5月10余城優化預售資金監管， “保交樓”仍是政策底線

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

各地樓市政策仍在不斷優化。

克而瑞統計數據顯示，今年以來已先后有28個省市適度放松了預售資金監管，僅5月就有包括成都、南通、?？诘瘸鞘性趦鹊?0余個城市優化預售資金監管，內容涵蓋加快審批效率、放寬資金監管比例、增加撥付節點及比例、銀行保函等額替換等方式。

“在保證項目交付的大前提下，28省市放松預售資金監管，核心目標在于提高預售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性，優質房企將更為受益。”克而瑞在報告中分析認為。

不過也有業內人士表示，盡管多個城市放寬預售資金監管，但大多只是微調，對于緩解房企資金緊張效果有限。

10余城優化預售資金監管

作為房地產監管的一項重要工具，預售資金監管制度原本是為保障項目預售資金安全，適度的重點監管資金可以保障項目順利竣工交付，保護購房者的合法權益，促進市場平穩健康發展。

然而自2021年下半年以來，房地產市場面臨一定的下行壓力，部分房企甚至出現了流動性風險事件，一些地方政府加強了預售資金的監管，天津、西安、石家莊等36地就相繼在2021年加強了預售資金監管。這，無疑進一步加大了房企的資金壓力。

但自去年下半年以來，隨著房地產市場整體持續下滑，各地也開始出現適度放寬預售資金監管的跡象，以修正此前過嚴的資金監管政策。尤其是今年4月29日，政治局會議提出“優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展”后，各放寬預售資金監管的現象更加明顯。

來源：克而瑞整理

“供給端政策優化后，預售資金監管將更合理，實質性減緩房企資金壓力，利于加快房企風險出清。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂此前就在媒體群中就發表觀點認為，預計后期地方調控自主性更強。

此后，包括成都、無錫、?？诘瘸鞘邢群蟪雠_政策優化預售資金監管。據中指研究院統計，僅5月就有十余個城市出臺政策對預售資金監管進行了優化。

如南通在5月20日發布的政策中提到，對優質房地產企業預售監管資金實行差別化監管政策，可享受增加撥付節點、降低重點監管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預售監管資金等紅利。

5月25日，肇慶發布政策中明確指出，結合企業信譽度的不同，對信譽度高的企業適當降低預售資金留存比例，減輕企業的資金壓力；根據工程施工階段的不同，分階段按不同比例留存預售資金，最大限度減少資金沉積。

而從已放松預售資金監管的城市政策內容來看，主要涉及降低重點監管資金、增加重點監管資金撥付節點、提升重點監管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預售監管資金、依據企業信用評級實行差異化管控、可以提前提取預售監管資金等。

6月2日，成都市住建局出臺17條舉措，其中提到“提高商品房預售資金使用效率，對信用良好的房地產開發企業，在商品房項目預售資金監管期間，提供見索即付性銀行保函的，保證額度可提高10%，最高不超過50%。”

“政策底線仍然是保交樓，保證在建的項目能夠按期交付，保證購房者的合法權益，以便于逐漸恢復市場信心。”克而瑞在報告中指出，預售資金監管將趨于規范化，真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。基于防范化解企業風險考量，“預計預售資金監管過度嚴苛的城市、項目交付風險整體可控的城市或將跟進放松。”

對緩解房企資金效果幾何？

眾所周知，預售資金歸屬于開發企業，但是房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監管賬戶，且隨著項目的施工進度進行撥付。

而在過去的發展過程中，預售資金對撬動企業規模發展至關重要，是房企非常重要的現金流。預售監管資金政策的趨嚴與放寬，將直接影響到房企的現金支配力，從而進一步影響房企短期的償債壓力。

據克而瑞監測的88家重點上市房企數據，僅有41家房企披露了相關預售監管資金。而在這41家房企中，只有約一半的房企將預售監管資金算在了受限制現金內，2021年受限制現金占到了總現金的29%，較2020年增加了5個百分點，增速明顯加快，甚至部分企業受限現金占比超過了70%。

來源：克而瑞整理

如合景泰富，受預售監管資金大幅增加影響，受限制現金從2020年的39億元增加至2021年的217億元，占現金持有總額的比重也從9%增加至74%，非受限現金短債比從1.61降至0.38，流動性壓力驟然加劇。

“房地產項目的預售資金監管，一般占總預售金比例的30%-40%，如果預售資金監管有所放松，預售資金監管的比例下降10%左右，有助于緩解房企資金緊張的局面。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水6月2日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，但從目前緩解房企資金緊張程度上來看影響有限。

不過，克而瑞也在報告中指出，目前41家重點房企含預售監管的受限制現金占合同負債比例平均值并不高，約為10%。但企業之間分化明顯，如中海、龍湖、旭輝等優質企業該比例達到16%以上；而部分流動性壓力較大的企業該比例甚至低于5%，存在資金透支的情況。

“今年大多城市放寬預售資金監管的政策，只是對此前過嚴監管的微調，疊加房企風險出清未完成、銀行風險偏好等因素影響，將進一步加大房企之間的分化。”克而瑞在報告中指出，這對于優質房企有一定的利好，但是對于原本資金就比較緊張的房企并沒有多大的作用，對整體房企流動性釋放效果仍相對有限。

在克而瑞看來，要解決當下問題，還在于要支持優質民營房企的合理融資需求，加大出險房企的紓困力度，也要在保交付的前提之下進一步適當放寬預售資金監管政策。而更重要的是市場信心的建立，促進房企銷售回款。

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封面圖片來源：攝圖網-500687299