每日經濟新聞 2022-05-12 19:15:11
◎雖然有一些房企成功將旗下項目通過轉讓給合作方或其他同行等方式紓困項目、化解債務，但這仍然是少數。如今出險房企的年銷售規模普遍都在千億元以上，旗下項目達到成百上千個，在這種情況下，房企仍然需要依靠自身力量，協調各方關系以實現項目的正常推進至交付。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
對于房企而言，如今的頭等大事就是“保交樓”。
不過，對于出險房企而言，保證樓盤交付也是頭等難事，一個房地產項目就牽涉購房者、開發貸銀行、信托機構、施工方、供應商等多方權益，債務情況龐雜。
與此同時，一個項目要實現從停工到復工需要協調多方資源、解決眾多問題，成功復工還只是第一步，如何保障后期工程進度的持續性到交付，保證監管資金及時到位和?？顚Ｓ?，這是購房者最關心的。
近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了廣州部分已經復工的樓盤項目，以期了解這些樓盤目前的真實復工狀態，以及業主關心的問題。
廣州南沙佳兆業鳳鳴山項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
雖然部分房企通過轉讓旗下項目等方式紓困項目、化解債務，但這種情況仍是少數。部分出現流動性問題的房企的年銷售規模普遍都在千億元以上，旗下項目達到成百上千個，在這種情況下，房企仍然需要依靠自身力量，協調各方關系以實現項目的正常推進至交付。
5月11日，億翰智庫首席研究員張化東通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，最近幾年穩地價穩房價，房地價差小，利潤微薄，安全邊際很小。如果出險企業的項目有一定利潤，還可以通過大幅折扣的方式解決債務風險，但是出險企業的項目利潤普遍比較微薄，這是行業最近五年的普遍現象，很難通過高折價出讓股權的方式吸引投資者投資來化解債務危機。
自今年農歷春節后，多家房企都在各地組織項目復工復產。在積極溝通業主、供應商、總包等多方后，到目前已有不少樓盤項目實現了成功交付。
今年以來，佳兆業旗下的廣州佳兆業壹號、佳兆業鳳鳴山、佳兆業中心、佳兆業天墅、佳兆業悅峰（廣州）、佳兆業悅峰（佛山）等10個項目成功復工復產，其余項目復工正有序推動中。目前，佳兆業已經交付了惠州、武漢、紹興、珠海等地多個項目。
花樣年集團此前計劃在3月按計劃及節點全面復工。5月12日下午，花樣年方面書面接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在今年應復工的49個項目標段中，公司目前有39個已復工，整體復工率達八成，剩余標段目前已有明確復工計劃和相應復工措施，預計將在6月30日之前全部復工。
2022年一季度，花樣年旗下成都花樣年•江山、天津花樣年•家天下、天津花樣年•花郡、成都花樣年•花漾錦江等項目推進交付工作，總計交付2726戶。
當然，樓盤交付的過程并不容易?；幽攴矫娓嬖V《每日經濟新聞》記者，以天津花樣年•家天下3期為例，因為持續不斷的疫情等原因，項目實際交付時間相較約定時間略晚。項目團隊集中所有資源，全面對接政府主管部門以獲取相關部門的支持和幫助；另一方面密切溝通各級供應商，一切資源保證交付工程款項的支出；同時積極主動溝通業主，獲得了業主的理解。經過多方努力，3月21日至27日，原計劃于2021年11月15日交付的天津花樣年•家天下3期組織集中交付。
在杭州花樣年•對越天項目上，花樣年為確保順利竣備及品質交付，在區住建局及街道辦的支持下，項目公司向原總包發送解約函及結算通知函，并啟動更換總包的相關事宜，于2022年4月7日完成新總包定標，4月27日，正式復工。
受宏觀政策調控、疫情等綜合影響，在一段時間里，成都花樣年•家天下5期復工狀態不理想?；幽攴矫嫱ㄟ^積極調度資金，與供應商、政府溝通，根據此前對業主承諾，項目在4月20日正式復工。
“后續，花樣年集團將持續積極協調資源，推進項目去化與回款，科學、合理鋪排資金計劃，確保工程進展高品質、有序，按期、保質交付。”花樣年方面向記者表示。
還未復工的項目購房者擔憂停工時長無止境，而即便項目已經復工，購房者仍然不確定房子是否能如期交付。
3月，廣州南沙佳兆業鳳鳴山項目宣布，在政府的指導下、通過施工單位與開發商的不懈努力，廣州佳兆業鳳鳴山已開工，工地管理人員及工人已返崗，并有序推進建設工作。
5月9日，《每日經濟新聞》記者來到位于廣州市南沙區黃閣西路的佳兆業鳳鳴山項目（悅鉑花園）現場，看到工地上的吊塔正在運作，一些工人正在施工。
廣州南沙佳兆業鳳鳴山項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
5月11日上午，佳兆業鳳鳴山的業主徐良（化名）在電話接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，項目年后在各方推動下確實復工了，但是工地上沒看到幾個工人，建設進度也較以往正常時期緩慢。他購買的樓棟交付時間是在明年年中，從現在建設進度來看大概率是會延期的。“我們業主肯定是希望有一個100%的安心條件可以如期交付，復工是一個好事，但最讓人擔心的是項目資金缺口如何彌補的問題。”
為此，部分業主代表從去年底開始就和相關部門積極協商，希望可以為項目成立一個政府監管的托管賬戶和一個專門的工作組。其中一位業主提供的一份由南沙住建局在今年1月出具的通知顯示，“為切實維護購房人權益及保障工程持續建設，我局開始了佳兆業鳳鳴山項目維穩托管賬戶，即日起請購房人將購房款項全額繳入維穩托管賬戶。”
同時，南沙住建局亦通知佳兆業鳳鳴山的項目公司將項目所有后續收入全額繳入維穩托管賬戶。根據業主代表的不完全統計，目前托管賬戶資金包括一些在途資金是遠遠不夠用于項目全部完工交付的。因此，業主們希望監管部門或開發商能提供監管賬號的審批使用明細情況，并保證有足額的監管資金用于樓盤建設。
記者查詢廣州市住建局房地產項目信息系統發現，鳳鳴山項目部分取得預售證的樓棟房源處于強制凍結狀態。
來源：廣州市住建局官網
“房地產企業的資金鏈都是非常脆弱的，看似龐大的自有資金如果分配到單個項目上，平均下來單項目資金也就一兩個億的規模，這部分資金又有一部分是在監管賬戶，企業實際可動用的資金微乎其微，所以單個項目出問題很容易出現企業被擊穿的風險。”張化東向記者指出。
針對復工后如何保證項目的持續推進到交付，花樣年方面回應表示，主要會保持業主、工程建設、資金、合作方、政府主管部門等持續的溝通協調。在資金方面，把有限的錢花到最需要的地方，向重點項目的重點工作傾斜。同時與政府溝通，加強資金監管，?？顚Ｓ?，確保工程資金及時提取和支付。“公司會主動與各施工單位、材料供應商溝通，了解對方訴求，坦誠交換意見，獲取合作方對項目的信心和支持，確保工程進度與質量。”
張化東提出，在項目層面化解債務、加速風險出清，是唯一能夠解決出險房企困局的辦法，這其中增量資金是關鍵問題。建議可以在國家層面設立房地產專項紓困基金，針對金融機構，特別是AMC機構給予無息或者低息貸款，鼓勵他們解決出險企業項目層面的問題。
“前提是金融機構自主選擇，項目資金封閉運行，保證全部已售項目交付。房地產企業參與收并購的也可以透過金融機構獲得房地產專項紓困基金的支持，按照既定的規則獲得項目紓困貸款。”
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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
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