每日經濟新聞 2022-06-16 18:15:21
◎“本輪廣州豪宅的回暖趨勢跟2020年疫情后相似，主要原因在于高收入群體受疫情的影響比較小，支付能力沒有問題，高收入群體本身還有很久的資產積淀，對政策比較敏感，特別是當房貸利率明顯下降時，他們往往會有非常強的嗅覺力，出于家庭資產保值增值等目的，豪宅需求就會上升?！?/p>
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
“基本買豪宅的都是一次性付款。”
近期，在大灣區樓市普遍低迷情況下，廣州豪宅交易走出了獨立行情，成交速度明顯快于低總價房源。
6月14日，一份廣州頂豪僑鑫匯悅臺當日掛牌、次日成交的截圖更是掀起軒然大波，總價6330萬元，折合單價26.8萬元/平方米，令市場錯愕，多名中介人士向《每日經濟新聞》記者確認了這一消息。
6月15日，廣州中原研究發展部工作人員在接受記者微信采訪時表示，廣州豪宅（千萬以上）成交卻逆勢上漲，成交占比直線上漲，目前已經成為獨立行情了。在市場調整的低點，高端買家出手撿筍。
6月14日，一份匯悅臺的成交截圖在市場上引起關注。截圖顯示，該房源面積為236平方米，掛牌價為7500萬元，最終以6330萬元成交，折合單價為26.8萬元/平方米，成交周期僅一天。
匯悅臺被譽為廣州第一豪宅，位于廣州珠江新城東板塊，在城市新中軸線上的CBD區域，南臨珠江新城臨江大道，面向珠江，擁有一線珠江美景。
置業顧問孫經理告訴記者，確實成交了一套236平方米的房源，單價約26.8萬元/平方米，目前改善置換豪宅的客戶還是挺多的，而之前單價約22萬元/平方米。
這一成交速度讓不少置業顧問感到意外，不過孫經理向記者解釋道，匯悅臺是廣州豪宅的標桿，對標深圳灣一號。
而中介陳經理則認為，該套房源之所以成交周期短，是因為總價低，且項目本身并無太多房源放賣。
記者在采訪中查詢網站獲悉，目前匯悅臺并無在售住宅對外展示，網站上僅有兩個車位在掛牌出售，單價也已經高達8.7萬-9.4萬元/平方米，總價也超100萬元。
匯悅臺之所以并無房源展示，與其近一年來不斷攀升的掛牌價有很大關系。據自媒體廣州樓市發布，在半個多月前，匯悅臺曾集體掛牌超30萬元/平方米，最高曾超過35萬元/平方米，致使房源一夜消失。
而這一價格是在短期內攀升的，記者6月15日從某中介機構柴經理處獲悉，去年三四月時，235平方米的房源對外售價約5500萬元，今年業主對外售價已經普遍超過了7000萬元。
匯悅臺的快速成交僅是近期廣州頂豪板塊的交易縮影。
據時代在線報道，2022年1-2月，珠江新城二手成交套數分別為36套、28套，3-5月分別為79套、76套、99套，6月珠江新城二手成交套數已達20套，千萬級豪宅有11套（截至6月12日）。
新房方面，克而瑞數據顯示，5月廣州超10萬元/平方米的一手房源網簽成交了189套，環比大增894.74%（4月份僅成交19套）；另外8萬-10萬元/平方米的一手房源合計網簽成交149套，環比大增71.26%。
對于近期豪宅板塊的市場表現，6月15日，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，本輪廣州豪宅的回暖趨勢跟2020年疫情后相似，主要原因在于高收入群體受疫情的影響比較小，支付能力沒有問題，高收入群體本身還有很久的資產積淀，對政策比較敏感，特別是當房貸利率明顯下降時，他們往往會有非常強的嗅覺力，出于家庭資產保值增值等目的，豪宅需求就會上升。
而從資產保值增值現實來看，市場趨勢或也印證著業內人士的判斷，記者從諸葛找房上查詢獲悉，2016年公開成交記錄的匯悅臺同戶型房源價格是1800萬元，近6年漲幅驚人。
廣州豪宅為何能實現逆勢上漲，賣出剛需速度？合富研究院認為，從政策面上看，房地產穩健向好是大趨勢。疫情后，央行持續保持貨幣合理充裕，疊加國外投資風險上升，尋求避險性高、保值力強的資產成為了不少人的共同需求。從資產配置角度看，最能跑贏通脹、最保值、最抗跌、最有升值空間的，莫過于地段好、產品好的豪宅。
而廣州豪宅板塊成交強勁，也引起了業內人士的警覺和關注。記者之前采訪過的一位地產人士6月14日在社交平臺上發布評論稱，廣州珠江新城豪宅現在價格秒殺深圳，并舉例稱前海時代單價16萬元/平方米左右，寶中豪宅壹方城高樓層18萬元/平方米，珠江新城花城灣20萬元/平方米。
該名地產人士分析認為，現在這種時候還繼續追高買入珠江新城的土壕，大概率相當于2020年10月以后買入深圳，風險大于機遇，將面臨長時間橫盤或者回調。
雖然豪宅板塊成交火熱，甚至在市場上出現了供不應求的現象，但據機構統計分析，大部分剛需板塊成交略顯失色，成交量僅維持在相對低位水平。
據廣州中原研究發展部統計，2022年5月，廣州市二手住宅成交量為7325宗，環比微漲0.7%，同比大減30.4%。
廣州中原研究發展部認為，5月剛需客戶觀望情緒濃，入市步伐放緩。受目前整體經濟大環境相對低迷的影響，不少剛需客戶因口袋無糧和擔心后續月供的問題；加上不少購房客戶欲待廣州出臺“松綁”政策后再決定入市，因而暫時擱置購房計劃，導致近幾個月剛需盤源成交相對低迷，客戶看房量減少。
而當下市場置換改善需求表現活躍，如珠江新城板塊的多個高端盤成交熱度高，促使業主對市場信心強，議價空間較之前反而有所收窄，市場持續分化，高端盤需求活躍，叫價強硬。
對于今后廣州樓市后期走勢，李宇嘉認為分化將是市場主旋律，主城區新房供應很少，特別是天河、越秀、海珠、荔灣等區域，加之品質不錯，新房基本容易銷售。而在外圍區域，房價走勢下跌的，特別是黃埔、南沙、增城等地，一方面是外地投資者炒高了這些區域，疊加近來實施的人才寬松政策，這些區域在過去一輪上漲速度特別快，預計會進入到價值回調階段。
“目前來看廣州不太可能出臺幅度較大的放松政策，只能是微調。豪宅盤預計依然成交較為可觀，廣州今年是豪宅年，很多一手豪宅項目推出，會刺激高端買家入市。”前述工作人員說。
封面圖片來源：視覺中國
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