樓市“三人談”：市場見底、銷售回暖及房企的自我救贖

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

剛剛過去的上半年，房地產行業下行壓力巨大，無論從新房市場到二手房市場，再到土地市場，整體表現均處于近年來低位。與此同時，房企銷售業績遭到重創，融資方面亦未有明顯好轉，不過從五六月份的情況來看，新房市場和土地市場均呈現回暖態勢，部分規模房企6月業績也出現明顯的環比增長。

那么，上半年房地產市場的低迷表現是否會延續到下半年？今年的樓市“下半場”將會有何種表現？行業下行背景下房企應如何應對？7月6日，《每日經濟新聞》記者書面采訪了中指研究院常務副院長黃瑜，廣東省規劃院住房中心首席研究員李宇嘉，招商證券研究發展中心董事、不動產與綜合服務首席分析師趙可等三位專家，對上半年樓市表現及下半年樓市走勢進行解讀和分析。

中指研究院常務副院長黃瑜 圖片來源：受訪者提供

廣東省規劃院住房中心首席研究員李宇嘉 圖片來源：受訪者提供

招商證券研究發展中心董事、不動產與綜合服務首席分析師趙可 圖片來源：受訪者提供

市場是否見底？

黃瑜：6月以來，在政策優化發力以及疫情影響減弱下，部分城市市場情緒有所好轉，熱點城市房地產市場活躍度企穩回升帶動重點城市整體市場邊際改善。百城新房價格的企穩對于市場信心的恢復將起到積極推動作用。預計下半年，百城新房價格有望進一步企穩回升。但對于大多數城市來說，房地產市場仍處于深度調整期，市場恢復仍需要時間。

在政策發力顯效、疫情影響進一步減弱等利好因素帶動下，下半年購房者預期和置業信心將會繼續修復，基本面較好的熱點一二線城市市場有望延續恢復態勢。

李宇嘉：市場信心有所修復，但還在復蘇過程中。盡管很多城市新盤看房量上升，但轉化率不高，意味著信心還不是很足，包括一些熱點城市的很多項目去化率在30%左右，有的還在個位數，主要原因在于二手房價格還在下跌，對新房交樓還有擔心，畢竟出險企業的風險并未得到完全處置。另外，對未來的收入、工作預期等，部分人不太樂觀。

央行二季度調查顯示，更愿意儲蓄的人群占比增加了，對房價預期還在走低。下調首付、取消限售、增發房票等，一定程度上能促進需求釋放，但解決的是部分因貸款限制、交易限制等因素導致的需求，但當下制約需求釋放的主要還是收入和預期。這些問題不解決，政策效果就不顯著。

趙可：我們對下半年的趨勢判斷和去年年底時的看法是一致的，即今年房地產市場將呈現U型走勢，在四五月份見底，隨后呈現逐步改善的趨勢。

改善的原因，一是連續的低基數，也就是“周期”，實際上是周期釋放的購買力；其次，環比的改善是政策發力的體現，今年力度比較大的政策集中在5月份前后出臺，所以大約一個季度后會反映在房地產市場的銷售上，但也有一些領先指標比如“居民部門的存款指標”，既看新增存款、也看余額的增長，經過觀察發現，過去一年內余額增長，居民的存款的同比增速是向上的，疊加疫情的影響，這就意味著大家開始以防御性地存款，代替了購房和投資。市場見底之后，又會迎來一個購房周期釋放的過程。

新房銷售能否回暖？

李宇嘉：阻礙開發商拿地、開工、推盤的，主要就是資金狀況以及未來的市場預期。銷售端資金占了開發商一半的資金來源?，F在，銷售正在復蘇，這將在下半年表現為開發商資金鏈好轉，對拿地、開工、推盤的積極性會有很大的幫助。

另外，對開發商合理資金需求，正在給予正?；娜谫Y，比如通過信用增進的扶持，降低投資者對開發商出風險的擔憂，這也會助力開發商在融資端的正常化。只要銷售端和融資端都能正?；?，開發商的積極性就會明顯提升。當然，因為銷售端的復蘇比較緩慢、融資端對民企的風險擔憂比較大，這需要一個過程，但已經開啟。

黃瑜：向好的跡象已經出現，6月份在多種有利因素影響下，企業推盤節奏有所加快，50個代表城市商品住宅月均供應規模同比降幅收窄，環比增長超四成，新房市場供應端有所修復。

短期來看，在市場銷售未出現明顯復蘇及房企融資端得到改善之前，開工或仍面臨較大下行壓力，但隨著房地產市場的逐漸企穩恢復，企業新開工積極性或將有所修復，特別是熱點城市新開工節奏有望加快。

今年以來，全國土地成交面積大幅下降成為下半年新開工修復的主要拖累項之一，此外在地方政府“保交付”要求下，在施工程建設有望加快，預計下半年竣工或逐漸修復。

拿地節奏是否改善？

黃瑜：從22城集中供地來看，今年首批集中供地推出面積較去年首批次縮量明顯，整體成交面積、土地出讓金均明顯下滑，但成交樓面價較去年首批次上漲兩成，主因是多地主城區供地規模占比較去年首批次有所提升，樓面價出現結構性上漲。拿地企業仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯，民企拿地態度整體偏謹慎。

上半年各地在推地規模上保持謹慎態度，土地供應繼續縮量，土拍規則持續放寬，但多城市成交熱度仍在低位。預計下半年，隨著交易市場的逐漸企穩恢復，企業資金面有望修復，土地市場情緒或有好轉，后續批次供應力度亦有望加大，整體土拍熱度將好于上半年。但在銷售不暢、償債高峰等因素影響下，短期房企投資意愿仍偏弱，整體土拍市場熱度改善程度或有限。

李宇嘉：下半年土地端好轉依舊滯后于銷售端，開發商在土地市場依舊處于買方角色，地方政府依舊會拿出好地塊來招攬客戶。因此，下半年拿地，有得挑、有得選。

同時，下半年強二線城市樓市回升加速，土地市場競爭可能會加大，但整體依舊是買方市場，實力強的企業可以去布局。弱二線城市會好轉，但未傳遞至土地市場，拿地的機會出來了，可以去看看機會。

趙可：土地市場的利潤率去年四季度開始好轉了，今年從二季度以來相對更好一點，因為政府也優化了這種拍地的一些規則，所以整體的利潤率肯定是在獲取投資的土地層面應該逐步回升。

但利潤率回升并不代表整體形勢就急速好轉，不能只是看靜態的利潤率，如果去化不行，利潤率高也是沒用的，有現金流的銷售才是好的銷售，這個是跟房企內部的定價、跟市場的環境這些都是有關系的。

從去年的四季度末到現在，拿地層面利潤率環境肯定是改善，當然肯定有分化。有些城市絕對的利潤率可能確實比去年好了，比如說好了兩三個點，但是它絕對的利潤率的水平（比如說5個點左右）可能依然還是比較低的，這種可能會導致大家也不一定會去愿意參拍。所以大家會在區域拿地上看到一些分化，因為大家本來就子彈有限，他們就會選擇那些利潤率更高、去化更好的高能級城市去布局。

房企業績目標如何調整？

趙可：今年的“分化”可能比2008年、2014年、2015年等年份要更為突出。

一方面是城市間的分化。由于今年政策優化的打法不一樣，以往一二線核心城市先行、三四線城市隨后，這種方式擴散效應也高，但也令一些城市出現房價過快上漲的壓力。近期的政策是房價下行和財政壓力大的低能級城市率先放松，那么最終對預期的影響肯定弱于以往的政策方式。從全局層面看，從“量”到“價”的上漲切換會比歷史上滯后，但實際上對提振的方向并不影響。所以從結構上面來講，不同城市間的分化，由于政策背后的基本面不一樣，弱的城市放的多，供需環境本來就矛盾，市場恢復可能就慢；強的城市放得軟一點，市場也能起來，但難以出現房價過快上漲。

第二方面是房企之間的分化。政策出臺帶來了競爭格局的改善，部分企業無法通過房價上漲來“救贖”非優質資產，但少數的優質企業能夠熬過來，在市場回暖過程中也會出現比較大的分化，在銷售和拿地上都會比較明顯。

第三方面是居民購買力的分化。近期信貸杠桿在逐步放松，居民存款增速在上行，但是存款增速比歷史上要低，意味著過去買房一直在掏6個錢包，所以當前的情況是既有存款支撐后續的購買力，又顯得存款較歷史不足。為什么這一輪優化用改善需求的政策來托底，就是因為剛需當前相對謹慎，但改善型需求比如置換房屋或本身購買力強的家庭，政策放松能夠起到作用的，所以這也體現了近期剛需和改善型需求的分化。

李宇嘉：今年上半年房企業績的下滑是相對于去年上半年的。但主流房企的表現亮眼，跟蹤的18個開發企業1-6月累計銷售盡管同比下降40.6%，但6月份這18家企業銷售同比只下降27.2%，環比增長62.8%，其實已經恢復到相當不錯的狀態了。

其中，高信用公司的銷售表現顯著超越市場平均水平，保利發展、華潤置地、越秀地產、濱江集團等公司都在2022年6月實現了月度銷售額的正增長。同比看，銷售降幅持續收斂。我們必須要將眼光放到重點房企，這是從局部改善到全局改善的路徑。

下半年趕超上半年，這是必然的。一方面，下半年企業運營會隨著銷售改善、收并購提速、風險處置落地而大幅好轉，企業好轉了，居民預期就會改善。另一方面，下半年同比基數降低了（去年下半年樓市開始冷卻），也會在數據上顯示為市場好轉。

黃瑜：伴隨著疫情影響的逐漸減弱，需求端政策持續發力顯效，房地產交易市場有望逐漸企穩恢復，特別是熱點一二線城市市場已現企穩恢復跡象。建議房企緊跟各地政策形勢，把握市場窗口期，及時調整營銷策略促回款；同時運用數據工具科學決策，甄別潛力區域與城市，把握結構性機會，修煉內功，提升產品力與服務力。

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封面圖片來源：攝圖網-500311372