“摘星”成功！退市危機消除后，云南城投的轉型之路還有多長？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

終于“摘星”了。

5月11日晚間，*ST云城(600239.SH；以下簡稱云南城投)發布公告稱，公司自2022年5月13日撤銷退市風險警示，公司A股股票簡稱由“*ST云城”變更為“ST云城”。

云南城投的退市危機源自2020年。彼時，因期末凈資產為負值，公司股票于2021年4月28日起被實施退市風險警示。

經過一年的一系列自救措施后，云南城投終于迎來曙光。只是，打贏了“保殼戰”的云南城投不等于脫困成功。由于連續三個會計年度扣非后凈利潤均為負值，加之公司持續經營能力存在不確定性，其將被上交所實施其他風險警示，公司股票繼續在風險警示板交易，價格的日漲跌幅限制仍為5%。

來源：云南城投公告

“摘星”成功

4月25日，云南城投發布2021年年報顯示，因房地產竣備結轉面積較上年增加，云南城投實現營收60.47億元，較2020年增長37.65%；對應歸母凈利潤同比增長80.4%至-5.07億元；扣非后凈利潤則同比增長33.22%至-22.68億元，歸屬上市公司股東的凈資產為7.05億元，由負轉正。

其中，云南城投取得房地產收入40.4億元，同比增幅63.6%，毛利率25.7%；商業管理收入9.9億元，同比增23.5%，毛利率82.9%；物業管理收入3.83億元，同比增9.85%，毛利率17.06%。

云南城投營收主要來自房地產、商業管理、物業服務、酒店運營。其中，房地產仍是公司的收入大頭，報告期內貢獻營收40.42億元，較2020年同期增加63.62%，營收占比為66.85%。

年報顯示，2021年云南城投實現銷售金額約15.06億元，銷售面積約12.58萬平方米。同時，通過多方努力保障了昆明湖項目中壩8號地塊和杭州蕭山項目的順利交房。加之其他項目，總計實現結轉收入金額40.42億元，結轉面積31.03萬平方米。

截至報告期末，云南城投尚有存續地產項目23個，待開發土地項目10個，其中8個位于云南昆明，剩余2個分別為陜西安康的秦嶺皇冠健康小鎮以及海南?？诘奶炖麜箘e墅項目，總計待開發面積約76.06萬平方米，一級土地整理面積約150.34萬平方米。

凈資產的由負轉正，也讓云南城投在年報發出的同時，還發布了一則“關于申請撤銷退市風險警示并實施其他風險警示的公告”。公告稱，公司對照《上海證券交易所股票上市規則》（2022年1月修訂）第9.3.2條的相關規定，并經逐項排查，公司股票被實施退市風險警示的情形已經消除，向上海證券交易所申請撤銷退市風險警示。

如今，云南城投終于成功摘“星”。

不過因為2019年、2020年、2021年連續三個會計年度扣除非經常性損益后凈利潤均為負值，且最近一個會計年度財務會計報告的審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性，根據相關規定，云南城投將于2022年5月13日起被上海證券交易所實施其他風險警示。

“賣子”求生

回顧這一年來云南城投的“摘星”之旅，“賣子”是其繞不開的話題。

2020年，云南城投為11家子公司尋找買家，但掛牌一年無人問津。直到2021年2月26日，北京銀泰、康旅集團確定接盤公司銀泰系11家標的資產，掛牌底價合計30.09億元。

2021年4月9日，云南城投公告宣布擬以公開掛牌及非公開協議轉讓的方式對外出售城投置地、安盛創享、民生喜神等20家下屬公司股權，其中部分股權資產需在產權交易所預掛牌。

2021年4月29日，云南城投召開第九屆董事會第八次會議，審議通過了《重大資產出售暨關聯交易預案》等相關議案，擬通過云交所公開掛牌方式出售蒼南銀泰、杭州海威等11家子公司股權。

2021年7月9日，云南城投現身云南產權交易所官網，本次掛牌轉讓的是其持有的云南藝術家園51%股權，轉讓底價僅1元，增價幅度為100萬元，最終由價高者得。同年9月及10月，云南城投旗下的西雙版納云宇置業、陜西普潤達投資股權先后掛牌出讓。

到了今年4月20日，云南城投再發公告，擬以公開掛牌方式對外出售其持有的云南城投龍江房地產開發有限公司等20家公司若干比例股權，以及由云南城投下屬公司成都銀城置業所持有的成都華爾道夫酒店……

事實上，對于云南城投近幾年來頻繁出售資產，外界早已司空見慣。不過，復盤云南城投每次“賣子”都有其控股股東云南康旅集團一次又一次出手為其兜底，這一次也不例外。

在4月20日的公告中云南城投就明確表示，控股股東康旅集團將會指定云南城投康源投資有限公司或下屬公司按照掛牌底價和公開掛牌項下的其他交易條件競價一次。

這也意味著，在此之間若無其他房企參與項目的競價，云南康旅集團均會以底價悉數收入囊中。如此操作也讓此次交易構成重大資產重組，具體的重組方案將在2022年6月披露。

轉型之路

為了“求生”，云南城投近幾年除了“賣子”也一直在謀劃轉型，但在定位上，卻一直在不斷調整。

云南城投最早為外界所熟知是作為昆明舊城改造項目的開發運營商，大型工程如昆明環湖東路土地一級開發項目，單體總面積就達4.18萬畝，包括中海、萬科、招商等房企在進入昆明時，都曾選擇傍上這個“昆明地主”。

此后在2014年左右，云南城投開始了全國化戰略，涉足北京、陜西、甘肅等地，并在旅游地產領域向四川等地拓展項目。

2016年起，云南城投又先后并購銀泰集團位于溫州、杭州、寧波、成都等地共8個項目；并以240億元總價“蛇吞象”收購成都會展，彼時該公司表示，將進一步打造西南地區及全國商業、住宅地產開發的“龍頭企業”。

按照發展戰略，云南城投2018年計劃實現向“開發商+運營商”轉型。然而到了2019年鯨吞成都會展交易終止后，云南城投開啟了持續的瘦身計劃，經營策略同樣調整為“向產業地產商全面轉型”，模式則從規劃化增長為主轉向質量、效益型增長，力爭成為“中國健康休閑地產引領者”。

在這一轉型目標提出一年后的2020年，云南城投又提出成立“綜合性城市服務”和“旅游服務”兩大平臺，轉型為“具有差異化競爭力的綜合服務運營商”。

來源：云南城投5月9日公告

在5月9日的公告中，云南城投明確，基于對行業趨勢的判斷，結合自身情況，將持續推動重大資產重組和資產置出工作，做強商管、物管兩大服務板塊，致力發展成為專業的城市綜合服務商。

而上述關于物業和商管的提法最早出現在云南城投2021年半年報中，其表示，“加快構建物業管理和商業管理平臺，為戰略轉型做好充分準備。”

其中，成立于2008年的云南城投物業為云南城投旗下物業公司。年報顯示，2021年該平臺管理項目20余個，簽約面積約500余萬平方米，相較于2021年半年報簽約面積1059萬平方米減少了一半。

云泰商管則是云南城投的主要商業運營管理平臺，于2018年由云南城投、中國銀泰合資成立。項目來源最早主要是股東方托管的14個商業項目，對應項目300萬平方米；截至2021年底，去泰商管簽約項目19個，簽約面積約238萬平方米。

數據顯示，2018-2021年，物業管理、商業管理業務每年累計為云南城投貢獻營收逾10億元，成為穩定的業績來源。2021年兩項業務分別營收3.8億元、9.9億元，同比分別增長9.85%、23.54%，合計為13.74億元，營收占比為22.72%。其中商管業務毛利率高達82.86%。

據嘉和家業此前統計數據，2021年已發布年報的48家上市物業中，平均營收為36.27億元，平均毛利率為29%，其中主營商業運營的中駿商管、華潤萬象生活、招商積余等商業運營管理平均毛利率在50%以上。

然而從目前情況來看，云南城投除了在商業管理方面保持較高的毛利率外，其余輕資產運營表現平平。顯然云南城投也意識到了這一點，其在5月9日的公告中表示，從公司的長期發展目標出發，除利用現有資源輔助轉型外，后續將通過尋找新的戰略業務、優質資產注入，進一步優化資產結構，形成現金流穩健、利潤遞增的良性循環經營模式。

新的轉型定位效果究竟如何尚待觀察，擺在云南城投面前更為緊迫的則是“摘帽”和償債。

截至2021年末，云南城投擁有短期借款2.56億元，一年內到期的非流動負債為33.57億元，同期賬面貨幣資金為5.52億元。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-500524798