鎂刻·中報解讀| 金融街凈利暴增140%之下：繼續賣資產 依靠持有項目升值

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

一邊是下降的營收和毛利率，另一邊卻是大幅增長的利潤。

如果單看數據，金融街昨日（8月29日）的2021年半年報著實令人費解。

深究之下，金融街增長的利潤基本源自資產持續處置和持有項目升值，持續造血功能不足。

多項核心指標下滑

數據顯示，金融街2021年上半年實現銷售簽約額215.2億元，低于2021年上半年百強房企平均增速（37.8%）約0.7個百分點，較去年同期增長37.1%，較2019年同期增長20.6%。其中住宅產品銷售簽約額205.9億元（銷售面積108.0萬平方米）；商務產品實現銷售簽約額9.3億元（銷售面積4.2萬平方米）。

報告期內，金融街實現營業收入約54.7億元，同比下降約6.7%。房地產業務毛利率為23.14%，較上年同期下降12.40個百分點，低于2020年行業平均毛利率(26.7%)3.6個百分點。

各個業務條線表現皆不盡如人意。

其中，房產開發業務實現營業收入43.87億元，同比下降8.8%；毛利率為23.14%，較去年同期下降12.40個百分點。

物業租賃業務實現營業收入8.34億元，同比下降7.18%；毛利率為90.65%，較去年同期下降2.27個百分點。

物業經營業務實現營業收入1.93億元，同比上升79.86%，但毛利率為卻是-6.99%。

此外，根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，金融街剔除預收款后的資產負債率為73.3%，凈負債率為163.7%，現金短債比為1.13。由此，金融街2021年中期指標兩項超閾值，維持“橙檔”行列。

依靠持有項目升值

值得留意的是，金融街的歸母凈利潤約6.0億元，同比增幅達到140.4%，超過2020年行業平均歸母凈利潤增速（-17.8%）158.2個百分點。

而截至2020年末，金融街經營活動產生的現金流量凈額為98.9億元，同比增長271.76%。2017-2019年，這組數據分別為-72.54億元、-90.29億元、26.60億元。

這要歸功于金融街持續的資產轉讓。根據2020年年報，金融街通過退出中信城B地塊、出售金融街·萬科豐科中心項目股權，回籠資金超百億元。

至2021年上半年，金融街營活動產生的現金流量凈額繼續大幅增加至42.66億元，而上年同期為-16.13億元，變化主要原因之一便是退出北京中信城B地塊，收回資金占用費。

金融街投資活動產生的現金流量凈額為18.65億元，相較之下，上年同期為0.69億元，變化主要原因是根據與中國平安人壽保險股份有限公司簽署的金豐萬晟置業有限公司股權及債權轉讓協議，收到相應轉讓價款。

另外，報告期內，上海靜安融悅中心西區A棟辦公樓、重慶磁器口后街一期二批次和黃村頤璟萬和竣工，上述項目按照土地出讓合同規定在竣工后持有經營，公允價值變動損益約6.95億元（稅前）。

而這一公允價值變動占利潤總額的比例達到了67.15%。

金融街仍舊在持續謀求賣出資產。

8月18日，金融街全資所有的北京德勝投資有限責任公司在北京產權交易所掛牌出讓，轉讓底價為15.75億元，需要接盤方一次性支付。

報告期內，金融街在上海、固安等地僅獲取項目3個，新增項目權益規劃建筑面積69.8萬平方米，實現權益投資額約35.4億元。

從開工面積上，金融街累計實現開復工面積為869萬平方米，同比增長2.7%，其中，實現新開工面積僅為48萬平方米，同比下降79.5%。

封面圖片來源：攝圖網