每日經濟新聞 2020-06-16 10:33:00
小小三文魚揭開的大鱷。
每經記者 陳夢妤 甄素靜 每經編輯 魏文藝
龐大的新發地商業帝國，由于小小的三文魚而遭遇了一場前所未有的危機。
實控人張玉璽是土生土長的北京豐臺區花鄉新發地村村民，這幾天，他迎來了可能是生涯中唯一一次大挫折。疫情的突發，令這個承擔北京80%以上農產品供應的批發市場瞬間靜默。
不過，這個坐擁近5000畝土地的“豐臺花鄉地主”，早已將商業觸角伸向了房地產。
放眼國內其他城市，向來只有新建小區配建農貿批發市場，而少見甚至沒有批發市場自建房屋供商戶租住的案例。
新發地是個例外，而張玉璽名下的房企，生意也早已做得風生水起。
此次疫情爆發人數最集中之地，是一個名為新發地“經營者樂園”的小區。
《每日經濟新聞》記者了解到，這是新發地為了讓商戶持續保障供應而專門建設的社區。在其他城市，農產品批發商一般自行就近租房，而新發地就不一樣了，村集體企業的屬性，加上自己擁有土地支配使用權，所以才會如此大手筆。
圖片來源：百度地圖
從公開資料看，“經營者樂園”2001年就已啟動建設，1號社區2004年完工，此后陸續又建了3個社區。4個“經營者樂園”社區共1200多套房屋，都是兩室一廳、一廚一衛，分為53平方米和64平方米兩種戶型。單身商戶可合租，一套房不超過6人。每戶均設有防盜門、塑鋼窗、上下水、獨立衛生間，采用天然氣集中供暖。
新發地“經營者樂園”的租金只有附近出租房的一半，而且對市場當年的文明經營戶優惠20％。當然，也不是人人都能住的。
2013年，《北京日報》曾報道了“經營者樂園”的情況，這也是目前幾乎唯一可尋的公開報道。報道稱，作為全市最大的農產品批發市場，新發地有固定攤位5526個，為了給經營者創造一個安全舒適的居住環境，新發地村委會為商戶們專門建設了住宅小區——經營者樂園，并以比市場價低一半的租金租給商戶。如今，市場商戶中有5000多人入住經營者樂園，享受著安全、整潔的居住環境。
圖片來源：我愛我家
“我是第一批入住的居民，這里環境好，治安好，而且離上貨的冷庫就幾百米，工作生活都方便。”新發地商戶楊建國在市場賣了10多年水產，他和老伴帶著孫女住在60多平方米的出租房里，每月租金僅1900元。
2013年，還是新發地批發市場工會主席的李敏榮表示，每年會選拔400名“文明商戶”，并進行表彰，凡是穩定經營一年以上，誠實守信、無缺斤短兩的商戶均有機會評上。這400名“文明商戶”均可入住“經營者樂園”，租金比市場價便宜一半。“這樣就為他們解決了后顧之憂，能更好地促進他們穩定經營。”
《每日經濟新聞》記者翻了一圈，各大中介官網均沒有任何關于“經營者樂園”的價格信息。
從公開資料看，新發地村擁有近5000畝土地，加之兩類天然客群回遷村民和市場商戶，令天倫錦城、期頤百年、天驕駿園北區等住宅項目在南四環拔地而起。而這幾個住宅小區的開發商，均為北京豐泰新房地產開發有限公司（下稱豐泰新），沒錯，就是新發地農集團的房地產子公司。
李月迪是新發地區域的一名置業顧問，主做的小區就包括期頤百年和天倫錦城等4個。今年4月以來，他成交了4套天倫錦城的二手房，6月以來僅天倫錦城的帶看就有6次，目前最后的兩次帶看，恰好停留在6月12日。
“剛剛有點起色，突然又都停了，現在數據都是0了，我們也被隔離了。”李月迪說，“有個客戶，上月末才成交了一套新發地的房子，還沒有搬過來，就遇到了這個情況。客戶有退房的想法，比較糾結，我們還在溝通。”
我愛我家官網顯示，天倫錦城共有3622戶，二手房成交價約4.2萬元/平方米，兩室一廳租金6000元/月；期頤百年2011年建成，共466戶，二手房成交價約5萬元/平方米，最近一次成交是5月2日；天驕駿園北區共1161戶，二手房成交價約4.3萬元/平方米，一室一廳租金3800元/月。
啟信寶顯示，豐泰新所屬集團為新發地農集團，股東為北京市豐臺區新發地農工商聯合公司，持股比例99.95%，北京新發地農副產品批發市場，持股比例0.05%。張玉璽擔任董事長，張偉擔任經理、董事。對外投資有金潤隆物業公司和新發地農產品信息咨詢服務公司。
圖片來源：啟信寶
近年來，與豐泰新關聯的裁判文書超99件，涉及工程施工合同糾紛、拆遷安置補償糾紛、商品房銷售、股權確認糾紛等。其中最近一份公開的裁判文書是在今年4月底，申請人要求凍結豐泰新房地產公司銀行賬戶1630萬元，做訴前資產保全。
在土地市場上，能尋到的豐泰新大規模公開拿地還是在2012、2013年。在這之前，它拿到的多是倉儲用地，主要承接新發地批發市場建設。
在北京房價起飛前夕，豐泰新拿到了3宗回遷安置房地塊和一宗經濟適用房地產。也就是后來的新發地新村一期回遷安置房和新房地新村二期經適房。
手有土地融資不慌，左右手倒換在這個“京都菜籃子”的發展過程操作也非常熟練。在其大規模拿地前，2011年4月，豐泰新將新發地二期的一宗普通商品房用地抵押給了北京農村商業銀行，面積4.38公頃，評估金額6.5億元，最終抵押出9億元。
市場上，關于新發地農集團、張玉璽、張偉的新聞、傳言很多，多以白手起家正面報道為主，鮮有其旗下地產板塊被關注到。確實，在龐大的近乎壟斷的商業帝國中，即便高利潤率的地產板塊也顯得微不足道。
事實上，新發地的發展，還有一個可供比對的案例——華西村。兩者同樣以村集體形式進軍房地產，起初單純是為了方便村集體業務開展。
前文提及的豐泰新成立于1999年，負責開發建設市政府劃歸豐臺區負責開發的農產品中央批發市場，除市場區、倉儲加工區外，市場從業人員生活的住宅小區也在其建設規劃內。
而華西村的地產進階路，或許要從2010年村里花25億元蓋起的一棟74層高樓說起。這棟三足鼎立狀的摩天樓是那時中國第8、世界第15的大樓，是時任華西村黨委書記吳仁寶的心血、驕傲。也正是這棟樓，使得業內人士評論華西村，在創業和創造精神有了些許傾斜和顛覆，將之稱為地產大躍進。
封面圖片來源：我愛我家
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