每經熱評｜買房杠桿回落 靠房價上漲致富的老思路該變了

每經評論員 薛暉

11月25日，央行發布《中國金融穩定報告(2019)》，對2018年以來我國金融體系的狀況作了全面評估。報告披露，個人住房貸款增速連續兩年回落，且自2014年以來首次低于住戶部門全部貸款整體增速。

房貸增速放緩，可以理解為居民在住房消費方面正在選擇降低資金杠桿。這與中央倡導的“房住不炒”以及維持房地產業穩定健康發展的目標相一致。然而，在這個好消息背后，仍隱藏著一些令人擔憂的問題。

比如，報告同時顯示，2018年末我國住戶部門杠桿率為60.4%，與國際平均水平一致。但從區域分布看卻極不平衡，杠桿率排在前三位的地區分別是：浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)。巧合的是，此三地房價亦位列國內前茅。住戶部門的杠桿資金雖然并非都用于住房消費，但二者間相關性極大。高杠桿與高房價在區域上的疊加，實際上凸顯了上述地區居民加杠桿購房的風險。一定程度上講，此三地居民杠桿率高與加杠桿買房有關。

眾所周知，由于近些年商品房價格持續攀升，居民借助按揭貸款或“6個錢包”買房的現象早已司空見慣。從理論上講，只要房價保持穩中有升，一定杠桿率的購房行為也是可取的。過去20年的經驗表明，中國的房價雖有短期波動，但總體上是增長的。

然而，歷史經驗并不等于未來趨勢。時至年終歲末，券商以及房企對于2020年房地產市場的預判已不再樂觀。比較一致的觀點是：2020年房地產市場總體平穩，但房價將穩中有降。如果明年的房價果真如此演繹，那些高杠桿購房的家庭無疑將面臨一定的套牢風險。

此種判斷并非危言聳聽。國家統計局數據顯示，10月份全國商品房銷售面積僅同比增長0.1%。今年第三季度，以北京為代表的部分城市的二手房價格紛紛下調。其余價格未降的城市，也只是橫盤。鑒于國內二手房交易量已超新房，二手房價實際上已成為新房價格走勢的先行指標。

有經濟界人士早已指出，中國房地產已然告別量價齊升的增長期。從宏觀經濟層面看，首先，中國城鎮常住人口的人均住房面積已超過30平方米，達到發達國家平均水平，而我國人均收入尚不及發達國家平均水平的一半。其次，人口紅利在逐漸消退，人口老齡化加劇。沒有足夠的人口增量，新蓋的房子又賣給誰住呢?

有鑒于此，決策者早已未雨綢繆。自2018年7月31日以來的“史上最嚴”房地產調控，不但確立“房住不炒”的總基調，亦在限購、限貸、限售等諸多環節嚴加把控。今年下半年以來，更把防止違規資金進入房地產領域作為對金融機構監管的重要任務。凡此種種，皆為防范房價下行可能引發的系統性風險。

從居民個人的角度來看，我們認為，買房致富的老思路該變一變了。

投資任何資產都是有風險的，在新形勢新情況下，降低購房資金杠桿率，不僅事關整個經濟體系的安全，也切切實實關系到居民的錢袋子。居民在投資置業時，應進行切實理性判斷，打破買房致富的路徑依賴，真正讓房產回歸其居住本質。