第三輪集中供地過半，競買規則和參與企業都發生了哪些變化？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

臨近年底，多城迎來最后一輪集中供地。截至11月末，包括深圳、杭州、蘇州、南京、上海、無錫、合肥、長沙等在內的多個熱點城市土拍收官。整體而言，第三批次集中供地已進展過半。

或許是因為有了第二輪土拍遇冷的前車之鑒，不少城市在第三輪土拍時普遍降低了集中供地門檻。如廣州對部分地塊取消了“限房價”舉措；蘇州下調了土拍保證金比例和首付款比例；南京取消對聯合拿地的限制，放寬房企資質要求。

從全國各城市第一輪到第三輪集中供地的變化看，一個較為明顯的趨勢是前熱后冷。

首批集中供地中，大部分熱點城市熱度居高不下，城市間冷熱分化明顯。如北京、深圳、廈門、杭州、重慶、合肥、成都這些熱門城市，競爭依然十分激烈，廈門（34%）、杭州（26%）、合肥（28%）等熱門城市的平均溢價率仍居高不下（數據自億翰智庫）。

到了第二批集中供地，不少城市提高了土地出讓門檻，“禁馬甲”、“嚴查拍地資金”、“搖號機制”、“限地價”等措施都是這時才補充的。由此，土拍市場熱度驟降，盡顯涼意。

據克而瑞數據，第二輪集中供地，底價成交成為常態，22城平均溢價率僅4%，其中超8成城市溢價率較第一輪大幅下降。

眼下，各城市迎來了年度最后一輪集中供地，相比之前有哪些變化？又呈現出了與前兩輪供地哪些不太一樣的特點？

多城調低土拍門檻

12月1日，福州迎來第三次集中供地，貼心地允許開發商“分期付款”。

11月25日，深圳結束了第三輪土拍，延續了上一輪的“三限雙競+搖號”，把之前的“全年期自持租賃住房”，調整成了“可售公共住房”。

這一調整被業內理解為“適度松綁”以保障房企適度利潤空間的信號。據合一城市更新集團研究報告初步測算，深圳第三批次項目整體銷售凈利潤區間大致為10%-20%，相比第二次10%以內有所提升。

除福州、深圳以外，包括杭州、蘇州、南京、杭州在內的多個城市，也不同程度地調低了土拍門檻。

如南京第三批集中供地取消“不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質由二批次土拍的二級或一級下調至三級及以上，放低了對房企拿地的資質要求。

而蘇州對第三批土拍的規則調整主要在資金方面，包括保證金比例下調至30%，首付款比例從60%降至50%，部分地塊不設市場指導價。

記者留意到，廣州和杭州在本輪土拍中也競拍了之前第二輪流拍的地塊，不過起拍價格出現了小幅下調。

以杭州為例，筧橋單元地塊在第三輪土拍中成交價為20.25億元，較第二次土拍的22.04億元減少1.79億元；富春灣新城7號地塊出讓價為6.3億元，而之前為7.2億元；臨平開發區地塊此次出讓價為6.93億元，而此前為8.32億元。

本地城投、城建類企業參與度更強

已經完成三批次集中供地的城市有一個顯著共性，即參與拿地的地方民營企業較少，而國央企背景的城投、城建類企業積極性更高。

如12月1日福州第三輪土拍，首日攬金143億元，當日參拍的企業有福州城投建筑、廈門建發、榕發置地、福州地鐵置業、廈門國貿、福州建工、大東海等。記者統計發現，其中近8成為地方國有企業。

蘇州亦與此類似。華僑城、蘇高新、南京安居等國企也落子蘇州，參與競拍的國央企背景的房企還有中海、華潤、招商、保利置業等。

申港證券統計數據顯示，以近期完成第三批次集中供地的無錫為例，成交的20宗土地中，政府平臺17宗；南京31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺公司摘牌。

據平安證券統計顯示，1-10月，國央企、民企拿地銷售面積占比分別為70.2%、32.5%，拿地銷售金額比分別為36.4%、14.8%，國央企明顯為拿地主力。

事實上，國企央企成拿地主力軍并非在第三輪集中供地時才如此，而是一直延續至今。有變化的地方在于，之前全國性規模的國央企如中海、保利等拿地較為積極，但到了第三輪，各城市的地方城投平臺拿地更積極。

此外，今年以來房企拿地意愿也出現了顯著下降。據億翰智庫監測，2021年10月，百強房企中，有76家房企零投資，無新增貨值，企業投資力度持續下降，各梯隊房企貨值門檻皆大幅下挫，其中TOP10房企門檻值為1659.4億元，同比下降38%。

“國央企背景的城投、城建類企業成各地拿地的主力軍，是因為企業經營戰略所導致的。在地產行業持續下行的背景下，更多房地產民企更關注自身現金流問題，把不出現流動性危機當作第一要務，這些企業為了確保企業穩健經營，形成良性運轉，可能會放棄部分土拍機會。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《每日經濟新聞》記者表示。

中指研究院則指出，臨近年末，雖說信貸環境相比之前有所改善，但由于部分城市可售庫存仍處于高位，房企資金、銷售壓力較大，所以對于拿地態度仍較為謹慎。

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝