每日經濟新聞 2021-05-11 22:17:09
◎在地價上限及其他嚴密的土拍規則約束下，此次北京成交地塊整體溢價率水平處于低位，落實了‘穩地價’的目標，但土地競拍熱度仍相對較高。
◎北京此次土拍弱化了原有的共產房和限競房出讓方式，重啟了競配建公租房出讓方式，創新性推出‘競政府持有共有產權份額’和‘競建高品質住宅’等出讓方式。
每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝
為期兩天的北京今年首個“雙集中”土拍大戲今日（5月11日）落幕，現場成交的25宗地塊，加上此前預先成交的5宗地塊，北京此次集中供地成交總金額達到1109.71億元。
《每日經濟新聞》記者注意到，本次北京土拍吸引了眾多房企報名參與，僅保證金就突破千億元。中指研究院認為，本次集中供地調整了土地出讓方式，未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產權房、限競房結構，向純商品房、新型共有產權房、租賃住房結構進行轉變。
北京首個“雙集中”土拍現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
昨日（5月10日）表現搶眼的卓越在今日的土拍中再次拔得頭籌。
今日上午，開拍的第一宗地塊為豐臺區張郭莊村棚改項目FT00-0203-6145、6159地塊，起拍價為59億元，起始樓面價34478.58元/平方米，建設用地面積74400.31平方米，建筑控制規模不大于171120.713平方米，地塊容積率2.3，最高限價為62億元。該地塊吸引了首開+卓越、金茂、金地+保利+華潤、招商+城建、中海等房企報名。
記者注意到，該地塊在競拍前便已經達到了最高限價，直接進入了競公租房面積狀態。不過現場的爭奪依舊如昨日般激烈，公租房面積從1000平方米開始競起，各個房企們舉牌爭奪達到了110輪，最終由首開+卓越聯合體報出的3.25萬平方米奪得。
這樣的情形依舊是今日土拍的主流表現，此后又有3宗地塊到達了預設上限，轉入競高標準商品住宅建設方案階段。而兩日的土拍一共有10宗地塊因為觸及上限而進入待定的未完待續狀態。
中指研究院北京公司研究副總監李益峰告訴《每日經濟新聞》記者：“海淀、昌平、朝陽等核心區域或基本面較好的地塊參拍企業數量多、綜合競拍次數較高，反映了房企向核心區域或核心板塊拿地的趨勢和意愿進一步增強，也意味著集中供地趨勢下，區域或板塊土地市場分化進一步加劇。”
不過可以看到，此次北京土拍的地塊整體溢價率水平處于低位。此次北京成交的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。依此計算，此輪土地平均溢價率不足8%。
李益峰說表示，“在地價上限及其他嚴密的土拍規則約束下，此次北京成交地塊整體溢價率水平處于低位，落實了‘穩地價’的目標，但土地競拍熱度仍相對較高，多宗地塊突破‘地價上限、競公租房/政府持有比例’兩道上限進入競報高標準商品住宅方案階段。”
值得一提的是，卓越已經在昨日的土拍中首先以39.27億元斬獲朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊，在今日又聯合首開、中交等共計取得4宗地塊，成為此次土拍中的明星房企。
不過，2020年在北京拿地金額較高的房企，在本次土拍中卻未有斬獲。如中海曾于2020年在朝陽、石景山、房山、大興等區域斬獲5宗地塊，權益拿地金額達262.08億元，連續3年居北京拿地權益金額榜首。合生創展2020年度以179.6億元斬獲豐臺區分鐘寺3宗地塊，居權益金額榜次席。這兩房企在此次北京土拍中均未有收獲。
在“房住不炒”的總基調下，此次集中土拍也在延續著北京房地產市場的整體風格。
據北京市統計局數據，2020年全市商品房銷售面積970.9萬平方米，同比增長3.4%。但是需要注意的是，住宅銷售面積為733.6萬平方米，下降7%。
雖然2020年全市房地產開發企業到位資金為5820.9億元，同比增長2.6%，但定金及預收款為2450.9億元，下降2.6%。
不過，整體新開工面積仍在繼續增長。2020年北京全市房地產開發企業房屋新開工面積為3006.6萬平方米，同比增長45%。其中住宅新開工面積為1716.4萬平方米，同比增長71%。
土地市場方面，貝殼研究院相關報告顯示，2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中限價宅地8宗，規劃建面95萬平方米；不限價住宅用地36宗，規劃建面450萬平方米；共有產權房用地4宗，規劃建面58萬平方米。
值得注意的是，2020年北京土地樓面價有所上升，近三年限價宅地成交面積占比逐年下降。2020年北京限價宅地成交量僅為整體市場的16%，而住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%；成交樓面價為28823元/平方米，同比上漲24%。
有所不同的是，北京本次集中土拍對房價有著更為精準的控制。中指研究院認為，此次土拍在原有限地價的基礎上，提前公布地塊合理上限價格，公布競報“政府持有商品住宅產權預設份額”上限，以及競報“公共租賃住房面積”上限，提交《房屋售價承諾書》明確未來房屋售價；限地價、限房價、競公租房等條件使得各個流程環節價格透明可控，有利于房企根據合理利潤空間理性拿地。
此外，未來北京市場住房供應結構也將有所改變。中指研究院認為，“北京首次集中供地調整了土地出讓方式，弱化了原有的共產房和限競房出讓方式，重啟了競配建公租房出讓方式，創新性推出‘競政府持有共有產權份額’和‘競建高品質住宅’等出讓方式。受此調整影響，未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產權房、限競房結構，向純商品房、新型共有產權房、租賃住房結構進行轉變。”
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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
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