鎂刻盤點|2019 房地產那些事兒之企業篇

每經記者 陳夢妤    每經編輯 林菁晶    

關鍵詞：物業上市潮

一句話理由：來自下游的拯救。

房地產行業的火爆時期，物業管理還只是附屬品；而如今的從嚴調控之下，物管企業（包括從房企拆分出來的企業）宛若新生，令2019年的行業賽道突然變得擁擠。

算上剛剛在港交所敲鐘的寶龍商業，截至目前，我國共有20家獨立上市的物業管理企業（不包括新三板），但僅南都物業一家在上交所上市，其余19家均在港交所上市。2018年起，物業公司資本化節奏加速，彼時全年通過房產分拆上市的共6家，超過2015～2017年之和。但今年的上市物業企業數量達到8家，為歷史新高。

物業管理被推向前端，與房地產行業周期、宏觀政策調控不無關聯。2014年彩生活登陸港交所時，中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%；而2019年前11個月，全國商品房銷量同比僅增長0.2%（數據源自國家統計局）。房地產市場紅利期已過，在融資渠道持續收緊的背景下，房企分拆物業板塊上市，將成為其新的利潤增長點。

一般而言，房企分拆物業板塊上市，母公司的品牌效應會使物管企業更容易對接資本市場，獲得投資者青睞，這已經得到佐證。比如，綠城服務2016年上市，股價累計上漲近4倍，目前市值245億元；中海物業2015年上市，股價累計漲幅近5倍，年內漲幅超100%。而2018年上市的雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務等，股價也都實現了較大漲幅，甚至同樣達到了100%。與此同時，從增量發展到存量運營，許多脫胎于房企的物業公司正將目光轉移至非住宅物業，比如寶龍商業。

據中指院2019年中國物業服務百強企業榜單，10強中只有4家已實現獨立上市，分別是綠城服務、碧桂園服務、保利物業、雅生活服務，而包括萬科物業、恒大金碧物業、龍湖物業、金科物業等在內的6家公司暫未上市。從目前的發展勢頭看，2020年的物業上市潮還將持續。

關鍵詞：破產

一句話理由：危言聳聽而已。

人民法院公告網顯示，2019年至少有525家房地產企業“申請破產”。

這個數字是怎么來的？在該網站公告內容一欄輸入“房地產”，在公告類型中選擇“破產文書”，會跳出50個頁面，涉及2019年的有35頁，以每頁包含15個案件計算，可以得出上述數據。

本輪調控持續3年，開發商們銷售放緩導致資金回籠趨緩，融資和償債壓力激增。尤其今年3月以來，銀保監會頻頻強調控制房地產金融風險和警示房地產業過度融資問題。

在此背景下，房企15.5%利率天價發債、3日內60億元永續債、高利率售賣理財產品等做法頻出，以求在劇烈洗牌期實現自救，一大批中小型房企首當其沖，甚至包括銀億股份、新光集團等部分曾經較具規模的企業。

與此同時，上一輪發展周期，據中指院報告，部分房企急劇擴張，在業務發展方面鋪攤子過大，激進的多元化拓展拖累了企業發展速度。再加上企業自身管理制度落后、運營效率較低、產品缺乏競爭力、布局單一，一旦市場進入平穩或下行期，競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化及融資等問題形成較大壓力。

但這是一個優勝劣汰的社會，即使是在房地產市場的黃金時代如2009年、2015年，每年也會有300家左右房企倒閉，而2014年的數字更是達到了慘烈的2000多家。根據2018年原全國工商總局的統計，在冊登記的房企一共是9.7萬家。若據此計算，即使今年破產倒閉的房企達到500家，占比也只有0.5%左右。這并不是一個令人驚訝的數據，重慶市原市長黃奇帆甚至認為未來十幾年中國房地產開發企業數量會減少2/3以上。

而若細翻公告，還可以發現，這525份破產文書并不等于525家房企破產，用上述方法搜索出來的文書，很多都不是房企的破產裁判文書，而是諸如債權申報材料、資產負債確認等內容，并且還有一大批能源、酒店等非房地產主業的企業。

所以，房企破產=房地產不行了？那真的是你想多了。

數據來源：中指院 每經編輯 魏文藝 制圖

關鍵詞：反腐

一句話理由：多的是你不知道的事。

房企反腐以前都是悄悄進行的，內部也沒什么大動靜，普通員工也只是從新聞知曉這些事，但這件事情正變得越來越公開化，級別也越來越高，涉及金額有些可以達到千萬甚至數億。

年初至今，包括萬達、保利、雅居樂、朗詩、美的、金科、中糧置地、新華聯等在內的數10家房企因涉腐事件而被公開，其中新華聯涉事者是其董事長兼總裁。而公開涉案金額最大的是復星，今年9月，復星旅文旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者，以此獲利近2億元，3人均被移送司法機關。

這些企業被輿論高度關注，并不一定意味著其貪腐嚴重，反而是內部運營管理規范的表現。

作為資金密集型企業聚集重地，房地產行業涉及金額巨大，環節眾多，極易滋生貪腐。從傳統的投拓、工程、銷售，到后來的設計、廣告，幾乎每一環節都易滋生腐敗。而獵頭公司通過賄賂房企HR，成功推薦自己的候選人入職，完成KPI，也早已不是新鮮事。

從目前公開發布的信息看，比如中糧的說法是“違規對在售房源降價銷售，人為控制房源，突破底價銷售，嚴重擾亂市場秩序”，朗詩的說法是“在項目收購、營銷事項上涉嫌經濟犯罪，情節嚴重”，美的的說法是“利用職務便利，要求營銷經理為其操控房源，牟取非法利益，數額較大”等等，大多集中于營銷環節。

事實上，房地產行業反腐早已常態化，幾乎所有品牌房企內都設有廉潔審計等相關制度和部門。

地產界名聲最大的萬達審計部成立于2001年，被賦予了極大權限。用王健林自己的說法：“我個人在集團不分管具體業務，唯一管的部門就是審計部，審計部就相當于萬達集團的紀委。”其今年的“戰績”是查實4名高管向商戶、供方及員工索賄，涉案金額近億元，涉嫌犯罪。萬達已與4人解除勞動關系，并將其移交司法。

反腐多年，今年集中爆發，真相只有一個——房地產市場發展放緩。

關鍵詞：離職潮

一句話理由：“圍城”內外。

舉步維艱的2019年，幾乎每個月都有房企高管離職的新聞爆出。而上一次頻率密集的職業經理人離職潮，還要退回到2015年，以萬科時任副總裁毛大慶離職創業為代表。

據不完全統計，今年已有超過25家房企的總裁職位發生變動，如果算上品牌、營銷線的高管則已有數百位，涉及華潤置地、華夏幸福、美的、鴻坤、金科、融信等眾多百強房企。

僅以2019年12月為例，就有華潤置地前董事會主席唐勇調任至華潤電力，高級副總裁遲峰辭職并即將出任藍光發展CEO；天潤集團原總裁張晉元正式入職金地商置，出任高級副總裁等。

很多人看到過職業經理人的風光，看到的都是他們對于公司和行業發展的信心，但背后的焦慮可能只有他們自己知道。有人評論，地產圈流行跑步和登山，大概也是因為行業壓力過大需要舒緩所致。

馬云說得很對，員工離職原因無非有二：錢沒到位，心委屈了。時勢造英雄的行業，職業經理人離職跳槽的成本其實非常高。身居一定高位，決定著一群人的飯碗，付出了無數心血，如果不是心實在委屈了，他們不會輕易離職。在地產圈，一個崗位的好壞，已經不只是看薪資待遇的高低，而是能在這個位置呆多久。從今年的情況看，從老東家跳槽履新不到一年便再次離職的情況也大有人在。老東家回不去，新東家呆不住，只能再次作出新選擇，犧牲新一輪機會成本。

諸如袁春，鴻坤老板從龍湖將他請來，是希望他幫助鴻坤實現“千億夢”，但鴻坤2016年就已突破百億銷售額；2017年達到147.13億元，同比增加35%；2018年為170.5億元，同比增加不足16%。袁春選擇離開，可以看成職業經理人未達成既定目標而作出的選擇。他的下一個任務，則是承擔起弘陽的“千億夢”。

職業經理人可以駕著五彩祥云而來，但他們的世界依然沒有100%的勝利。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：視覺中國