每日經濟新聞 2020-06-18 11:12:59
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤 李凈翰
6月17日，深圳五大中介機構——中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯物業聯合發布聲明，堅決抵制“全民經紀人”營銷模式。
走私單現象泛濫是深圳五大中介機構發起這場聯合抵制的主要原因之一。
他們表示，堅決不接受任何“全民經紀人”等模式的分銷合作或類似操作行為；堅決不參與任何開發商/發展商/渠道商發起的分銷轉介類“全民經紀人”違法違規營銷模式。
鎂編就此采訪了相關中介機構負責人、開發商、中介協會等多方人士。可以說，這次聯合抵制本質上是一次中介機構與開發商博弈，開發商或許可以不管黑貓白貓，但如果平臺被徹底打擊，誰也不會是贏家。
“走私單”成為被抵制最直接因素
“全民經紀人”營銷模式其實在房地產行業已盛行多年，今年的疫情助推了其發展。
疫情影響之下，今年各大房企開始著力推廣自己的線上營銷平臺上，又掀起一波全民營銷、全民兼職銷售員或經紀人的浪潮，如碧桂園的“鳳凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。
房企的目的很簡單，給予和中介機構同樣甚至更低的傭金，發動盡可能多的人來賣房。但對于中介機構而言，無異于市場領地被攪亂。
令中介機構始料未及的是，房企“全民營銷”十分見效，例如恒大就創下了3天成交近5萬套，鎖定580億元銷售額的戰績，而且通過低認購金額和注冊獎勵等舉措，圈到了一大批客戶，這一龐大的客群，未來就有可能成為取代中介渠道的資本。
更讓中介機構無法忍受的是，在這場“全民營銷”中，部分持有牌照的經紀人利用所在經紀公司的資源，為房企促進成交，卻不帶來收益，俗稱“走私單”。
李旭是華南區域一公寓項目的營銷管理人士，他指出，傳統三級銷售渠道代理模式，像鏈家、Q房這種平臺公司，由他們與開發商直簽代理合同后，個人經紀人通過平臺向開發商報備帶客，客戶成交后與這些平臺按固定的分成比例進行傭金分成。
李旭說，開發商的全民營銷政策，其實就是給了這些個人經紀人可以跳開平臺公司的渠道，平臺公司的收入肯定受到影響。
作為本次聯合聲明代表方之一，深圳中原董事總經理鄭叔倫在接受鎂編采訪時就直指，開發商啟用經紀人個人承接房地產經紀業務，如果持有牌照的經紀人是在合法合規的房地產經紀公司任職，那就涉及開發商沒有經過相關房地產經紀公司同意，私下引誘經紀人合作的情況。
“利用經紀公司的資源來成交，并且中間涉及金錢報酬，這樣的走私單行為，會不會違反法律法規呢？會不會涉及行賄呢？這部分私下支付給私人的報酬，到底有沒有交稅，是否涉及偷稅漏稅？”鄭叔倫直言。
一位鏈家城市站的中層管理人士也告訴鎂編，“飛單”、走私單是平臺最怕的，這相當于拿著平臺的資源和平臺帶來的客戶賺外快，有些經紀人走私單走得相當猖狂。
圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
“難道還不允許別人賺錢了？”
五大中介機構在聲明中對“全民經紀人”的定義是：開發商/發展商/渠道商不論執業資質，發動一切不特定個人充當“房產經紀人”，為其提供客戶信息，并在成交后交付予個人一定報酬。
“要抵制市場上一些利用大公司去看房的‘撬單跳單’行為的個人和機構，規范房地產代理市場。”深圳資深經紀人謝林鋒表達了對聯合抵制聲明的支持。
但對開發商而言，不管是傳統中介機構經紀人，還是“全民經紀人”，只要能幫他們銷售房源，就是他們需要的經紀人。
深圳市房地產中介協會發展研究部主管華洪對鎂編表示，“全民經紀人”模式在新房代理領域屬于近年來的一種全新營銷模式，對傳統依賴中介引流、轉介等代理業務影響比較大，而這次幾大龍頭企業一起發起抵制，也是傳統中介代理對這種新業態模式一次比較大的集體反抗。但也要理性看待，任何運營模式的創新，最終能否生存下去不是行業說了，而是消費者。
一位在深圳有在售項目的房企市場營銷端人士認為，中介機構抵制“全民經紀人”的理由并不充分，“難道還不允許別人賺錢了？”
五大中介機構在聲明中表示，“全民經紀人”的營銷模式無法根本保證廣大消費者的合法利益，也嚴重妨礙了房地產經紀業務市場的正常經營秩序，破壞了行業市場的良好“生態環境”。
因此，他們將堅決不接受任何“全民經紀人”等模式的分銷合作或類似操作行為；堅決不參與任何開發商/發展商/渠道商發起的分銷轉介類“全民經紀人”違法違規營銷模式；堅決不發布“全民經紀人”等違法違規營銷模式下的分銷轉介項目任何形式的廣告宣傳；堅決打擊公司經紀人個人以所謂“全民經紀人”營銷模式的各種走私單行為。
華洪也進一步指出，對于經紀人走私單，協會是有相關行業自律規范予以禁止的，一旦經機構反饋，查實屬實，將被記入不良信息記錄，嚴重的甚至會吊銷星級，甚至被列入行業黑名單。
張成是一名代理策劃經理，他所在的中介機構未參與本次的聯合抵制，但他也認為，“全民經紀人”模式最大的問題是會導致平臺經紀人拿著平臺資源拉客然后繞過平臺拿傭金。這不是動蛋糕那么簡單，這相當于是平臺養人又收不回成本。“如果平臺消失了，真只靠所謂的全民營銷，開發商也拉不到客。”
“我們發表聯合抵制聲明，是為了引起全行業的重視，我們不排除視事態發展情況，進一步采取聯合行動的可能。”五大中介機構在聲明最后如是說。
記者|黃婉銀 編輯|陳夢妤 李凈翰 王嘉琦
來源：鎂刻地產（微信號：Real-estate-Circle）
封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
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