上半年物業收并購同比降五成 物企面臨獨立發展難題

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

在房地產行業持續下行的背景下，作為下游產業的物業行業亦受到影響。

今年以來，物業行業的收并購雖仍在持續，但相比去年同期明顯放緩。據中指物業研究院不完全統計，不含放棄或終止的收并購案例，上半年物業行業公開披露的并購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40余起、150億元大幅下降。

7月1日下午，明源不動產研究院首席研究員艾振強通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“今年收并購減少并不奇怪。在目前行業環境下，優質的可并購資產有所減少，資本對物業的態度回歸理性，估值也回歸理性。而未來行業發展的不確定性增大，也會使得有實力的物業公司在收并購市場上變得相對謹慎。”

并購數量及金額大降

受房地產市場低迷影響，上半年物業行業收并購不僅在交易宗數上同比下降達五成，涉及金額亦同比下降46%。與此同時，單筆交易的對價金額也大幅下降。

今年上半年，物業行業發生的超10億元大額并購共3宗，并購發起方分別是碧桂園服務和華潤萬象生活。其中單筆最大交易金額為碧桂園收購中梁百悅，對價為31.3億元；其次為華潤萬象生活以22.6億元并購中南物業，以及華潤萬象生活以10.6億元收購禹洲物業。

而去年同期，物業行業的收并購交易金額超10億元的多達4宗。其中最大一筆收并購發起方為碧桂園服務，其耗資48.5億元收購藍光嘉寶服務64.6%股權。合景悠活則以13.2億元收購了以智慧城市運營服務為主要業務的雪松智聯科技。

在今年上半年發生的物業并購案中，金額在億元以下的交易有4宗，其中包括1月份中奧到家2500萬元并購廣東迅華電氣，3月份京城佳業近800萬元并購北京卓聯物業，6月底東原仁知分別斥資8000萬元和6000萬元收購浙江中都和湖南金典。

除交易更為謹慎外，中指物業研究分析認為，今年國企背景物業公司開始在并購市場活躍起來。在上半年的近20宗物業并購案中，有5宗并購主體為國資背景物業公司，交易總金額約43.14億元，占總交易金額一半以上。而去年上半年只有2宗國企背景的并購案例，總交易對價不足2億元。

《每日經濟新聞》記者梳理還發現，上半年物業收并購不僅標的規模發生變化，業務類型方面也有所變化。

去年物業行業收并購熱潮高漲，業務外延趨勢得到充分擴展探索，除了傳統住宅和商業物業業務外，收購范圍還包括城鄉環衛業務、市政園林、安保服務業務以及保險經紀業務等。而今年上半年近20宗收并購案例中，傳統住宅物業占比超80%。可見，在地產行業流動性緊缺的當下，房企并購更為謹慎，切入新的業態和多元業務的外延探索明顯收窄。

“物業行業發展進入了一個瓶頸期，同質化嚴重，服務的內容很多，但落實程度不一，需要沉淀和夯實，有些服務是否真能夠帶來直接或者間接收益，能否覆蓋成本，也需要時間不斷驗證。”艾振強分析認為。

物企面臨獨立發展難題

由于大多數物業企業是從房企業務中剝離出來的，因此其發展對于地產母公司的開發業務依賴程度較大。

事實上，雖然經過多年發展，物業企業在管面積中來自母地產公司開發項目的比例仍占據主導。以部分物業企業為例，據中指物業研究統計，截至2021年12月31日，融創服務、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務等企業的在管面積中來自關聯地產開發企業的占比仍保持在50%以上。

但從去年下半年以來，由于部分房企遇到流動性問題，其業務發展速度明顯降緩，并直接傳導至物業企業。這也對物業企業的獨立化市場發展提出新的要求。

盡管房地產市場出現流動性危機，但目前來看，地產關聯方的項目供給仍是物業公司在管面積構成的重要基石。中指物業研究認為，長期來看，地產關聯方的輸血能力將會減弱，物業企業新增在管面積中，來自第三方的項目占比有明顯上升趨勢，獨立市場擴張將成為核心競爭力。

“地產母公司的流動性危機，對旗下物業公司的獨立上市和發展影響巨大，即便一些已經獨立上市的物業企業，仍然是地產母公司旗下公司，業務也是跟隨著母公司沉浮的。”艾振強分析認為，對于還沒有上市的物業企業而言，在toC的領域需要夯實已有服務，真正落到實處，服務并不是越多越好。在此基礎上，積極開拓toB業務，發展出自己的特色，加深護城河。

另外值得注意的是，今年以來，物業企業的上市熱情依然不減。2月25日，金茂物業服務成為今年IPO闖關成功的第一只物業股。1月7日，龍湖智創生活遞交招股書，擬計劃在港交所上市。4月1日，在管住宅及商企物業建筑面積已達約7.85億平方米的頭部物業公司萬物云正式遞交招股書。