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    年末樓市“翹尾”行情難現:11月新房二手房價格環比齊跌,超兩成土地流拍

    每日經濟新聞 2021-12-02 13:06:41

    ◎11月房地產市場繼續降溫,新房和二手房價格環比均出現下降。今年以來全國樓市整體呈現出“先揚后抑、先高后低”的走勢。上半年,房地產市場量價齊升,部分城市市場熱度較高;但受調控政策和信貸環境持續收緊等因素影響,下半年房地產市場呈現降溫態勢,新房、二手房價格環比漲幅持續收窄。

    每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

    經歷“金九銀十”接連失約后,11月房地產市場繼續降溫。

    中指研究院最新數據顯示,11月百城新建住宅平均價格為16183元/平方米,環比下跌0.04%,為2015年5月以來的第二次下跌(首次為疫情初期的2020年2月);同比上漲2.72%,漲幅較上月收窄0.36個百分點;百城二手住宅平均價格為16013元/平方米,環比下跌0.08%,跌幅較上月擴大0.04個百分點;同比上漲3.66%,漲幅較上月收窄0.38個百分點。

    多家機構分析認為,今年全年商品房銷售規?;驅⑴c上年基本持平,2022年房地產市場預計將呈現“銷售面積回落、銷售均價平穩運行、新開工面積繼續下降、投資低速增長”的特點。

    新房價格年內首次下跌

    臨近年末,在銷售和資金的雙重重壓之下,房地產開發企業必然加大促銷回款力度,房價仍面臨下行壓力。

    據中國房地產指數系統百城價格指數,11月百城新建住宅均價為每平方米16183元,環比出現年內首次下跌,跌幅0.04%。其中,一線城市環比下跌0.10%,同比上漲2.66%;二線城市環比下跌0.02%,同比上漲2.84%;三四線代表城市價格與上月持平,同比上漲2.57%。

    值得注意的是,就算是房價一度領漲的長三角城市群,新房價格也已出現連續兩個月下跌,11月環比下跌0.08%,跌幅較上月擴大0.05個百分點。其中上海、南京環比跌幅更是分別達到了0.16%和0.15%,溫州、昆山、寧波等9城均由漲轉跌。京津冀城市群內多數城市新房價格環比下跌,價格環比由上月上漲0.28%轉為下跌0.02%。特別是廊坊、張家口等部分城市,自年初以來持續處于下跌狀態。

    整體來看,11月百城新建住宅價格環比下跌的城市個數為53個,較上月增加22個,跌幅均在0.5%以內。其中,北海、威海等8個城市跌幅均為0.2%(含)-0.4%;上海、深圳等10個城市跌幅在0.1%(含)-0.2%;昆山、寧波等35個城市跌幅均在0.1%以內。

    中指研究院指數事業部分析師毛大鵬分析認為,四季度樓市“雙向”調節模式顯現,部分城市存在政策微調預期,整體市場有望改善,但政策傳導至市場端尚需時間,全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續下降;房價或保持小幅波動,部分城市房價面臨一定調整壓力,發布“限跌令”城市數量或增加。

    此外,根據中指數據CREIS統計,今年1-11月,20個代表城市商品住宅月均供應面積約1940萬平方米,與去年同期基本持平,處近五年歷史同期次高位。7-11月,上市面積同比下降14.5%。

    “5月以來,房企推盤力度后勁不足,疊加土地供應放緩,代表城市新批上市面積同比有所下降。”毛大鵬表示,特別是下半年以來,購房者置業情緒明顯回落,去化壓力增加下房企推盤積極性不足,三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%,10-11月,房企推盤力度進一步減弱,代表城市新批上市面積同比下降16.5%。

    而從成交情況來看,克爾瑞監測的29個重點城市預計成交規模達1808萬平方米,環比下降4%,同比降幅達32%。其中,一線城市成交小幅回升,預計整體成交新房320萬平方米,環比上升10%,同比下降17%;25個二三線城市預計整體成交1488萬平方米,環比下降7%,同比下降35%,降幅有擴大趨勢。

    克爾瑞分析指出,“現階段房企加強銷售回款仍是第一要務,預計年末企業將加大供貨力度,并推出更大力度的優惠措施,打折降價潮或將蔓延。受此影響,年末成交有望企穩,但回升幅度有限。”

    二手房成交止步“7連降”

    經歷了今年以來熱點城市二手住宅市場成交量連續多月下滑后,臨近年末,多城陸續放松按揭貸款支持首套剛需住房消費,部分城市二手房交易終于迎來回暖行情。

    克爾瑞數據顯示,11月份10個重點城市二手房市場共計成交面積339萬平方米,整體規模環比回升32%,同比跌幅收窄至43%,相比2019年跌幅亦縮小至34%。

    以深圳為例,其官方平臺最新數據顯示,11月共成交2118套二手住宅,成交套數較10月的1605套環比上漲32%。盡管從環比數據上看,深圳二手房成交有所上升,但同比跌幅仍較大。11月,深圳二手住宅成交面積為20.07萬平方米,同比大跌60.09%。

    在價格方面,據中指研究院數據示,11月深圳二手住宅價格環比下跌0.18%,跌幅較上月收窄0.17個百分點,同比上漲2.2%。

    另據樂有家研究中心統計,11月深圳二手樓盤帶看熱度逐漸向北轉移,龍華區成為最大贏家。11月深圳二手樓盤帶看熱度TOP10中,龍華區獨占7席,而福田區、南山區及龍崗區等以往二手住宅成交熱度較高的區域,僅各占一席。

    不僅是深圳,11月北京二手房市場成交量也結束4個月的連降局勢,環比出現上揚。據北京住建委官網數據,11月北京二手房成交11851套,環比上月增長26.9%。

    此外,10城中成都、杭州、青島、蘇州等城市二手房成交量漲幅也在25%以上,僅大連環比下降45%跌幅最大。同比來看,10城整體表現仍跌多漲少,超半數熱點城市成交規模同比下降5成以上;不過深圳、杭州、青島同比降幅有收窄跡象,同比回落7成以內。

    “當前全國主要城市二手房住宅市場放量回升止步‘7連降’,疊加臨近年底市場進入業績沖刺季,預計后續將保持回升態勢。”克爾瑞分析表示。

    不過需要注意的是,受“二手房成交參考價”政策影響,多個城市二手房成交價下跌態勢擴大。如長三角城市群市場降溫明顯,二手房成交價出現年內首次下跌,環比由上月上漲0.02%轉為下跌0.05%;寧波、金華、溫州、上海環比繼續下跌,紹興由漲轉跌;京津冀領跌各主要城市群,二手住宅價格環比下跌0.21%,跌幅較上月擴大0.09個百分點。

    “信貸政策放松對于二手房市場是利好消息,但目前成交狀況遠沒有恢復到往年同期水平,市場信心塑造仍需要時間。”地產分析師嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,臨近年末房企業績指標壓力明顯,新房市場會對二手房市場造成較大沖擊,整體回暖仍有待觀察。

    土地流拍率仍處23%高位

    從拿地角度看,房企11月份拿地依然處于較低水平,月內拿地總額同比、環比雙降,拿地金額創年內新低。雖然11月上海、深圳、南京、蘇州等多城舉行了第三批集中土拍,但是房企對于拿地普遍較為謹慎。

    據中指研究院監測,11月份,50家代表房企拿地總額同比下降91.4%,環比下降72.3%,為2021年各月降幅最大,拿地總額創新低。

    另據克爾瑞數據顯示,截至11月28日,全國300城經營性土地成交總建面14337萬平方米,較10月全月上漲8%,同比下降43%;成交總金額升至4118億元,環比微增2%,同比仍下降33%。受三四線城市成交占比提升影響,平均樓板價降至2872元/平方米,環比下降6%,同比上漲16%。

    盡管第三批次集中土拍規則略有松綁,但仍未扭轉溢價率的下滑趨勢,11月土地成交平均溢價率環比減少0.6個百分點至2.7%,再度創下歷史新低。

    具體來看,無錫17宗地底價成交,整體溢價率接近于0;深圳11宗地中有7宗底價成交,整體溢價率接近4.65%;蘇州26宗地中有23宗底價成交,1宗流拍,整體溢價率接近0.6%;南京推出61宗地,其中有35宗底價成交,15宗臨時中止出讓,1宗流拍,整體溢價率為3.39%……各能級城市表現一致,溢價率環比均呈下降趨勢,尤其是二線城市,溢價率低至1.1%,再創歷史新低。

    盡管土地流拍現象環比有所好轉,但平均流拍率依然處于23%的高位。其中,四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市,并以涉宅用地居多。

    “當前房企資金壓力仍未得到紓解所致。雖然近期房地產信貸端政策有所調整,但民營企業的融資端口仍未放松,加之項目回款速度也未有效加快,房企資金端仍然高度緊張,因此拍地積極性并不高,投資重點也將更聚焦于重點城市的優質地塊,樓市行情慘淡的城市預計仍將會出現大規模的流拍。”克爾瑞分析表示。

    (鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

    封面圖片來源:攝圖網-年末樓市“翹尾”難現 多地成交跌幅擴大

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