“鎂刻”半年報系列觀察之①：保利地產

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

2017年年底，保利發展董事長宋廣菊對股東一句“重回前三”的承諾從此成為這家房企的注腳。

那時候，碧萬恒已經越過五千億的山丘，保利發展位居第五，但與它們明顯不在一個量級，那是它的銷售額第一次超過三千億。

房地產市場那時候沒有看出明顯的轉向，數百億的房企紛紛拋出千億目標，前三甲再探高似乎也近在咫尺。保利發展向來穩健，很多人并不認為，它會很快達成這一承諾。

斗轉星移，時移世易。2019年上半年，碧萬恒銷售額趨穩甚至略回縮，和保利貼身肉搏的融創也不再“沖沖沖”，保利從未如此接近它的“前三”目標。

在克而瑞的排行榜上，今年前七個月，保利發展躋身前四，全口徑銷售額為2931億元，與第三名中國恒大的銷售距離縮小至327億元，它的后勁和潛力同樣不容小覷。

從2019年8月12日公布的這份半年報來看，保利發展“逆周期”發展的實力正在凸顯。在今年上半年房企普遍遭遇“融資難”境況的背景下，它的現金、負債都足夠穩健。

今年上半年，保利持有的現金總額同比增加了約27%，高達1228億元，而其短期借款為29.74億元，一年內到期的非流動負債為437.03億元，現金足以償還短債。

制圖：陳夢妤

回款率的把控上，保利發展也表現出了較強的抗風險能力。今年上半年，保利銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。

保利的融資成本也持續處于同行低位——在一些房企融資成本已經爬升至15%之時，今年上半年，保利的有息負債綜合成本僅4.99%，較于年初還有下降。

今年上半年，保利發展在融資端也有出色的動作。它不僅發行了票面率僅為3.875%的5億美元債券、利率為3.60%的15億中期票據，同時還獲批公司債150億元，保持了較為充足的融資空間。

家有余糧，心里不慌。充足的現金使得保利發展在其他房企日子都過得緊巴巴的時候，還能夠不斷搶“面粉”。今年上半年，保利新拓展項目44個，總成本533億元，拿地金額僅少于碧桂園、萬科和融創。

投資端積極保證了保利未來的土地儲備。截至今年上半年末，保利已在國內外104個城市合計擁有在建面積11067萬平方米、待開發面積7618萬平方米。

制圖：陳夢妤

如果給央企地產商貼標簽，保利發展的特征是不足夠明顯的。它曾經擁有“招保萬金”的金字招牌，而今雖然仍貴為央企地產商“一哥”，但除了“重返前三”，它鮮有被提起的亮點。

緊追其后的中海保有“凈利潤之王”的稱號多年，金茂則有“國企中的民企、央企中的外企”之稱，而保利發展無論是運營管理或是產品實力，都顯得中規中矩。

眼下保利發展在規模的追趕上下足了功夫，而今房地產市場整體趨穩的態勢下，它PK掉前三的其中一位重拾舊日榮光的可能性大大增強。

但外界仍寄望，在規模之外，保利發展能夠為行業輸出出色的管理經驗與職業經理人，抑或是研發出能引領風潮的出色產品。

2015年，宋廣菊在個人微博在4月15日發布“保利是個P”，引發外界廣泛討論，隨后被證實是保利發展的一場互聯網營銷，成為現象級的傳播案例。

其中的“5P”是指象征Peiban（陪伴）的養老地產、代表Promise（承諾）的全生命周期綠色建筑、成為業主好Partner（拍檔）的社區O2O、讓便捷生活瞬達的Poly APP、以及在國際舞臺上充滿Power（力量）的海外地產。

四年過去，很少有人記得保利發展當時在住宅開發之外的美好愿景，其他領域已經逐漸歸于沉寂。“重回前三”之后，保利又將去向何方？

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經視覺部