬元變為320萬元。銷售人員對此的說辭是：第一次開盤不做過多媒體宣傳，把這筆錢省下給購房者優惠，做足口碑傳播。

據房天下數據，2018年9月開盤后很長一段時間，中海云筑的銷售均價一直維持在36000元/平方米，直到今年6月略升至37000元/平方米。

正打價格戰的五環外某限競房項目，工作日中午看房者絡繹不絕。

這只是一個縮影，除了房企自身外，限競房也確實對樓市影響巨大。

房價方面，2018年6月至今，北京新建商品住宅價格指數每月上漲不超過1%，同比沒有超過4%；價格指數僅從135.3上漲至140.7，可謂溫和。二手房有連續5個月環比微降，同比更是有10個月微降，價格指數從146.7上浮至146.9，幾無變化。

豐臺區限競房項目橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，他們項目的開盤令周圍二手房均價下降了1萬元。這種限競房新項目與周邊二手房價格倒掛的現象已不罕見。

土地方面，2018年，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%；成交總建設用地面積447.94萬平方米，而2017年為639.02萬平方米，下降約30%。

以青龍湖板塊為例，此前據《中國經營報》，該區域分別在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相鄰限競房地塊，先期成交的限價3.72萬元/平方米，經測算最終地塊內住宅部分攤占的成交樓面價接近2.7萬元/平方米。一年后成交的地塊，同樣限價3.72萬元/平方米，但最終成交樓面價為2.3萬元/平方米。

然而，在限競房土拍政策兩年多后，開發商拿地回歸理性，北京的土地市場悄然生變。

5月28日，朝陽區孫河一宗不限價地塊成交，開發商們似乎又有些蠢蠢欲動。地處豪宅區，加之不限價，這宗始價為人民幣24.49億元的稀缺地塊，吸引了碧桂園、保利、龍湖、首創、首開等10家房企參與爭奪，最終恒基地產以30.2億元收入囊中，溢價率23.3%，樓面價69572元/平方米，刷新孫河區域記錄。

諸葛找房方面表示，今年不限房價、不限70/90的地塊再次出現，將給予開發商在戶型設計、產品溢價上更多自主空間，預期未來隨著北京土地、樓市的持續穩定，不限價地塊或許會繼續增多，土地出讓方式也將更加靈活。

（封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）