央視財經 2020-01-15 05:52:05
在傳統租房周期中，春節前一般是租房淡季，很多在外工作的人都會選擇在春節前退租。作為近幾年住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓今年以來就出現了明顯的租金價格調整。為了在淡季招攬客戶，一些長租公寓甚至推出了免交首月房租的活動，優惠力度不小。
北京某長租公寓業務人員：“首月零元”是我們年前的一個活動，第一個月入住就交押金和服務費，不交第一個月的租金，就等于省了4000多元。
記者注意到，在這個長租公寓平臺上，相當一部分房源都有這樣的首月零租金入住促銷活動，春節前簽約的客戶，通過房租分期業務支付租金或者一次性支付一年租金，就可以享受這個活動。以一套月租金4500元的房源來計算，全年優惠幅度大約在7.5%左右。
北京某長租公寓業務人員：我們之前搞過類似的活動，不是立減，而是那種慢慢返錢的活動，每個月返租客百分之幾。一年的話，有的返一個月租金，活動力度最大的時候能返兩個月租金。
記者發現，長租公寓租金打折促銷的情況在一線城市普遍存在。在廣州，涂先生不久前租了一套房，簽約時，享受了租金返還優惠，首月2130元租金分12次返還。然而入住才一天，這家長租公寓就搞了另外一個優惠力度更大的活動。
廣東省廣州市長租公寓租客 涂先生：我13日簽約的，好像是14日晚上，他們管家的微信上就說15日就有一個新的活動，我當時算了一下，大概比我正常租會少1700元錢。
除了長租公寓，那些由房東直接出租的房源也在降價。在北京二環內的崇文門商圈，一家中介門店的經紀人表示，臨近年底，租房人明顯減少，為了讓房子更快租出去，他們會建議房東降價。
北京崇文門商圈房產經紀人 殷勇：這邊的普通的一居室的價格，應該在每月7000元往上一些，就是60平米的一居室，我們會跟業主協商，基本上協商的價格幅度也就在500元以內，也就是每月7000元左右的房子要大概降500元。
機構數據顯示，全國18個重點城市全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。
一套房子從掛牌到出租平均成交周期為38.2天，同比增長14.8%；而租客從首次看房到最終成交平均周期為5.8天，同比下降14.2%。
貝殼研究院首席市場分析師 許小樂：新增的租賃人口的數量也在放緩，導致需求總體上還是處于放緩的態勢，重點城市的二手房市場處于一個降溫的態勢。原本出售的這些業主會把這些房子拿出來出租，這就導致租賃市場上的供給量在上升，從而導致整個的供需結構發生了一些變化。
長租公寓在降溫，未來的趨勢會如何？“長租公寓們”到底應該遵循怎樣的經營模式才能活下去？
許樹澤：長租公寓定價權弱 關鍵是大市
特約觀察員 許樹澤：關于租金下降，今天我們講三點：租金大市、資本成本、搶占份額。第一，租金大市。長租公寓也是價格接受者，有一個十分重要的規律：一個城市的平均租金價格是由這個城市的經濟發展水平和GDP決定的。
許樹澤：房租是“寵物” GDP是“主人”
特約觀察員 許樹澤：在過去的十年里，北京和深圳這樣的一線城市，平均每年租金上漲大概在8%左右，而城市的平均每年經濟增長大概是12%。經濟增長快，租金漲得也快；經濟增長趨緩，甚至增速開始下降，租金的增速也跟著降，它比GDP稍微還要低一點，所以租金就仿佛是“寵物”，GDP仿佛是“主人”。
許樹澤：資本成本巨大 高周轉才能活命
特約觀察員 許樹澤：第二，資本成本。市場上有一家很大的長租公寓公司管理了超過100萬間房屋，每年的資金成本是100億。因為是先拿房，再出租，企業承擔巨大的資金成本。
如果按照給普通企業標準向銀行貸款，利率是10%，那么一年就是10億的資金成本，折合到每個月大概是1億的成本。如果空一個月，1億的利潤就沒有了，所以它頂著巨大的資金壓力，必須快速把房子租出去，即使打折，也不能空著。
許樹澤：搶占份額保命 逆風漲價者出局
特約觀察員 許樹澤：第三，搶占份額。日本最大的房屋租賃公司利潤率只有5%，毛利率也只有20%，限定了它只能在這個空間里生存，唯一的辦法是降成本，怎么降呢？要趕緊擴大規模，要跟競爭對手搶份額，要盡快把市場上的份額和房子拿到自己手里，就像天下武功唯快不破，速度一定要快，份額大了，成本就低，你的份額大了，就封鎖了對手去擴張的份額，最后你才能活下來。
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