重磅！基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)了！聚焦新基建等7大領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)有何影響？

4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），并出臺(tái)配套指引。根據(jù)《通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)七大領(lǐng)域。

具體來(lái)看，涉及倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施、水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等方面。

圍繞政策聚焦重點(diǎn)以及受益板塊，中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者第一時(shí)間梳理了七大要點(diǎn)。

要點(diǎn)一：聚焦新基建等七大領(lǐng)域

先來(lái)看看什么是REITs？

華泰證券表示，REITs是通過(guò)募集投資人資金，以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資計(jì)劃、信托基金或上市證券，投資標(biāo)的包括商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品，被稱為基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。

證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)，是貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革、積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率、保持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板力度等決策部署的具體步驟，也是支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施、深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的舉措。

《通知》對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目提出如下要求：

華泰證券表示，由于基礎(chǔ)設(shè)施資金投入量大，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)政府和企業(yè)而言，大量的存量資產(chǎn)無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，沉淀了大量資產(chǎn)。通過(guò)推行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可以盤活基建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)。通過(guò)將缺乏流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成流動(dòng)性強(qiáng)的金融產(chǎn)品，提高資金的利用效率，從而形成一個(gè)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的流動(dòng)性和盈利能力都可以得到較大提高。

“未來(lái)新基建REITs（物流、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康等行業(yè)）或成為下一個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。”戴德梁行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝日前在接受媒體采訪時(shí)表示。

要點(diǎn)二：化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

權(quán)威人士指出，能否盤活固定資產(chǎn)，形成經(jīng)濟(jì)牽引力是目前需要解決的最大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。通過(guò)REITs進(jìn)一步拉動(dòng)投資，可以盤活基建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)。值得關(guān)注的是，REITs可能是化解地方政府債務(wù)最有效的手段，可能也會(huì)成為未來(lái)地方政府城投平臺(tái)的轉(zhuǎn)型之路（城投公司轉(zhuǎn)型為REITs管理人）。

另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士分析，地方政府債務(wù)不斷擴(kuò)大，其中較大比例用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式可以把存量資產(chǎn)變成能夠流動(dòng)的證券，有效化解地方債務(wù)問(wèn)題。

要點(diǎn)三：疏通儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的通道

權(quán)威人士指出，對(duì)比境外市場(chǎng)，REITs可能成為未來(lái)疏通儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資通道最重要的路徑，成為居民抗通脹資產(chǎn)最主要的配置方向。

招商證券表示，目前房地產(chǎn)狀況加大居民對(duì)第四類資產(chǎn)（REITs）的需求，急需引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)入價(jià)值投資通道、提前建立對(duì)沖未來(lái)住宅市場(chǎng)需求下行帶來(lái)資產(chǎn)貶損風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。

首先，股票和債券市場(chǎng)具備一定的流動(dòng)性吸附能力，但顯然難滿足居民資產(chǎn)配置多樣化需求；

其次，REITs持有的不動(dòng)產(chǎn)更多是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力，有利于引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)入價(jià)值投資的通道，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具備重要意義；

再者，推進(jìn)REITs有利于倒逼開發(fā)商提升資產(chǎn)管理能力和往存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，降低和提前對(duì)沖未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段后住宅市場(chǎng)需求回落帶來(lái)的資產(chǎn)貶損風(fēng)險(xiǎn)。

要點(diǎn)四：REITs指數(shù)將成為重要的資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

REITs是資本市場(chǎng)最重要的工具之一，直接體現(xiàn)為鏈接最根本的實(shí)物資產(chǎn)（土地、固定資產(chǎn)）與資本市場(chǎng)的工具，為固定資產(chǎn)提供定價(jià)，為銀行最根本的抵押物（土地）提供價(jià)值錨定。REITs指數(shù)未來(lái)將成為中國(guó)最重要的資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士分析，REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)初衷是為投資者提供獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流收益和持續(xù)資產(chǎn)增值的投資機(jī)會(huì)，而穩(wěn)定現(xiàn)金流收益來(lái)源于“雙重穩(wěn)定性”，即物業(yè)成熟穩(wěn)定性和分配比例穩(wěn)定性。

與此同時(shí)，REITs具有被動(dòng)投資屬性，不依賴于頻繁交易來(lái)獲取主動(dòng)投資收益，而強(qiáng)制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進(jìn)行擴(kuò)張的沖動(dòng)。

與投機(jī)型投資者“追漲殺跌”模式不同，REITs更具備長(zhǎng)期價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力，即當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)因價(jià)格大幅下跌或上漲導(dǎo)致投資價(jià)值變化，在內(nèi)部治理與投資驅(qū)動(dòng)下，REITs的收購(gòu)或處置不動(dòng)產(chǎn)的行為會(huì)起到有效平衡不動(dòng)產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供需關(guān)系的作用，從而穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。

要點(diǎn)五：不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成影響

證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突破REITs是比較好的選擇，中國(guó)形成了大量?jī)?yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；通過(guò)REITs進(jìn)一步拉動(dòng)投資；尤其在當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，REITs不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成影響。

中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)條線執(zhí)行總經(jīng)理俞強(qiáng)表示：“對(duì)于公募REITs和房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控到底是什么關(guān)系，我們必須要理清楚。”

首先，從底層資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房與居民住宅毫無(wú)關(guān)系；

其次，公募REITs專業(yè)的管理人一定是低買高賣的，能夠做到平抑市場(chǎng)波動(dòng)；

第三，房地產(chǎn)體量非常大，早期的公募REITs體量相對(duì)有限，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)的擾動(dòng)；

最后，即使沒(méi)有公募REITs，一些有住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，也會(huì)拿商業(yè)物業(yè)銷售到市場(chǎng)，公募REITs恰恰為市場(chǎng)提供了途徑，為監(jiān)管提供了量化、透明化、體系化管理的渠道，對(duì)于市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展更有幫助。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，境外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，推行REITs有助于降低不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)性，不會(huì)助推住宅價(jià)格非理性上漲。

要點(diǎn)六：REITs結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整

權(quán)威人士指出，從美國(guó)等國(guó)際市場(chǎng)分析，REITs法律結(jié)構(gòu)也是逐步完善、不斷迭代的，無(wú)論是信托制、基金制還是公司制，都需要結(jié)合當(dāng)時(shí)法律環(huán)境、制度環(huán)境因應(yīng)作出選擇。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)方式是基于當(dāng)下法制環(huán)境下作出的相應(yīng)設(shè)計(jì)，結(jié)合目前交易方式、投資者結(jié)構(gòu)以及監(jiān)管條件的安排，隨著證券法體系的完善。REITs結(jié)構(gòu)也將會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。

招商證券詳細(xì)介紹了美國(guó)REITs的發(fā)展歷程：

要點(diǎn)七：建議試點(diǎn)范圍擴(kuò)至住房租賃以及商業(yè)地產(chǎn)

權(quán)威人士建議，REITs試點(diǎn)盡快放開到住房租賃以及商業(yè)地產(chǎn)，為租購(gòu)并舉政策提供支持，也為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)提供轉(zhuǎn)型之路。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，疫情影響下，市場(chǎng)非常渴求逆周期的管理工具，REITs試點(diǎn)應(yīng)盡快放開到住房租賃以及商業(yè)地產(chǎn)，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策。推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優(yōu)惠舉措。

“現(xiàn)在的投資人大部分對(duì)寫字樓和商業(yè)物業(yè)的公募REITs最感興趣。”招商基金機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理部副總監(jiān)萬(wàn)億此前表示，預(yù)期后續(xù)方案也將傾向于以基礎(chǔ)設(shè)施和長(zhǎng)租公寓為主。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)