每日經濟新聞聯合中國指數研究院重磅發布：2021房地產開發投資吸引力城市TOP100出爐

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

隨著“雙循環”“擴大內需”戰略的不斷實施落地，全國297個地級以上城市中，哪些城市仍然最具房地產開發投資吸引力？2021年以來哪些城市銷售貢獻率最高？房企如何把握重點城市群和都市圈的發展機遇？

10月26日，在深圳舉行的第十一屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯合中國指數研究院重磅發布《全國297個地級以上城市房地產開發投資吸引力白皮書》（以下簡稱《白皮書》），從市場容量與增值潛能兩大維度評價城市潛力，對行業發展趨勢、市場格局做出理性的判斷，并發布2021年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力TOP100。

中國指數研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜在年會現場解讀《白皮書》時表示，“十四五期間，房地產市場仍然具有發展空間，未來深入研究城市發展的核心驅動力、聚焦價值城市、優化城市布局成為企業的制勝之道。”

中國指數研究院常務副院長黃瑜現場解讀《白皮書》 圖片來源：每日經濟新聞

最具投資吸引力TOP100城市出爐

今年是“十四五”開局之年，中國經濟運行延續了去年以來的穩定修復態勢，國內經濟大循環日益暢順，市場預期不斷改善。2020年以來，樓市長效機制正在加快建立，房地產調控手段從過去的抑制需求端逐漸轉向調控供給端，從“三道紅線”“集中供地”到“部分地區試點房地產稅改革”，為房企融資、投資、營銷帶來了全新挑戰，市場分化逐漸加劇。

《白皮書》從城市發展的三大核心驅動力——人口、產業、交通三大方面構建了城市投資潛力評價體系。

在城市發展過程中，由于地域特點、行政級別、資源稟賦的不同，造成了城市經濟發展水平的差異，疊加人口增速的放緩，未來人口的年齡結構和地域分布均影響著房地產市場的發展，而城市的產業經濟水平決定了居民購買力，交通作為推動經濟發展的重要組成，推動城市產業逐步調整，人口流動更為合理，資源配置更加優化。

基于對城市發展的三大驅動力的深入研究，《白皮書》將全國297個城市的“量”（市場容量）、“價”（增值潛能）拆分成4個層次、12個維度、20余個考察指標交叉建模，得出了最具房地產開發投資吸引力城市的全面評價。

在2021年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力TOP100中，上海、北京、深圳和廣州4個一線城市房地產投資吸引力排名繼續保持領先，杭州、成都、南京等1.5線城市緊隨其后。

具體城市來看，上海、北京、深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，繼續穩居前四。而數字經濟創新發展，人才引進、落戶政策不斷升級，令杭州投資吸引|力連續4年保持全國第五位。成都、南京、武漢、蘇州、重慶等1.5線城市位列6-10位，其中成都憑借成渝雙城經濟圈規劃利好、不斷完善的交通網絡以及人口的大規模增加等有利因素，投資潛力有所提升。

武漢2020年受疫情影響較大，但今年以來經濟、房地產市場均出現較好恢復，投資吸引力排名亦保持不變。西安、鄭州、長沙、天津、寧波、合肥、佛山、青島、東莞、無錫等二線及以上城市位居第11-20位，其中無錫常住人口增長較快，房地產市場熱度較高，投資吸引力排名進入前20。其他2.5線及三線城市中，珠海、惠州、常州、嘉興等長珠三角城市群內緊鄰中心城市的地級市排名靠前，投資吸引力高于其他區域同級別城市。

東部三大城市群經濟起步早，人口吸附力強，產業、就業優勢明顯?！栋灼凤@示，東部三大城市群未來很長一段時間都將是我國核心資源的主要聚集區，區域內的中心城市及周邊三四線城市，房地產市場有較大發展空間。而中西部地區則表現出不同的發展格局，短期來看發展重點仍將聚焦于區域核心城市，受益于國內大循環發展戰略，核心城市人口不斷回流，產?業轉型升級，城市不斷發展，房地產市場規模相對較大。

一二線城市仍是房企業績貢獻主力

2020年全年及2021年上半年，一二線城市仍然是全國市場的業績貢獻主導。2021年上半年，20家代表房企58.3%的業績來源于二線城市，16.2%來自一線城市，合計占比74.5%。

由于三四線城市置業需求得到釋放，占比升高至25.5%，因此一二線城市銷售貢獻率較與2020年分別下降了3.4和1.6個百分點。

分城市來看，南京銷售貢獻率最高，武漢貢獻率增長最快。2021年上半年，20家代表企業銷售額貢獻前三城市分別為?南京、杭州和上海，均位于長三角城市群，銷售額貢獻率分別為6.8%、5.8% 和4.6%。

其中，南京較去年同期增長1.3個百分點，杭州持平，上海則下降1.4個百分點，城市分化顯著。20家代表企業在武漢銷售額貢?獻率增長最快，增長2.4個百分點。主要是2020年上半年武漢受疫情影響嚴重，2021年前期積壓的需?求快速釋放，城市加速回暖，銷售額貢獻率隨之提升。

不同房企在各等級城市銷售占比也呈現出各自的特色，2021年上半年，中海地產、龍光集團、華潤置地等在一線城市收獲頗豐，而融創中國、龍湖集團、陽光城等則深耕二線城市，三四線城市銷售占比較高的則有碧桂園、中南置地、新城控股、龍光集團等。

同時，《白皮書》研究2018-2020年千億房企新增土儲分布城市發現，近三年千億房企投資布局聚焦于東部城市群核心城市及中西部省會城市。長三角、珠三角和京津直等東部城市群內部核心城市和中西部省會城市成為企業拿地的聚集區域。前50企業拿地金額TOP10城市中，其中4城為長三角城市群核心城市，其中杭州位列前三位，北京、廣州兩個一線城市也位列前5位。

上半年22個首批集中供地的重點城市，住宅用地成交樓面價較去年全年大幅度上升。據測算，22城整體成交樓面均價9591元/平方米，同比上漲了38.3%。杭州和北京首批集中供地成交金額分別為1178億元和1110億元，超過2020年出讓總金額的一半。

疊加《白皮書》對22城住宅用地首批集中出讓競拍熱度的深度分析，未來市場格局一目了然：

重慶、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%和71%，其中廈門首批成交的5宗土地中3宗達到上限價格；杭州41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達40%。南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經過158輪報價。另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度低，長春競拍前有8宗地塊中止上出讓并有2宗地塊流拍；青島成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，并有1宗地塊流拍。

基于對供求兩端的專業分析和城市熱度的深刻判斷，黃瑜提示，“今年以來，長三角和粵港澳熱點城市、中西部二線城市新房及二手房價格累計漲幅較高，且地價普遍上漲，對未來房價將形成有力支撐，但四季度全國銷售規模可能繼續回落，房價漲幅因此將進一步收窄。受累于土地成交縮量，新開工面積下降態勢難改，開發投資增速回落，不排除負增長的可能。”

聚焦五大城市群巨大市場空間

《白皮書》指出，中國五大城市群——長三角、珠三角、京津冀、長江中有和成渝城市群已經成為經濟發展的主引擎，區域集聚和規模效應顯著。這也為房地產開發投資帶來了巨大的市場空間，2020年五大城市群房地產開發投資額和商品房銷售面積占全國的比重分別達到55%和47%。

其中，長三角城市群經濟綜合實力最為強勁，無論是經濟增速、產業規模、創新投入、高鐵覆蓋還是人口吸附能力，均處于全國前列。

粵港澳大灣區經濟發展動能強勁，內部產業升級協同發展，廣州深圳雙引擎不斷推動發展，疊加外部政策不斷加持，人口虹吸效應顯著，隨著“軌道上的大灣區”加快形成，區域投資價值正在不斷顯現。

中西部核心城市也在加速崛起，截至2020年，成都、重慶、武漢軌道交通里程數超過300公里，其中成都高達652公里，明顯高于其他中西部城市，車站數量達327個，也是區域內最高水平。未來，城市交通網絡進一步完善，帶動城市建成區外擴，也將促進城市房地產市場的發展。

為此，《白皮書》建議房企繼續堅持聚焦核心城市群，深耕一二線大城市，分享城市群三四線城市發展紅利，實現可持續增長。

“未來五大城市群和區域中心城市將成為我國經濟發展的重要增長極。企業要結合自身成本、資源、口碑等優勢持續深耕優勢城市，經濟基礎好、人口聚集能力強的城市值得重點關注。同時打造優勢產品，注重品牌建設，科學把握城市周期運行節奏，精準研判城市發展趨勢，注意短期拿地節奏，避免高價地。”

黃瑜表示，當前房地產處于市場變革期，建議企業加快熱點城市營銷節奏，積極回籠資金，穩定現金流管控風險，實現高質量發展。

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封面圖片來源：每日經濟新聞