降杠桿一年 房企“一降一拓”用上十八般武藝

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

如果用一個詞來形容房企的2020年，一定少不了“降杠桿”。

伴隨“三道紅線”監管新規實施，降負債成為一些房企的“保命符”，也是一些企業的“長命符”。

自2020年8月監管部門要求重點房企降負債以來，碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤、陽光城等十余家房企爭相給自己“動手術”。

降杠桿大潮席卷整個房地產行業，在業內看來，這將是中長期的常態。

在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企會主動“降負”，全年融資規模將保持低位。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

“十八般武藝”降負債

2020年，房企前赴后繼加入降杠桿的行列。

目前市面上主流的降杠桿方式大致分為幾種——借新債還舊債、加快周轉、減少拿地（但爭取并表）、引進戰投、出售項目股權、分拆上市、剝離高負債項目。

“戰投”可能是其中引資效果最突出的一種，但對老板們來說，代價也最高昂。2020年9月，陽光城就引入泰康人壽及泰康養老。

受制于新規，陽光城踩了兩條紅線——剔除預收款后資產負債率為77.62%，凈負債率為115%，現金短債比為1.32。2020年下半年，陽光城已經開始放緩拿地。

這時候，新戰投攜帶資金入場，無疑“雪中送炭”，代價則是泰康系合計持股13.53%，成為陽光城第三大股東。

實際上，引入戰投是房企降杠桿、增資金的有效方式。2017年中國恒大三輪戰投共引入資本1300億元，對降低資產負債率起到了立竿見影的效果。2018年7月，華夏幸福引入平安資管，為企業帶入137.7億元資金，平安資管成為華夏幸福第二大股東。

再如富力地產，由于同時踩中了“三道紅線”，其也開始了大規模降債，變現、回款、裁員等多條腿“保命”。

據國盛證券估計，富力地產若想達到綠色檔，以2020年半年報數據為基礎，需要縮減的債務規模達到約700億元，否則融資能力將受到較大限制。

富力管理層曾預期，2020年內可以將凈負債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內，3年左右爭取將凈負債率降到150%以內。

為了“降負債”，更多房企直接采用了“少拿地”的法子。

貝殼研究院表示，其研究的12家重點房企對象里，有7家房企都在融資新規實施后收縮了拿地意愿，拿地銷售比下滑，“踩兩線”與“踩三線”的房企表現更為明顯。

“七十二變招數”拓融資

雖然融資新規對房企未來的發債增速有一定制約，但近五年的債券融資，發行周期集中在3～5年，2020～2021年是房企的償債高峰期。

貝殼研究院數據顯示，2020年房企償債規模約9154億元，同比增長28.7%。

2021年有過之無不及，房企到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性地突破“萬億大關”。

無疑，房企的償債壓力繼續攀升。

在周期性影響下，預計未來3～5年房企債券融資到期債務方才可能有實質性降速，近年的現金流將保持緊張狀態。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，融資常態化收緊下，房企未來融資方向可能存在以下趨勢：

其一，融資策略亟需從債性轉向股性。

集團的股權融資，重要性會越來越凸顯，應該會有更多房企通過引入險資、銀行等戰投，獲取資金改善資本結構。

“這種合作，在業務層面也有助于賦能，資源拓展，能增加房企的抗風險能力。”林波認為。

的確，比如華夏幸福引入平安，后者提供了不少商業地產、租賃市場、產業新城和康養服務等合作資源及金融服務，其中包括與平安人壽合作的北京麗澤商辦項目。

旭輝引入平安后，2019年平安不動產與旭輝設立項目基金發展長租公寓，并簽約落地首個合作項目——浦江鎮綜合型租賃社區。

2020年12月底，雅居樂旗下7個項目引入平安系，平安為此支付的誠意金約70.51億元，獲得了7個項目35%～51%不等的股權，與雅居樂共擔風險、共享收益，而雅居樂可以實現快速回籠資金來增強流動性。

其二，房地產供應鏈融資迎來新風口。

數據顯示，2020年房企ABS發行規模約4304.6億元，同比增長10.2%，其中TOP50房企發行量占比約30%。

據CNABS統計，至2020年底萬科、碧桂園和保利供應鏈ABS余額超過100億元，華發、金茂、奧園、金地、世茂、綠城的ABS存量規模都超過50億元。

供應鏈金融一方面可延長應付賬款賬齡，達到變相融資且不占用融資額度的目的；另一方面，供應鏈金融仍在“應付賬款”二級科目中體現，對房企杠桿沒有產生影響。

“房企應該加強上下游話語權，靈活運用產業鏈上非金融債務融資的方式，積極拓展票據融資和供應鏈保理等供應鏈融資。”

林波認為，對房企來說，ABS最大的優勢在于融資和出表，實現降杠桿的同時，還能盤活存量資產。

其三，土地進行合作開發、聯合融資。

58安居客研究分院院長張波告訴記者，融資壓力將中長期影響房企，三道紅線政策不斷落地，加上銀行對房地產貸款“兩道紅桿”的比例要求，資金未來會更多流到大中型負債“綠燈”房企。

房企越來越采用合作的方式，比如土地合作開發、聯合融資，在操盤上也更注重加快項目去化力度。

張波直言，要活下去，就是要回歸基本盤，多元業務“遠水不解近渴”，地產開發依然是主體業務，況且我國城鎮化仍有提升空間，因此房企基于開發還有很長的路、很多方法可以探究。

封面圖片來源：攝圖網