每日經濟新聞 2022-02-27 20:01:04
◎繼今年1月供應量和成交量均環比同比大幅下跌后，2月份以來，東莞樓市在春節假期結束后人氣回暖，但由于客戶觀望情緒持續，認購量仍然低位運行。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
在深圳樓市降溫的同時，相鄰的東莞在調控和市場等多重因素影響下，樓市降溫更加顯著。其中最能佐證市場的一個風向標，是春節后多家品牌房企旗下樓盤紛紛讓價走量。
中原地產研究院監測數據顯示，繼今年1月供應量和成交量均環比同比大幅下跌后，2月份以來，東莞樓市在春節假期結束后人氣回暖，但由于客戶觀望情緒持續，認購量仍然低位運行。
在此背景下，東莞多家品牌房企如保利、碧桂園、中海、招商等紛紛降價促銷，公寓甚至降價最低至六折起，吸引了大量來訪者。在降價促銷、低首付、首付分期等營銷手段頻出之下，東莞新房認購量環比上升三成。
2月第3周（2月14-20日）東莞洋房成交TOP10 數據來源：中原地產
如東莞虎門保利時區聯合中建五局推出一批工抵房，新年仍延續“15萬低首付優惠”；石龍中信凱旋灣也有特價單元，最高優惠超20萬元；鳳崗三正鵬程上花園推出“總經理一口價特惠房源”，最高優惠超21萬元等。
中原地產研究院統計顯示，2月第3周（2月14-20日）東莞洋房成交套數排在前四位的樓盤分別是新城御瓏公館、佳兆業陽光城時代天韻、萬科金域東方和龍湖金地天矅城。
那么，上述樓盤未來的升值潛力如何？其價格能否將跑贏區域或全國房價漲幅？每經AI品房大數據從11個維度進行全面解析。
先看成交量排在榜首的新城御瓏公館。該項目位于位于東莞東北部的石碣鎮，西鄰東莞市區10公里，南距深圳78公里，北到廣州62公里，吸引了不少購房者外溢。該項目成交均價25093元/平方米，周邊居住氛圍濃厚，靠近光明路商圈，2公里范圍內有大約11所學校。
成交量排名第二的是位于厚街的佳兆業陽光城時代天韻，成交均價27518元/平方米。每經AI品房小程序通過多維度測評后，得出其目前的估值參考價為26960元/平方米。
來源：每經AI品房小程序
厚街屬于東莞的濱海片區，是樓市熱點區域之一。每經AI品房小程序顯示，佳兆業陽光城時代天韻在周邊配套指標中，得分指標較高的是小學配置和通勤車，分別為6.1分和6分（滿分為10分），周邊有大小購物場所5個。
該項目周邊較為缺乏的配套是幼兒園和醫院。周邊1公里（直線距離）無幼兒園，配置得分只高于東莞市3%的住宅項目；亦無大小醫療機構，相對屬于就醫舒適度低的區域。
基于以上數據綜合分析，每經AI品房小程序測算，未來五年佳兆業陽光城時代天韻房價有望達到35111元/平方米，房價會跑輸東莞市平均漲幅，僅高于東莞市10%的小區。
成交套數排在第三位的萬科金域東方，成交均價為30300元/平方米。每經AI品房小程序綜合該項目周邊人口結構、教育和醫療配套等項指標測評顯示，該項目的估值參考價為29269元/平方米。
在萬科金域東方周邊配套指數中，得分最高的是通勤車速7.6分，優于東莞市76%的住宅項目。周邊1公里有公交站8個、小學兩所、幼兒園兩所，但周邊尚無醫療機構配套。
來源：每經AI品房小程序
據每經AI品房小程序專業版測算，萬科金域東方未來五年房價有望達到38634元/平方米同，預計會跑輸東莞市平均漲幅，僅高于東莞市4%的小區，但會跑贏全國平均漲幅。
緊隨萬科金域東方排在成交量第四位的是龍湖金地天曜城，成交均價26086元/平方米。每經AI品房小程序顯示，龍湖金地天曜城的估值參考價為25602元/平方米。
龍湖金地天曜城位于東莞火車站地鐵站旁，為TOD項目。據每經AI品房小程序，該項目周邊地鐵配置得分高達9.7分，公交配置也高達9分，均優于90%以上的東莞住宅項目。
來源：每經AI品房小程序
與此同時，該項目在商務密度、消費檔次、通勤車速等周邊配套指標上也均超過7分，其周邊1公里商務人口約8.38萬人，在東莞市內屬于商務較密集的區域，高于97%的住宅項目。另外，周邊有幼兒園4個、小學2個；還有大小醫療機構6個，優于東莞市71%的住宅項目。
每經AI品房小程序專業版預測，未來五年，龍湖金地天曜城的價格有望達到30946元/平方米，將跑平東莞市平均房價漲幅，高于東莞市56%的小區。
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封面圖片來源：攝圖網-500635638
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