每日經濟新聞 2019-11-28 19:45:39
臨近年底，上海二手房成交量明顯下降。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
“最近二手房成交量明顯下降了。”位于上海的一家我愛我家的置業顧問湯華（化名）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“3個月前，門店每周成交量大約40~50套，但最近幾個星期只有25~30套了。”
成交數據與市場人士的感受基本一致。據上海中原地產數據，今年3~4月份上海二手房市場經歷了一輪成交高峰，隨后成交量逐月走低，連續5個月環比下降后；9月份出現了小反彈，重新站上2萬套“強弱分水嶺”；但進入10月，成交量繼續萎縮至1.6萬套，環比下降達到24.1%，成為今年較為罕見的跌幅。
上海某住宅小區 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
易居《上海10月市場報告》指出，除去受春節影響的2月份，10月份上海二手房成交量已創下今年來的新低，購房觀望情緒較濃。但2019年上海二手房市場成交量遠遠好于2017年及2018年。
上海二手房成交量月度變化
觀察歷史數據可以發現，上海二手住宅成交自2017年初以來一直處于低位盤整狀態，2019年3月開始的一輪“小陽春”行情帶動二手房市場全面回暖，成交量強勢反彈，創下2016年10月以來的新高。隨后4~8月成交量持續回落，9月出現小反彈，重新站上強弱分水嶺。
據中原地產交易數據，今年1~10月上海二手房成交量已達19.96萬套，超過2018年全年成交套數；今年“小陽春”期間市場表現遠遠好于2018年，單月成交比去年同期多7000~12000套不等。即使是今年成色不足的“金九”，2.1萬套的成交量也遠高于去年同期1.5萬套。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者：“今年上海市場主要特點是‘量增、價穩’。‘量增’指交易量比2017年和2018年都有所好轉，但是這個增量并非像2015年和2016年那樣的非常規量。今年以來的平均水平在每月1.9萬套，和5年平均月度交易量相當，因此這個量是常規水平。在成交量的支撐下，今年房價已經止住類似2017年和2018連續走低的格局，出現探底、企穩的走勢。當然，基于交易量也是常規量，所以價格不具備持續上漲的條件。”
據國家統計局數據，上海二手房價格今年維持較為穩定的格局，前10月中，1月、7月價格環比持平，有3個月份微幅下跌0.1%~0.2%，而漲幅最大的4月及10月，也僅出現0.05%和0.06%微小漲幅。
與去年同期相比，上海月度二手房價格指數則以下跌為主。中原地產月度成交價格指數也顯示，今年無論是“小陽春”還是“金九”，兩個成交高峰期的價格指數均低于2018年。
湯華也坦言：“現在越有性價比的房源才好賣，近期成交的價格都比之前的低，房子雖然多，但是房東掛牌價格偏高，反而不好賣，性價比不高也是成交量低的原因。”
另一方面，隨著北上廣深等一線城市新建住宅進入“賣不完”時代，二手房交易也受到了抑制。
“上海還有新房二手房價格倒掛的現象，因此二手房價格有所抑制，加上買家對于未來價格的預期是“平穩”，只有價格到心理價位了才入市?，F在普遍談價空間在5%左右，能夠達到這個尺度才更容易促成交易。”盧文曦說。
易居《市場報告》預測：2015年至2016年10月的樓市繁榮期，二手房同比漲幅不斷擴大至過去12年來最高點36.7%，因此房價下跌調整期也較長?？紤]到短期內二手房成交量還將萎縮，預計二手房價格環比繼續下跌。
但臨近年底，盡管成交量萎縮、成交價下跌，但湯華仍然覺得充滿機會。他告訴記者，近期前來掛牌的房東更多、更積極了，掛牌量幾乎是往常的一倍；同時，看房人也挺多。
事實上，今年上海全市范圍內的二手房掛牌數量都有了較大增長。《每日經濟新聞》記者查閱中原地產數據發現，今年前47周上海二手房掛牌總量達到46.3萬套，比去年同期多了2.5萬套。
諸葛找房數據研究中心月度數據顯示，二手房掛牌套數最高點出現在8月及9月份，但進入10月后出現了較大幅度減少。
但近期掛牌量似乎有所回升，在剛剛過去的一周（11月17~23日），掛牌數量達到9605套，超過全年周平均值。“之前每周掛牌量大概在20套左右，現在每周在40套左右，有很大提升。大概是因為年底了，房東都在家準備賣房子了吧。”湯華告訴《每日經濟新聞》記者。
盧文曦則指出：“目前周度掛牌在9300套左右盤整，如果活躍的話至少1.1萬套以上，所以目前處于相對平穩的格局?；诔山涣勘热ツ暧兴黾樱瑢Ψ繓|心態上是有利的，因此掛牌上不會像去年再進一步調低價格入市，大多選擇市價掛牌。只有部分急于成交的房東比較積極。對于置換客而言，只有價格合適，或者自己看中的某個房源才會主動降價求成交。”
湯華也反復談及“性價比”。“接下來盡量多推薦具有性價比的房源，成交機會更大一點。”
對于今年最后一個月的上海二手房市場情況，盧文曦預測，“最后一個月成交量應該在2萬套以內，但跌破1.5萬套也不太可能，大概率處于盤整收官。年底本身就不是交易旺季，加上市場也沒有出現趨勢性轉變，并且近期成交又有下滑，市場觀望情緒或再度增加。”
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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