鎂刻超話 | 大地風(fēng)景文旅集團(tuán)總裁姚瑛：每個(gè)項(xiàng)目都要做好市調(diào)基礎(chǔ)模型數(shù)據(jù)分析

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“每個(gè)項(xiàng)目其實(shí)都需要特別踏實(shí)地去做好市調(diào)基礎(chǔ)模型的數(shù)據(jù)分析。”

10月19日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞和人民文旅共同舉辦的“文旅賦能與行業(yè)機(jī)遇”沙龍上，大地風(fēng)景文旅集團(tuán)總裁姚瑛表示。

大地風(fēng)景文旅集團(tuán)總裁姚瑛 每經(jīng)記者 韓陽(yáng) 攝

需要用運(yùn)營(yíng)思維輕重結(jié)合

“實(shí)際上我自己的身份還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)投資人加上文旅人。我們的經(jīng)驗(yàn)是，我做了10年的并購(gòu)和12年的文旅，但凡做過(guò)運(yùn)營(yíng)，但凡真正自己操過(guò)盤(pán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)文旅其實(shí)不是一個(gè)看上去特別簡(jiǎn)單的事。好多人談文旅，說(shuō)的都對(duì)，做的都錯(cuò)。”

姚瑛表示，“我們是以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的方式，圍繞整個(gè)城市的升級(jí)轉(zhuǎn)型，在一線、新一線、二線城市中，圍繞中產(chǎn)階級(jí)生活，來(lái)提供相應(yīng)的生活構(gòu)建和組成。上海的全球第二個(gè)teamLab無(wú)界美術(shù)館，就是我們大地誠(chéng)泰做的事。”

“但有一點(diǎn)其實(shí)很不可思議，我們的運(yùn)營(yíng)是金融團(tuán)隊(duì)來(lái)做的，并不是傳統(tǒng)的文旅人。我們用了自己的金融團(tuán)隊(duì)來(lái)做美術(shù)館的運(yùn)營(yíng)，其實(shí)就是想看一看，非行業(yè)專(zhuān)業(yè)的人在做同樣的目的地體系運(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)怎么樣的結(jié)果，結(jié)果是非常好。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)從產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)進(jìn)入的人，他站的一個(gè)格局和整體的邏輯運(yùn)營(yíng)思維會(huì)更細(xì)膩。”

在姚瑛看來(lái)，純輕資產(chǎn)的文旅介入和運(yùn)營(yíng)其實(shí)還是一件特別縹緲的事情，文旅項(xiàng)目的落地是需要用運(yùn)營(yíng)的思維輕重結(jié)合的。在未來(lái)一個(gè)大的發(fā)展方向上，其實(shí)民營(yíng)資本跟國(guó)有資本在更多的混改合作當(dāng)中能夠更好地實(shí)現(xiàn)輕重搭配的合作。民營(yíng)資產(chǎn)更多實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、內(nèi)容化、運(yùn)營(yíng)化的方向突破，國(guó)有資產(chǎn)更多實(shí)現(xiàn)資源調(diào)配、土地獲取以及大的重投資，在運(yùn)營(yíng)上來(lái)做推進(jìn)。

要做好市調(diào)模型數(shù)據(jù)分析

“文旅行業(yè)現(xiàn)在有一個(gè)非常大的問(wèn)題，是我們特別喜歡用案例法，特別喜歡用別人做過(guò)的一些特別好的案例。”

姚瑛舉例道，比如阿那亞，就覺(jué)得全世界或全中國(guó)的文旅地產(chǎn)都能做出像阿那亞這樣的房子，這個(gè)邏輯是不成立的。也就是哪怕它也有可能走出北戴河，馬上在廣州、武漢等地方落地，是不是還能變成阿那亞也不一定。

就像teamLab馬上要到另一個(gè)城市落地，它能不能復(fù)制上海的經(jīng)驗(yàn)，也不一定。消費(fèi)客群不一樣、消費(fèi)習(xí)慣不一樣、消費(fèi)價(jià)值觀體系不一樣，所有的產(chǎn)品底層邏輯構(gòu)建就不一樣，市場(chǎng)路徑不一樣，產(chǎn)品組成不一樣。

姚瑛表示，每個(gè)項(xiàng)目其實(shí)都需要特別踏實(shí)地去做好市調(diào)基礎(chǔ)模型的數(shù)據(jù)分析，這個(gè)數(shù)據(jù)分析一定不是從百度或者是什么抓取的一個(gè)事情，不光是需要一個(gè)人對(duì)人的市調(diào)，還需要非常專(zhuān)業(yè)化的數(shù)據(jù)市調(diào)，包括城市工業(yè)產(chǎn)值、消費(fèi)情況、年齡構(gòu)成，以及未來(lái)城市化進(jìn)程整體情況、現(xiàn)有消費(fèi)群體構(gòu)成，以及未來(lái)可能形成的消費(fèi)成長(zhǎng)區(qū)間構(gòu)成等等。

“在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們才能去看未來(lái)有可能形成的一個(gè)拓展的延展邏輯。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們還要看我們的資金構(gòu)成、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)模型建立，整體的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)構(gòu)建，形成現(xiàn)金流回正的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及整體項(xiàng)目投資和回收的節(jié)點(diǎn)。”

姚瑛表示，“對(duì)客戶和我們自己落地、投資、操盤(pán)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，本身就在于這個(gè)項(xiàng)目或者IP是有前途和價(jià)值的。”

有自己的獨(dú)特性和非標(biāo)性

“從我們自己的角度來(lái)說(shuō)，文旅的投資是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資。無(wú)論是“詩(shī)與遠(yuǎn)方”的民宿，還是很多小而美的輕量化產(chǎn)品，所有文旅產(chǎn)品和項(xiàng)目都具有自己的獨(dú)特性和非標(biāo)性。在產(chǎn)業(yè)投資的邏輯中，需要用產(chǎn)業(yè)推動(dòng)的思維，能夠打通上下游，來(lái)構(gòu)建一個(gè)整體成本降低、利潤(rùn)上升的可能性。”

姚瑛表示，“對(duì)文旅內(nèi)容和消費(fèi)者群體的理解，是文旅運(yùn)營(yíng)者和投資者、從業(yè)者要時(shí)刻關(guān)心和考慮的問(wèn)題。現(xiàn)在還談不上后疫情時(shí)代，我們可能會(huì)處在長(zhǎng)期的疫情時(shí)代中，未來(lái)的發(fā)展其實(shí)有特別多變數(shù)。”

姚瑛認(rèn)為，從地產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)，復(fù)制別人絕對(duì)不是最好的路徑。比如說(shuō)阿那亞的成功，它其實(shí)做成了北京的藝術(shù)飛地，有非常多世界級(jí)的演出都跳過(guò)了北京去阿那亞落地。

但這樣一個(gè)藝術(shù)飛地，用一些藝術(shù)的推動(dòng)方式去復(fù)制在其他地方，就是其他的地產(chǎn)商來(lái)運(yùn)營(yíng)操盤(pán)這件事，可能并不能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榘⒛莵喌臉I(yè)主是經(jīng)過(guò)價(jià)值和價(jià)格篩選出來(lái)的，所以甚至連布魯斯和爵士做哪個(gè)方向都有非常細(xì)致化的區(qū)分，是一個(gè)大量的數(shù)據(jù)化產(chǎn)品。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 韓陽(yáng) 攝