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一場由“官辦中介功能上新”引發的行業焦慮

每日經濟新聞 2021-08-31 09:08:11

每經記者王佳飛每經編輯陳夢妤

驚弓之鳥。

這段時間，幾家頭部房產中介機構的品牌公關們可能正面對著一年中最洶涌的輿情沖擊。

7月末，一則“中介費不得超過當地平均工資的3倍”的非官方消息在網上火速發酵，很多人拍手稱快，表示終于要整治高昂中介費了。

8月中下旬，杭州市二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”，隨即引爆網絡，甚至有自媒體喊出“中介要涼了”。

頭部中介巨頭們則正在面臨來自資本市場的焦慮。

縱然貝殼上半年總交易額（GTV）達到2.29萬億元，同比增長72.3%，但股價總體持續下跌，從當初80余美元高位一路下跌至20美元左右徘徊。我愛我家的股價也不容樂觀，6月也進入下行通道，每股從5元左右跌至3元左右。

房產中介行業似乎山雨欲來，任何一絲風吹草動便可引發輿論海嘯，很多企業似乎成為了驚弓之鳥，流言、猜測、辟謠同時在這個行業反復上演。

虛假房源屢禁不止，獨家房源爭搶不已，唱衰中介之聲從無消弭。給每套房源一個全流程二維碼是否可行？中介費是否真的過高？我們到底還需不需要中介？這個行業究竟該如何自我完善？

既有亂象：消失的成交記錄

劉繼定是一家小中介機構的經紀人，在這個行業已經深耕十余年，他坦言：“很多時候就是劣幣驅逐良幣，別人掛假房源吸引了一堆流量，我自己的真房源反而沒人關注了，所以有時候我也不得不上傳點假房源，為自己引引流。”

不過他不會經常這樣干：“我的目標是在我的區域里深耕細作，信譽是很重要的。”

作為二手房領域最矚目的存在，學區房可謂各中介平臺的“鎮店之寶”，其帶來的流量和成交都不一般，也是各類亂象的重災區。

豐匯園位于北京頂級學區房序列，天價老破小的過往讓這些房源的掛牌史像電視劇一樣精彩。

《每日經濟新聞》記者留意到，在成交記錄還算透明的年頭，2017年，北京通州一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價超過30萬元/平方米。2020年五一假期，豐匯園小區以每天8～10套的速度完成交易，最高單價超過25萬元/平方米。

從當時各機構平臺發布的信息看，豐匯園成交房源單價在20萬+/平方米的為數不少。而從隨后鏈家披露的實際成交數據可知，2020年五一假期，西城區二手房交易量同比和環比增長均超過100%，豐匯園幾乎憑借一己之力霸榜。

但這樣的成交和掛牌記錄現在都已經看不到了。

去年12月，北京學區房熱點區域德勝片區某經紀人就曾向《每日經濟新聞》記者透露，18萬元/平方米以上的房源都不在外網顯示了，轉為線下成交，并表示豐匯園2020年5月外網顯示的20萬+單價成交房源只是一小部分。

天價學區房的掛牌亂象其實早有存在。據《每日經濟新聞》此前報道，2016年2月，一處位于西城區文華胡同的平房遭遇下架，該處房源報價380萬元，面積只有6平方米，據此計算的掛牌單價超過60萬元/平方米。同年3月，北京下架單價超過15萬元/平方米的高價房源，一時間，各中介平臺出現了眾多14.99萬元/平方米一口價的學區房。

此外，從今年1月26日起，鏈家、貝殼等平臺的北京區域，已經不再顯示每天交易量及每個小區歷史成交價格。也就是說，現在想要買這些動輒千萬的學區房，參考信源一為媒體報道，二為中介告知，或者自己去小區老業主那邊打聽。

記者梳理了貝殼、我愛我家等中介平臺的豐匯園小區報價，均處在16.5萬～18萬元/平方米（不含）區間，最高單價標注為17.9964萬元/平方米，全部卡在18萬元/平方米的限值內。

不過值得關注的是，貝殼顯示的近期成交均價為19.9944萬元/平方米，而所有掛牌價都達不到這個區間。記者以購房者身份向經紀人詢問后得知的結果是，有報價的，都在20萬元/平方米以上。

購房者想要知道真實的二手房掛牌價和成交信息，似乎越來越難。

房源打假：1套房1個二維碼

“根據我們看到的相關報道，這次杭州二手房交易監管服務平臺的事情是被炒作放大了，業主個人發布房源模塊原本就有，這次平臺升級僅是完善了一下功能。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥告訴《每日經濟新聞》記者。

“現在全國對中介領域整治的重點其實在于假房源。日前住房和城鄉建設部等8部門《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，將“發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息”列為突出整治的重點，北京也會制定規范互聯網發布房源信息相關文件。”

“全國各主要城市形成的治理共識是，通過房源核驗，為每套房源賦予一個唯一房源二維碼或者房源編碼，相當于房源信息的身份證，只有經核驗取得這個二維碼，房源才能夠在網上發布。房源核驗的范圍，不僅包括出售房源，還包括出租房源，實現對互聯網發布房源信息的全覆蓋。”

某濱海城市中介機構的展示信息每經記者王佳飛攝

另外，趙慶祥向記者介紹，對真房源的核驗應當包含兩個方面，一是上文提及的對于房源本身真實性的核驗，即房屋真實存在，房屋權屬依法可售、可租；二是對于發布機構和人員的核驗，包括機構是否為經備案的房地產經紀機構或者住房租賃企業，人員是否為實名從業的經紀人員或者持證的房地產經紀專業人員。

“簡單說，就是既要核驗房，也要核驗發布的人。驗房，解決的是房屋依法可租可售問題；驗人，解決的是房屋依法在租在售和價格、圖片、描述等信息真實方面的問題。”

“此外，還有一個趨勢是，互聯網平臺例如貝殼、58同城、安居客等，如果要發布房源信息，還需要向當地住建部門備案，承擔對房源的審核責任，落實不經核驗房源不允許發布的要求。”

將來對發布虛假房源的懲處也會很嚴格。

“一旦發現相關平臺發布虛假房源信息，北京的做法是將觸發一個月、兩個月、三個月甚至是永久下架房源的處理機制。如果互聯網平臺未盡到審核責任，也會承擔相關責任，比如網站暫時關停等。”趙慶祥表示。

貝殼研究院高級分析師喻平也認為，我國中介行業存在虛假房源信息泛濫的現象，應通過監管與行業自律加以改善。

“虛假信息主要表現在房源信息不完全、重復率高、及時性差，距離全面、真實、及時的要求相距甚遠。參照國際經驗，我國應完善房源監管體系，規范房源委托制度、信息發布制度，以消除假房源泛濫現象。”

業內發聲：“費率屬于較低水平”

7月末，一則“中介費不得超過當地平均工資的3倍”的消息在網上流傳，雖然各大中介機構很快紛紛表示“沒有接到相關通知”，但這仍舊反映出人們對于中介費過高的質疑。

在北京，一些頭部經紀機構的中介費報價一般為成交總價的2.7%，記者也曾看到一些小型中介打出“中介費1%”的廣告，而即使以1%來算，一套500萬元的房源最終的中介費也有5萬元，這對普通購房人來說并不是一個小數目。

趙慶祥告訴《每日經濟新聞》記者：“不應該只看到中介費表面金額，其實中介費除了包含提供信息、跑跑腿的服務外，更多的是起到保障交易安全的作用，交易中有專業機構幫著預防交易風險，一旦出現交易風險還有各種情形的先行賠付兜底。”

“房產交易是個復雜的過程，有一定的風險概率，例如一房多賣、房屋查封等，如果買賣雙方自行解決，也將付出高昂成本，這就需要專業的經紀機構來防范和處置風險。”

“房屋交易出現風險是概率事件，類似工業產品中的毀損率、火災發生率，經紀行業需要通過專業服務和傭金收費對交易中出現的風險進行對沖，中介費帶有保險費的成分，或者說傭金中的一部分具有保險費的性質。”

北京市中心某老小區每經記者王佳飛攝

對于此，空白研究院創始人楊現領認為，和美國、日本等地的費率相比，“中國的費率不但不高，且屬于最低的國家之一”。

作為從業者，劉繼定表示：“經紀人是一個相對專業的職業，我們需要替購房人處理一系列選擇、法律、產權等問題，中介費真的不僅僅是為你提供一個信息而已。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉則公開表示：“我國中介費率的確屬于較低水平，但我國實際房價較高，如此則導致中介費絕對金額相對較高。”

胡景暉進一步呼吁：“相比于降低中介費，減少交易環節的稅額才更加直接有效。”

推行“獨家單邊代理+全行業聯賣”

“中介行業已經出現壟斷”是很多人的觀點。

就在5月底，一條“中國市場監管總局對地產中介貝殼找房啟動反壟斷調查”的消息不脛而走，雖然貝殼第一時間回應此為假消息，但對于中介行業出現壟斷的話題一天都沒有停止。

趙慶祥也向記者談到了對壟斷的理解：“在房地產中介領域，界定相關市場不太容易，因為房地產是不動產，不可移動，同時又是非標產品，中介提供的服務也是非標準化的，一個小區是一個服務市場，一個城市也可以定義為一個服務市場。”

“我們反壟斷的目的，是為了保護市場公平競爭，提高經濟運行效率，維護消費者權益和社會公共利益，在房產經紀領域可以采取重構行業規則的方式，來實現反壟斷的目的。”

趙慶祥表示，在微觀上，由一家公司獨占房源，不與同行合作，不接受全行業聯賣，這就是壟斷，可以通過推行“獨家單邊代理+全行業聯賣”的方式來解決。

目前，有很多聲音認為，是中介機構推高了房價，房價上漲的根本原因還是經濟發展，但不能否認中介的確在熱點市場競爭中推高了房價。“目前我國并不是獨家代理制度，這就使得各家中介對房源有競爭，競爭的結果自然是價高者得，在一些房價上漲壓力較大的城市，多家中介爭搶房源委托，對房價確實會形成推波助瀾的效果。”

如果推行獨家單邊代理，那么便不存在中介機構之間的搶奪，行業之間的協作趨勢將是主流。

“獨家代理后，各經紀人便成為了合作關系，經紀人們可以共同參與一套房源的出售，從而共同獲得利益，效率自然也就更高。”趙慶祥介紹。

事實上我國目前類似于這種協作的平臺是存在的。

比如貝殼ACN合作網絡，房源共享，能夠連接不同品牌、經紀人分工合作，按照一筆交易中的貢獻度分傭金。貝殼方面表示連接門店數達52868家，連接經紀人548600名。

我愛我家也在2020年完成了加盟SaaS作業系統集團標準推廣版本的上線，實現并網融合、聯賣合作、在線簽約、加盟商與店東結算的作業功能。

但是，不同經紀平臺的數據并沒有共享，本質上各家的房源還是獨占的。

NBD問答

NBD：“我國目前推廣單邊獨家代理模式的難點在哪？”

趙慶祥：“難點在于企業家還沒有形成共識，各企業都不愿意放棄現有的市場地位和既得利益。”

NBD：“那您認為如何實現單邊獨家代理？”

趙慶祥：“可能需要等到買方市場來臨的時候。”

面對近期中介行業的種種現象，趙慶祥認為：“對于中介領域的監管也好，整治也罷，一定要把握行業的本質，認清問題的真相，遵循發展的規律，整治的目的是為了讓這個行業更規范，而不是取消行業。”

貝殼找房董事長兼CEO彭永東認為，市場政策調控，目標是回歸健康、穩定的交易。調控是應對市場波動的正常動作，每隔一段時間，市場交易會出現大幅向上波動并伴隨著房價快速上漲，相對應的調控則能夠助力抵抗非理性房價，幫助市場回歸基準線，平穩發展。

喻平談到，我國有必要借鑒國際主流市場的經驗，加快經紀人職業化進程。從制度上看，可建立行為信用底線，建立健全經紀人行業的準入和禁入機制；更需要為經紀人提供良好的職業生涯學習體系，不斷提高從業人員的專業水平。

劉繼定則表示：“我非常期待這個行業更加規范，大家都在公平的前提下競爭作業。”

“國外一些房地產市場已經經過了近百年的發展，能夠為我國經紀行業的發展提供一些經驗。”

喻平向記者介紹，美國經紀行業是由行業協會統一實施準入管理的。美國房地產經紀人協會（NAR）有超過146萬名會員和1000多個地方協會。NAR通過制定行業規則，實現對經紀行業的準入管理。經紀人只有遵守NAR的規則、政策，才能具備從業資格。

美國各地的地方經紀人協會則創建了全國性信息房源共享平臺，即MLS（Multiple Listing Service，多重上市服務平臺）。

美國對房源實施的是獨家委托和單邊代理，房產交易中分買方經紀人和賣方經紀人，各自為買家和賣家提供獨家代理服務。每一單傭金水平為房款的5.5%-6%，由賣家支付給賣方經紀人和買方經紀人各2.5%-3%。

而在日本，據喻平介紹，《宅地建筑物交易業法》規定了流通機構運營的房源信息共享平臺REINS（Real Estate Information Network System），日本經紀公司無法直接加入REINS，而必須通過加入經紀業協會當地分會才能接入。REINS僅對經紀人開放，經紀人可自行選擇是否向公眾媒體公開，房源曝光程度完全由經紀人掌控。

和美國不同，日本沒有強制施行獨家委托，從此前的房源委托登記數據看，日本獨家委托比重為26%-29%。

據喻平介紹，美國呈現出“大協會，小政府”模式，政府管理與行業自律并行。各州政府會設置房地產委員會或房地產局，對經紀公司和經紀人進行管理，其管理的主要法律依據就是各州《房地產執照法》。但在實際管理，以及推動行業規范化等方面，行業協會發揮著更直接的作用。

美國的房地產經紀人協會具有管理上的獨立性，擁有自己的公信力，是為房地產經紀人服務的機構，既不依靠政府，也不是政府的下屬機構，主要代表行業利益，推動行業有序、健康發展。

日本則是“法律先行、政府主導、協會為輔”。政府機關在相關法律的指導和授權下對行業進行管理，主要由國土交通省負責，具體事務包括三個方面：第一，實施法律，頒布政令，并進行監督；第二，信息的管理和監督，如通過指定機構，管理房地產行業信息共享和分發系統REINS，設置不動產公平競爭委員會對信息真假進行監督；第三，牌照管理，由地方知事負責宅建士資格認定，那些不限定區域運營的不動產公司牌照則由國土交通大臣審核。行業協會的主要職能是作為政府管理的輔助，從事培訓、教育、國際交流等職能。