未拍先停！上海第二批集中供地中7宗郊區宅地終止出讓

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

10月8日，上海土地市場網站發布公告稱，因需對地塊規劃建設條件作進一步調整優化等原因，根據出讓人的申請，終止了7宗商品住宅地塊出讓活動。7宗宅地總計出讓面積54.27萬平方米，起始總價約111.44億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，上述7幅地塊均為9月13日上海發布的第二批集中供地公告中的地塊。58安居客房產研究院分院院長張波表示，從終止出讓的地塊來看，大都位于郊區，房企的參拍熱情相對較低。

終止地塊均位于郊區

值得一提的是，此次終止出讓的7宗地塊分別位于松江區、奉賢區、崇明區、金山區、寶山區等5個郊區地段，其中4宗為純宅地，3宗為商住用地。

“從終止出讓的地塊來看，大都位于郊區，房企的參拍熱情相對較低，后續調整后再次出讓，可能會更有利于房企拿地和開發。”張波告訴《每日經濟新聞》記者。

某TOP20房企的投拓負責人王浩（化名）也表示，如果市場好的話，這些地塊可能會很容易拍掉，但如今不少企業的資金并不寬裕，所以不可能會去拿這些位置相對較偏的地塊。

此前的9月13日，上海土地市場網站公布了第二批集中供地公告，共出讓地塊48宗，其中涉及商品住宅用地有27宗，總建筑面積達340.73萬平方米，起始總價574.57億元。以此計算樓面均價，27幅涉宅用地平均樓面價約16862.91元/平方米。

同時，上海還改變了競價規則，將原先的舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”。即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人。當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

上述公告指出，已交納競買保證金的意向人可于即日起至上海市土地交易市場受理窗口分別申請退還已交納競買保證金本金和所產生的同期銀行活期存款利息（計息期為該該筆保證金入賬之日起至退還競買保證金本金當日止，利率為當期活期存款利率）。

在張波告訴看來，此次上海土拍新規，除了競拍規則的調整以外，也形成了很多新約束，尤其是對于房企拿地資金方面的約束。

房企拿地積極性受挫

此前，就有不少城市在第二批集中供地前宣布終止部分地塊出讓，這也被業界認為是變相“流拍”。

9月8日，天津市規劃和自然資源局發布公告，第二批集中供地中的19宗地因故停牌；9月14日晚間，成都公共資源交易中心發布公告，第二批集中供地中的17宗地國有建設用地使用權因故終止出讓；9月26日，杭州第二批供地中的10宗競品質地塊因未收到報名確認書，無法進入后續正式競價環節而全部“流拍”。

克而瑞數據顯示，已完成第二批集中土拍的城市，平均流拍率迅速升至28%，近8成流拍地塊集中分布在廣州、重慶、天津、沈陽、青島、成都、濟南等重點城市，并以涉宅用地居多。“直觀反映房企融資環境持續收緊下，企業拿地積極性重挫，緩拿地乃至階段性不拿地常態化”。

王浩告訴《每日經濟新聞》記者，之所以會出現這種情況，大概率是房企“缺錢”。“一種可能的情況是，政府在出讓土地前的摸底環節，發現沒人報名，所以就用這種調規的方式來提前終止了出讓”。

“現在核心問題是銷售問題，尤其是各種疊加政策出來之后，下半年房企銷售回款很差。”張波表示，銷售環節回款節奏變慢也是房企“錢緊”的原因。雖然從國家統計局的數據來看，1-8月商品房銷售金額同比有大幅增長，但從8、9月單月的銷量來看卻是呈現逐月縮小態勢。這也反映出房企的銷售節奏整體變慢，銷售回款的節奏也同步變慢。

“因此，與其在接下來的環節出現流拍，不如提前終止。畢竟，上海地價并不便宜。”張波認為，未來房企的融資環境仍難言寬松，房企經營性現金流承壓明顯。雖然市場變化可能政策有放松的可能，但房企仍需加快銷售回款，并保持合理負債水平，才能保證在市場下行態勢下保持自身穩定。

“三季度不少公司現金流非常緊，就打消了拿地的打算，可能四季度會有所好轉。”王浩表示，如果頻繁出現流拍，政府也會根據市場形勢的變化去做出相應調整。“不過上海畢竟不同于其他二三線城市，雖然流拍的可能性較小，但第二批集中土拍整體上會比第一批集中土拍轉冷”。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網