前一天剛明確商品住房“限利” 長沙發改委官網次日卻撤掉了文件

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

12月11日，長沙市發改委官網發布《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》（下稱《通知》）。《通知》進一步加強了對長沙市商品住房價格管理，明確價格成本由“成本+利潤+稅金”三部分組成，平均利潤率為6%~8%。該《通知》于12月11日開始執行。

“長沙市樓市政策并未有新的變化。”12月12日上午，長沙市發改委相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，《通知》是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》（下稱《辦法》）兩年有效期滿后相關政策的延續。

不過該人士同時透露，《通知》已于12月12日上午從發改委官網撤掉。當記者詢問原因時，該人士表示“接領導通知后撤的”。記者隨后登陸長沙市發改委官網進行查詢，已經無法找到《通知》。

 長沙市發改委官網截圖

“限利”范圍擴大？

《通知》明確，商品住房價格由成本加利潤加稅金構成。其中商品房成本構成共包括8項，分別是樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤，利潤提取應以前款成本構成中的1~4項之和為基數，平均利潤率為6%~8%。

《通知》要求，5類費用不得計入商品房價格，包括住宅小區內經營性設施的建設費用，開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用，各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

事實上，早在2017年12月18日，長沙市發改委就發布了《辦法》，提出限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，限價商品住房的平均利潤率為6%~8%。

2017年12月18日《辦法》中對利潤率的表述

2019年12月11日《通知》中對利潤率的表述

長沙市發改委相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，12月11日《通知》出臺，是對2017年《辦法》兩年有效期滿后相關政策的延續。

記者對比《通知》和《辦法》后發現，2017年12月18日《辦法》中對利潤率的表述中，兩次提到“限價商品住房”。而2019年12月11日新發《通知》對利潤率的表述中，只提到“商品住房”。

那么，本次《通知》的對象是否從《辦法》中的限價商品住房擴大到了所有商品住房？

“長沙市樓市政策并未有新的變化。”上述長沙市發改委相關人士回復稱，只是負責發布文件，具體情況不是很清楚。

對于此次長沙對商品住房“限利”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是“房住不炒”下的創新版本。“既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩定。”

嚴躍進表示，普通住房項目實際上利潤可以超過10%。“從短期看來，這對房企來講利潤率是不高，但如果每年可以獲得此類利潤數據，其實也不算太差。”嚴躍進指出，從客觀來說，這也是希望房企主動讓利，不盲目追求暴利。

中原地產首席分析師張大偉則認為，6%~8%的凈利潤不算低，但是按照項目計算，而不是看開發商投資額計算，只有拿地早的開發商能達到這個利潤。但隨著地價上漲，很多企業已經很難達到這個區間的利潤了。同時由于各家企業成本不一樣，簡單的建安成本就可能有幾千元的差距，資金成本從3%~20%都有分布。

市場短期難回升

《每日經濟新聞》記者注意到，近兩年長沙曾多次出臺政策對房價進行核定控制。

2017年6月29日，長沙市發展和改革委員會、長沙市住房和城鄉建設委員會、國家統計局長沙調查隊三部門聯合印發《長沙市商品房銷售價格明碼標價監制操作規程》(長發改價控[2017]96號)強調，長沙市的商品住房項目申請預售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高于該項目2016年10月分面積段銷售均價。而初始報建為毛坯住宅的，不予認定為全裝修住宅預售；申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。

2018年10月23日，長沙市發改委、市住建委、市國土局和國家統計局長沙調查隊四部門聯合印發《關于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監制有關事項的通知》（長發改價調〔2018〕241號）要求，凡長沙市范圍內新建商品住房（不含保障性住房、經濟適用住房、定向開發、單位自建房、拆遷安置房）已達到預售條件的，應在10個工作日內辦理銷售價格監制，對于沒有銷售記錄的樓盤，可以按照“成本+利潤+稅費”方式的成本法監制。

今年以來長沙新房價格走勢 數據來源：安居客

而此次出臺的《通知》，在嚴躍進看來是由之前的限價商品住房延伸到商品住房的范圍，進一步對商品房價格進行了清晰管控，尤其是對利潤率的范圍進行了明確，使商品房定價更加科學。

嚴躍進同時表示，長沙此舉可以認為政策是收緊的，但對“地王”項目來講可能是有所利好的。由于“地王”項目土地成本較高，要保證項目盈利，其定價就可以稍微高一些，反而提高了企業的積極性，對開發企業具有吸引力，促使企業拿地進行項目開發。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙則向《每日經濟新聞》記者指出，長沙自2018年6月25日出臺《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，進行樓市調控政策實施以來，二手房市場成交出現下滑局面。業主為吸引購房者成交積極下調價格，長沙年內掛牌價格持續下降，但降幅不大。

“目前的長沙房地產市場處于底部的平穩運行中，在當前整體市場嚴峻的背景下，短期難以回升。”據王小嬙介紹，今年前9月，長沙新增掛牌量526865套，同比上升4.1%，掛牌價格12458元/平方米，同比下降6.8%。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網