房產·年報解讀| 綠景中國地產：毛利率依舊保持50%高位 白石洲舊改有望明年預售

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

3月30日下午，綠景中國地產（00095.HK）發布2021年度業績報告并舉行業績發布會。

2021年，綠景中國地產實現總營收約人民幣43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約人民幣21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。

綠景中國地產今年不出意外地仍舊維持了其過往的高毛利率，不過房地產行業趨緊的融資環境和遇冷的銷售市場對其亦產生了一定影響，而短期近百億規模的待償債務如何安排，成了今年業績會上高層管理者的必答題。

連續多年超高毛利率

綠景中國地產成立于1995年，是深圳知名的綜合性房地產開發及商業物業運營商，擁有房地產開發與銷售、商用物業投資與經營、綜合服務三大業務板塊，長期專注于深圳和其他珠三角地區，擁有多元化土地獲取途徑,而城市更新是其獲取土地的主要方式。

綠景中國地產在行業內一直因能獲得高毛利率獲譽“小而美”，2016-2020年，其毛利率分別是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%。綠景中國之所以能做到毛利率遠高于同行，與其土儲獲取模式有很大關系——鮮少在公開市場競拍拿地，多以舊改談判形式獲取，而舊改向來有開發周期長、利潤高的特點。

綠景中國地產總裁唐壽春曾表示，綠景的特征是高盈利、不講規模，百名之內根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產商。

不過，在去年地產行業密集調控之下，公司高毛利率給股東創造的實在效益有所減少。報告期內，綠景中國地產利潤約人民幣13.35億元，同比下降約61.3%；股東應占盈利約人民幣11.53億元，同比下降約66.6%；每股基本盈利為人民幣22.61分，同比下降約66.8%。

截至報告期末，綠景中國地產一年內到期的有息負債約為98億元人民幣，但在手現金及現金等價物39.07億元。

對于這近100億元到期有息負債償付及資金來源問題，綠景中國地產首席財務官兼公司秘書陳健民在業績會回應稱，一年內到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機會比較大。對于沒有抵押品的融資，諸如可轉債及境內小公募，由于白石洲項目進展比較良好，公司現在初步與投資人溝通，只要項目按計劃在明年達到預售階段，基本存續的機會也是很大的。

陳健民還強調，綠景沒有任何一筆表外負債。

唐壽春在業績會上表示，公司絕不躺平，保安全將是接下來一年到一年半內的首要任務。

操盤深圳最大城中村舊改

綠景中國地產應對市場和債務的底氣，或許還在于其操盤的深圳最大城中村白石洲的舊改，該項目最快有望明年入市銷售。

綠景中國地產旗下重點城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣一號二期項目等。

陳健民表示，綠景的舊改基本上100%持有，真有資金需求，可以考慮給其他投資人參與機會。此外，2023年距離白石洲大規模銷售時間非常接近，去化理想的背景下，投資人對借新還舊是有信心的。

白石洲舊改被深圳業界譽為“舊改航母”，位于深圳市南山區深南大道核心區域。項目規劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米，計劃分四期開發，在未來8-10年完成，綠景中國地產間接收購持有白石洲城市更新項目合共約80%股權。

綠景中國地產3月24日公告稱，附屬公司深圳綠景天盛已確認為項目一期的實施主體，并根據白石洲城市更新項目一期的土地使用權出讓合同，分別于2021年月28日及2022年3月21日分兩次提前繳清01-08地塊土地使用權出讓金合計8.09億元人民幣(含01-10地塊已繳土地出讓金合計為12.95億元人民幣)，并預計2022年4月初取得該地塊土地使用權證，從而達到“四證”齊備。

而土地使用權出讓金提前支付完成，意味著白石洲城市更新項目一期開發建設進入快車道，也讓白石洲城市更新項目一期滿足了提取項目開發貸款的重要前提條件。

綠景中國地產表示，預期下個月初可以取得土地使用權證，按目前的施工進度來排，白石洲項目明年有望銷售，一期建筑面積超過90萬平方米，權益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項目批復的限售價看，按單價13萬元/平方米計，一期預計可售貨值超過400億元。

土儲方面，截至報告期末，綠景中國地產擁有土地儲備約737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規模約770萬平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項目，亦全部位于粵港澳大灣區核心位置。

截至3月30日收盤，綠景中國地產股價報0.87港元/股，漲幅達14.47%，總市值為44.35億港元。

封面圖片來源：視覺中國