鎂刻·年報(bào)深讀| 富力：不羈的一年

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

從富力地產(chǎn)選擇堅(jiān)守舊改市場(chǎng)并加碼商業(yè)運(yùn)營(yíng)之后，這家曾經(jīng)貴為“華南五虎”之一的房企命運(yùn)就此轉(zhuǎn)折。

眼見(jiàn)著平起平坐的房企躍居行業(yè)龍頭之位，富力地產(chǎn)卻徘徊不前，錯(cuò)過(guò)了火箭躥升的機(jī)會(huì)，再也沒(méi)有坐上“高周轉(zhuǎn)”的班車。

這些年來(lái)，每當(dāng)富力發(fā)布年報(bào)，掌聲與磚頭始終相隨。2019年，亦是如此。

基本營(yíng)運(yùn)指標(biāo)，富力地產(chǎn)錄得較好水平，2019年?duì)I業(yè)額、毛利分別增加18%和7%至908.1億元、298億元，凈利潤(rùn)亦增加16%至100.9億元。

得益于商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，富力的盈利能力素來(lái)可圈可點(diǎn)。2019年，富力地產(chǎn)毛利率為32.8%，物業(yè)銷售毛利率34.9%，凈利潤(rùn)率11.1%，物業(yè)銷售毛利率34.9%，具有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分也有喜人增長(zhǎng)。2019年，富力非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的收益增長(zhǎng)6%至111.2億元，期間，投資物業(yè)及酒店合并營(yíng)業(yè)額為82.4億元，占總營(yíng)業(yè)額的9%。

除此以外，富力地產(chǎn)維持一貫“大方派息”風(fēng)格。2019年，董事會(huì)決議宣派末期股息每股人民幣0.86元，連同中期股息，全年派息每股人民幣1.28元，同比增長(zhǎng)4%，派息率維持41%，高于同行水平。

資本市場(chǎng)給足了富力地產(chǎn)高派息的面子，年報(bào)發(fā)布之后，富力地產(chǎn)一度漲幅超過(guò)6%。即便如此，投行機(jī)構(gòu)對(duì)富力地產(chǎn)的負(fù)面情緒并未因?yàn)闋I(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)優(yōu)化而消解。

富力地產(chǎn)又一次沒(méi)有完成既定銷售目標(biāo)——2019年，富力地產(chǎn)制定的銷售目標(biāo)是1600億元，最終完成的銷售業(yè)績(jī)是1320億元，僅完成目標(biāo)的86.4%。

在年報(bào)中，富力地產(chǎn)承認(rèn)了不足，“雖然本集團(tuán)能夠預(yù)見(jiàn)融資的不確定因素并加以管控，但在協(xié)議銷售表現(xiàn)相對(duì)較為遜色，達(dá)成權(quán)益協(xié)議銷售為1382億元，略低于目標(biāo)。”

花旗在今日發(fā)布的研報(bào)中即指出，富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)遜于該行預(yù)期，考慮到銷售放緩導(dǎo)致增長(zhǎng)前景走弱，將富力地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)下降33%至12港元/股。

資本市場(chǎng)擔(dān)憂的還有，富力地產(chǎn)的“高負(fù)債率”標(biāo)簽近年來(lái)未見(jiàn)撕去，在融資轉(zhuǎn)淡的大環(huán)境下，這是它的“達(dá)摩克里斯之劍”。

過(guò)去富力地產(chǎn)對(duì)“高負(fù)債”常常不以為然，聯(lián)席主席李思廉習(xí)慣以“會(huì)計(jì)數(shù)字”、“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”來(lái)回應(yīng)外界對(duì)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)切。

或許我們可以就此換個(gè)角度來(lái)看富力的“高負(fù)債”，富力地產(chǎn)以“城市更新”為主戰(zhàn)場(chǎng)，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，很多銷售的資產(chǎn)都是先按照原始價(jià)格進(jìn)賬，而實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值會(huì)高于原始價(jià)格，因此凈負(fù)債率或許不能完全反應(yīng)富力的實(shí)際情況。

高負(fù)債的特點(diǎn)，發(fā)生在所有長(zhǎng)于“城市更新”的房企身上。

但縱有說(shuō)得過(guò)去的理由，李思廉這一次也退讓了，他明確了降負(fù)債的目標(biāo)。李思廉表示，富力正在積極吸引戰(zhàn)略投資或考慮出售一些重資產(chǎn)項(xiàng)目，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮減輕負(fù)擔(dān)。

在與投資者的交流中，富力地產(chǎn)管理層也表示，“預(yù)期在今年內(nèi)可以將凈負(fù)債率下降15%到185%以內(nèi)；在3年左右，可以將凈資產(chǎn)負(fù)債率降到150%以內(nèi)。”

過(guò)去一年，富力地產(chǎn)逐漸意識(shí)到了優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要性。年中，李思廉親自起草了一份起草了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》的文件，指出公司的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開(kāi)展，且原則上暫停拿地工作。

這名數(shù)學(xué)系出身、做過(guò)證券交易的富力老板，憑借對(duì)市場(chǎng)情況的感知與預(yù)判，迅速為富力糾偏。

這種保守的步調(diào)將繼續(xù)維持至2020年，畢竟因?yàn)橐咔榈挠绊?，目前前景的確不明朗，守住現(xiàn)金流比以往任何時(shí)候都重要。

李思廉說(shuō)，招拍掛市場(chǎng)，沒(méi)有什么特別的計(jì)劃，現(xiàn)在大家都先看手上的錢先保護(hù)自己。雖然一些原本已經(jīng)答應(yīng)參加的土拍還是會(huì)參加，但還是會(huì)保守一點(diǎn)。“如果用1萬(wàn)塊錢（售價(jià)）來(lái)說(shuō)，那也就是3000塊左右（地價(jià)）我們才會(huì)動(dòng)心。”

不過(guò)富力地產(chǎn)也展示了積極進(jìn)取的一面。李思廉指出，今年的重中之重是加大力度、加快速度推動(dòng)城市更新項(xiàng)目。他的目標(biāo)是，希望未來(lái)富力每年有500萬(wàn)平方米以上土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。

若是能夠?qū)崿F(xiàn)，富力地產(chǎn)依然有潛力可挖，它的最大糧倉(cāng)都源于城市更新項(xiàng)目。

目前，富力在全國(guó)范圍擁有已簽約合作城市更新項(xiàng)目70個(gè)，約合可售面積超4000萬(wàn)平方米。短期內(nèi)，管理層希望能夠盡快轉(zhuǎn)化約1000萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值約2000億元。

作為“全球最大豪華酒店業(yè)主”，富力今年比其他房企還要面對(duì)更多的不確定性——受疫情影響，酒店入住率降至低位，整個(gè)酒店業(yè)將面臨更多挑戰(zhàn)。

李思廉坦言，酒店目前沒(méi)有辦法說(shuō)一些好的消息，因?yàn)槿虻穆糜瓮Ａ?。雖然國(guó)內(nèi)慢慢恢復(fù)，但酒店入住率都提不上來(lái)。由于入住率降低，預(yù)計(jì)今年酒店收入將下降。

距離那場(chǎng)與萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)的實(shí)際交易過(guò)去3年，富力將面臨這個(gè)巨大資產(chǎn)包帶來(lái)的新機(jī)遇。

這將是富力地產(chǎn)發(fā)展歷程中關(guān)鍵的一年。戰(zhàn)略保守、審慎投資，它為未來(lái)的發(fā)展鋪路。

這將是一個(gè)“刮骨療毒”的過(guò)程，或許艱難，但是必要。期待它破繭成蝶的那一天。

封面圖片來(lái)源：企業(yè)供圖