涼涼！猛降400萬也沒人買，北京頂級學區房遭慘烈殺價：“房價跌回一年前水平”，9月至今成交不到5套，怎么回事？

每經編輯 畢陸名

9月，天氣入秋轉涼，北京學區房的熱度也轉涼。在“雙減”之下，隨著北京學區內教育均衡化水平的加速推進，“名校”的概念漸趨淡化，有“頂級學區房”的光環正漸趨暗淡，有的小區“房價跌回一年前水平”，較去年高點相比房價縮水約400萬元，該新聞還沖上了微博熱搜第二。

需要提及的是，此前有媒體報道，一套深圳頂級學區房降價500萬遭遇流拍，學區房真的涼了嗎？背后到底發生了什么？

“頂級學區房”9月至今成交不到5套

“時隔半年，房源差價最高可達8萬元/平方米，基本跌回本輪漲價前水平。9月至今，成交不到5套。”

9月30日，據第一財經報道，作為北京“頂級學區房”之一，位于北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區，此前因“百分百”對口“一流一類”的中關村三小，一直被視為海淀二手房價的“天花板”，但在今夏這場力度空前的教改浪潮之中，該區某房產經紀人告訴記者，其“頂級學區房”的光環正漸趨暗淡。

今年上半年，蜂鳥家園小區曾創下“半年套均漲幅約300萬元”，并一度“無房可售”，進入7月之后，小區掛售房源單價卻從高位回落，業主心態也出現松動：一套建筑面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，并最終以降價20萬元成交。

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當。從總體上來看，房價跌回一年前水平。”前述海淀萬柳片區房產經理人對記者稱，以相同戶型的房源為例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前后，該類房源單價跳漲至17萬元以上，并在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。

“9月份以來，掛售房源雖較上月有所增多，但業主心理價難以繼續下探，而購房者預期卻上不來。雙方博弈之下，疊加明年入學政策尚不明朗，截至本月第三周，片區成交量僅4套，較3月份同期成交36套，減少約八成。”該名房產經理人稱。蜂鳥家園小區一直以來被視為海淀學區房的“晴雨表”，其房價由升轉降，反映了在學區房的確定性失效的背景下，北京家長追逐“頂級學區房”心態的轉變。

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

7月初，在海淀區幼升小嚴格執行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式”，并明確“2019年1月1日后在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，通過電腦派位的方式多校劃片入學”。隨后，海淀中關村學區、海淀學區等熱門學區紛紛出現部分指望憑借就近入學、上“牛小”的家庭子女被調劑到片區內其他學校的現象。

以海淀學區為例，一名于2019年1月1日后購買蜂鳥家園小區的家長告訴記者，其孩子今年入學，并未能通過就近入學，劃分至中關村三小，而是被調劑到周圍的萬泉河小學。“今年，我們學區有近50個意向是中關村三小的家庭，其子女被調劑到學區內的萬泉河小學和西頤小學，這是此前均未發生過的事情。中關村一小被調劑的學生數也類似。”相較于學位相對充裕并留有“單校劃片”實施空間的海淀區，西城區今年落實“多校劃片”的力度更大，影響也更廣。

據了解，在今年西城區厲行“多校劃片”后，受學位供給不足影響，2020年7月31日后，在德勝、月壇這兩個熱門學區新購房群體的子女只能選擇鄰近片區小學入學，金融街等學區也出現“7·31”之后新購房群體的子女無法進入房本對應小學，被調劑至學區內其他學校的情況。

“多校劃片動搖了學區房的根本。在西城區，‘一房一學籍’已成為過去式，對于新購房群體而言，由于其子女入學排位更靠后，或將面臨跨區調劑的風險，這無疑會使得西城區最核心學區的‘頂級學區房’遭受重創。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經。

在西城區嚴格執行多校劃片后，德勝和月壇的二手房掛牌價、成交量迅速回落。數據顯示，7月份，西城區二手住宅房成交套數為949套，較上月的1212套，下調約21%。

一名德勝片區的房產經理人對記者表示，上半年，西城區最優學區“金德月”（金融街、德勝、月壇）的月度成交量往往近百套，7月份以來，受多校劃片沖擊，德勝、月壇的二手房成交量幾近腰斬。8月份，德勝片區成交二手房套數僅40套左右。

值得一提的是，據21世紀經濟報道此前消息，“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。

“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區一名房產經紀人告訴記者，這個曾被譽為“頂級學區”的片區，近期成交情況依然處在冰點以下。以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達到120萬元。

8月25日，北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，對學區房炒作起到釜底抽薪的作用，權威人士紛紛表示:“如果實施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區均衡，對學區房價格是根本的打擊”。

在市場遇冷的同時，房地產市場秩序整頓仍在繼續。7月初，西城區房管局表示，為確保西城區教改政策的平穩執行，區房管局約談轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，并重申“嚴禁炒作學區房”。

據21世紀經濟報道消息，9月29日，多渠道消息證實，北京市海淀區房地產經紀協會于近期發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。海淀房協也發布了部分熱點小區的二手房交易指導參考價，供中介機構參考。

繼接連落地嚴禁炒作學區房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區房“神話”等政策以來，北京對樓市的調控還在加碼，熱點小區二手房指導價在海淀區的試點，打開了存量房價格調控的序曲。

此外，與深圳相對嚴厲的二手房指導價政策不同，海淀區試點并未要求銀行將指導價作為放貸依據，其對房地產中介的約束力度到底如何，能否真正觸達買賣雙方，尚待解答。

但多位接受采訪的業內人士同時指出，不應該忽視中介在二手房買賣中的重要作用，中介對供需雙方的心理預期有著比較大的隱性影響，海淀二手房指導價試點直接面向中介人員，預計對“穩預期”還是有一定的作用。

學區房整治出重拳，深圳有學區房大降價

近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍。這套房子位于深圳福田區港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。

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除了學區房，據中新經緯消息，記者了解到，從2020年以來，面對火熱的房地產市場，深圳出臺了一系列樓市調控措施，其中的二手房參考價被視為一把調控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降溫。

有業內人士認為，作為一線城市，深圳房地產市場具有有風向標意義，此次既擬出臺“大學區制”，又進行樓市調控，代表了未來房地產市場一種走向。

就整治學區房亂象而言，據中新經緯客戶端此前不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學區房亂象。

北京西城區教委去年4月30日發布了“7·31”入學新政。這一政策規定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。今年7月初，該政策正式落地，西城區不少家長的孩子都未能進入優質學校，由此也導致頂尖學區房價出現松動，市場觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕表示，新學期，會有更多的老師跨校、跨學區流動，輻射優質教育服務。

今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學?？荚囌猩贫雀母锏膶嵤┮庖姟返呐涮孜募?，適用于2022年起參加上海市高中階段學校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學區房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調控政策也要見招拆招，對于學區房調控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發力。過去，學區房之所以剛性上漲，就在于心理預期，這次打掉預期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學區房開始降溫。從市場表現看，北京、上海、深圳、合肥等地的學區房價格都有所下降，這是好現象。

從整個房地產市場調控來看，政府對“房住不炒”的態度愈發堅決。據中原地產研究中心統計數據，今年1-7月份，全國出臺的各類房地產調控政策合計高達352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端稱，今年平均每月超過50次的房地產調控，體現了房地產政策趨嚴的走勢。

“越來越收緊的調控政策有望平穩市場，房價漲幅也可能會繼續放緩。一線城市是今年上半年房價上漲的龍頭城市，而針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩，預計今年下半年一線城市或將進入調整周期。”張大偉還稱，整體看，2021年8月以后，隨著信貸政策回歸正常，房價漲幅有望放緩，房價下調的城市數量將不斷增加。

每日經濟新聞綜合第一財經、21世紀經濟報道、中新經緯

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