每日經濟新聞 2022-04-28 17:31:33
◎物業行業頻繁的收并購以及“大魚吃大魚”現象的出現，進一步擴大了頭部物業企業的市場份額。在房企母公司增速大幅放緩的當下，物業企業亦在加速發展獨立第三方拓展能力，開拓新市場，以增強獨立性，擺脫母公司依賴。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
即便規模擴張已不再是物業企業的頭等大事，但頭部效應愈加明顯的趨勢仍然在繼續。
2021年，在管面積突破1億平方米的上市物業企業已增至16家。中指研究院統計顯示，2021年TOP10物業企業管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業均值的6.2倍，市場份額提升至12.84%，頭部效應凸顯。
近幾年，物業行業頻繁的收并購以及“大魚吃大魚”現象的出現，進一步擴大了頭部物業企業的市場份額。在房企母公司增速大幅放緩的當下，物業企業亦在加速發展獨立第三方拓展能力，開拓新市場，以增強獨立性，擺脫母公司依賴。
而隨著資本市場和并購市場回歸理性，物業企業今年特別強調在收并購擴張上的謹慎及聚焦性。換言之，不同物業企業對規模擴張產生了不同側重點，對經營質量、經營坪效的重視度已超過規模本身。
據中指研究院數據，2021年百強物業企業管理面積達到5692.98萬平方米，同比增速達16.69%；合約管理面積增至7683.63萬平方米，高出管理面積近2000萬平方米，奠定了未來增長的堅實基礎。市場份額方面，百強企業市占率上升至52.31%，較上年增長2.60個百分點。
其中，TOP10物業企業管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業均值的6.2倍，市場份額提升至12.84%。從增速方面看，TOP10企業在如此高基數的基礎上仍然實現了34.23%的同比增速，高出百強企業同比增速17.54個百分點，遠遠拉開與百強企業整體的差距。
數據來源：中指研究院
具體到企業來看，2021年雅生活在管面積為4.89億平方米，同比上漲30.4%（未經審核）；保利物業在管面積約4.65億平方米，同比增長22.41%；合景悠活在管面積為2.06億平方米，同比增長395%。
總體來看，去年上市物業公司已有16家在管面積突破1億平方米，其中2021年首次突破1億平方米在管面積的是合景悠活、新大正、時代鄰里。除此之外，正在IPO途中的萬物云和龍湖智創生活的在管面積分別為7.85億平方米和2.64億平方米。
“在近幾年的發展中，上市物企在市場并購、擴張上的動作，導致市場上的競爭壓力不斷加大。”4月27日，第一太平戴維斯華南區物業及資產管理部負責人、高級董事何振宇在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，大量的物業企業為了能夠達到經濟指標，除了傳統的物業管理板塊，會不斷通過多種服務模式不斷擴張，增加管理項目與管理面積，以達到增加營業收入的目的。未來，物企在管面積的繼續擴張也是必然趨勢。
值得注意的是，2021年部分物業企業在管面積之所以能實現大幅度增長，一方面是大規模的收并購所致，另一方面則是因為在加大第三方外拓力度。
數據來源：中指研究院
在收并購方面，作為2021年的“并購王”，碧桂園服務的合同管理面積達到了15.2億平方米（包含“三供一業”），新增6.2億平方米；合景悠活則因為并購了雪松智聯、上海申勤等物業公司，在管面積實現了翻倍增長；今年年初，華潤萬象生活先后收購了禹洲物業、中南服務，新增在管面積7248萬平方米。
何振宇認為，2022年的物業收并購市場仍會保持一定的趨勢。因為行業的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場占有率仍是物企重要的訴求之一。房地產行業變局加速了物業企業并購市場優質標的入市，并購標的從中小型物企、獨立第三方物企向地產旗下物企、頭部企業、上市企業、擬上市物企演變，物管行業格局的轉變也標志著行業逐漸邁向理性和成熟。
2021年可以稱得上是近幾年物業行業的收并購大年。
據中指研究院統計，2021年百強企業新增管理面積中超過半數來源于第三方項目，并購為首要驅動力。地產變局加速百強企業并購節奏，并購擴張迎來戰略機遇期。百強企業共發生超百宗并購案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創歷史新高。
不過，進入2022年，物業行業的收并購風向似乎有所轉變。碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬在3月29日的2021年度業績會上表示，碧桂園服務大規模收并購時間、以追求規模和合約疊加的時代應該說已經過去了。在今年和未來一段時間里面，將重點是以補短板（為目標）來進行并購，比如在商業、商寫、生活服務等方面將進一步加強。
何振宇分析認為，隨著資本市場回歸理性，物業企業對于規模擴張有了新的布局。在不少物業企業已經在規模之外，逐漸加強對經營質量、經營坪效的重視度。比如，規模擴張的時候物業企業更加重視區域布局和城市深耕度；在構建服務體系、規范服務標準的時候更重視客戶研究，重視業主滿意度；更多的企業則將品質管理作為內部管理的重中之重。
時代鄰里執行董事兼財務管理中心總經理周銳在4月1日舉行的2021年度業績會上指出，隨著去年房地產市場的調整，物業管理行業獲得了很多收并購的機會，資本方面慢慢回歸了價值，時代鄰里的態度會更加審慎。“我們認為，低成本高質量的擴張是一個企業的長遠發展之道，除了收并購方式外，我們同步關注自身拓展能力的打造和建設。”
收并購只是一時之道，在房企母公司增速大幅放緩的當下，物業企業亦在加速發展獨立第三方拓展能力，開拓新市場，以增強獨立性，擺脫母公司依賴。在近期的業績會上，多家物業企業高管都表示“未來將以自主拓展為主，收并購為輔”。
諸葛找房數據研究中心統計顯示，50家物企中有32家公布了第三方拓展數據，2021年32家物企第三方在管面積占比由49%提升至59.9%，擴大了10.86個百分點。
碧桂園服務2021年年內新增第三方品牌外拓合約管理面積約為8400萬平方米，雅生活第三方外拓新增合約面積近7000萬平方米（不含收并購）；合景悠活全年第三方外拓近2000萬平方米。時代鄰里則提出，2022年目標要做到2500萬平方米的第三方拓展增長。
“在第三方外拓中要注重要點，解決痛點，這是一個關乎物企在商業拓展上的重點問題，從客戶需求出發，才是在市場立足的根本。”何振宇告訴《每日經濟新聞》記者，物業企業開拓市場上的難點是新入市的房地產項目減少和減緩，而行業內市場競爭卻在不斷加劇，利潤不斷壓縮。
嘉和家業物業服務研究院表示，隨著市場化進程的推進，物企第三方項目占比提升，競標過程中物業企業會對收費標準做出小幅調整，一定程度上使第三方項目利潤略低于母公司交付。
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封面圖片來源：視角中國-VCG111274359983
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