中國銀河維持房地產行業推薦評級：國家統計局1-8月份行業數據跟蹤-基本面繼續降速，政策維穩預期增強

每經AI快訊，中國銀河09月16日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合：8月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-19%、-16%，銷售加速下行，接近2010年以來的三個低點。考慮到：1）房地產貸款集中管理下信貸額度依舊偏緊，需求受到抑制，并且隨著個別企業信用風險的暴露，購房者的觀望將加重；2）新開工、施工、拿地偏弱，供給不足；3）去年基數較高，銷售仍將繼續降速。當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，未來政策博弈的預期將逐漸加強，但“房住不炒”的總基調難以變化，可期待央行層面對于房企信貸和居民按揭貸款的調整。

土地市場成交依舊冷淡，第二批集中供地將引導溢價率下行：8月單月土地購置面積增速為-14%，較上月下降14pct。由于溢價率高企和融資監管，房企拿地謹慎，土地市場成交冷淡，但第二批土地集中供應迎來規則調整，通過控最高限價、搖號等方式，降低土地溢價率，我們認為未來土地市場在“穩地價”的目標指引下逐步回歸理性，下半年房企將迎來不錯的拿地窗口，但由于資金環境仍較緊，土地成交的回暖還需等待。

銷售轉冷和拿地偏淡將繼續影響企業新開工的節奏，竣工修復具備確定性和持續性：8月單月新開工面積增速為-17%，新開工加速下行；竣工面積8月增速達28.4%，竣工還在持續修復，具備確定性和持續性，物業管理行業將持續受益于竣工周期的回歸。

開發投資在偏弱的施工和土地成交的帶動下下行：2021年1-8月份全國房地產開發投資完成額同比增長10.9%，較1-7月下降1.8pct。8月單月投資增速為0%，絕對值與去年同期水平持平。偏弱的施工和土地成交將繼續帶動投資下行，我們維持全年房地產開發投資同比增速在5.5-6.2%的判斷。

房地產資金面預計持續偏緊：8月單月，到位資金增速為-7%，與上月持平。國內貸款、自籌資金分別占比12.6%、30.3%，均處于10年以來的最低水平。在銀行貸款額度趨緊、銷售熱度降溫的影響下，房企到位資金增速持續下行。房企目前主要的資金來源為定金及預收款、自籌資金和個人按揭貸款，在銷售降速、融資管控的背景下，預計房企資金面將繼續偏緊。

投資建議：行業的主要矛盾是在“高地價、限房價”的環境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調整下，房企的利潤空間受擠壓的局面將得到改善，當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，未來政策博弈的預期將逐漸加強，市場預期或將迎來修正。目前來看，市場對板塊的預期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價比。在行業供給側改革的大環境下，對于優質住宅開發房企是風險也是機遇，我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

風險提示：行業面臨銷售超預期下行、政策調控不確定性的風險。

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(記者 蔡鼎)

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