每日經濟新聞 2022-07-15 12:43:52
◎最高法指出，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
因項目無法交付或爛尾，近期多個樓盤業主發起“強制停貸”，引起市場關注。
不過，日前一份“經最高人民法院審判委員會討論”決定的“（2019）民再245號判決書”被刷屏，讓這些爛尾樓業主看到了“曙光”。
這份最高法判決書顯示，在這起爛尾樓案件中，經歷一審判決購房者不用償還、二審改判購房者繼續償還、再到最高院改判 ，可謂一波三折。最終由最高人民法院審委會定調，認定該案中開發商違約導致購房合同解除后，購房者不承擔繼續還貸的責任。
最高法在該案的判決中指出，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
最高法判決書 來源：中國裁判文書網
判決書顯示，2015年8月12日，王忠誠與青海越州房地產開發有限公司（以下簡稱越州公司）簽訂《商品房預售合同》，以1.479億余元的價格購買越州公司開發的西寧市城東區建設南路面積3736.19平方米的商業用房，交付時間為2015年10月30日前。王忠誠首付73983124元，剩余7397萬元按揭貸款。
2015年8月14日，王忠誠等三人與建行青海分行、越州公司簽訂《借款合同》，約定：王忠誠等三人向建行青海分行借款7397萬元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；貸款年利率6.215%；擔保方式為抵押加階段性保證，抵押財產即為王忠誠所購買的這套期房。此后，王忠誠與建行青海分行分別向越州公司支付7398萬元、7397萬元。
然而，此后據王忠誠表示，因為越州公司違約，根據（2017）青民初13號民事判決及（2017）最高法民終683號民事判決，前述《商品房預售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠誠累計償還貸款本金917萬元、利息609萬元，尚欠建行青海分行貸款本金6479萬元。
建行青海分行要求王忠誠等人承擔還款責任，并將其訴至法院，要求判令王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金5854萬元以及律師費和訴訟費等。
一審法院判決駁回了建行青海分行的訴訟請求；二審改判：購房者繼續還貸。二審后，王忠誠一方提出上訴，最高法審理后認為案件涉及三個要點：
第一，關于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責任主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”
本案中，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據前述規定，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負有返還義務。
第二，關于案涉《借款合同》中相關格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”
法院認為，該條款系建行青海分行為重復使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經明確規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，根據《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。
第三，關于商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。
具體表現為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。
最高法指出，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
最高法再審改判撤銷青海高院的二審判決，維持西寧中院一審判決，駁回建行的起訴。
“這個案子網上炒的很熱，實際上案件本身沒有什么特殊性，屬于很常見的延期交房或爛尾樓導致合同目的無法實現，購房人解除購房合同后，解除按揭合同，由開發商將收取的購房貸款返還銀行的案件。本來就該那么判，司法實踐中也大多是這么判的。”
北京金訴律師事務所主任王玉臣7月14日下午接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，常規來講，購房人的首付款及利息，以及已還的銀行貸款本息等損失會通過之前的商品房買賣合同案件來解決；未還的銀行貸款由開發商來承擔，由銀行向開發商去主張。
王玉臣表示，在這個案子里，當事人的起訴策略采用的是比較保守的方案，從盡量止損的角度出發，“我們在設計類似訴訟時，會將商品房買賣合同的解除和按揭合同的解除放在同一個案子。雖然這屬于兩個法律關系，但是在司法實踐中，以及最高院的司法解釋中其實是可以特殊處理，在一個案子中解決的。”
至于后續首付款的追回，“由于購房人和開發商的《商品房預售合同》已經解除，開發商應該退還預付的購房款。但實際上，開發商沒有錢支付。”上海市光明律師事務所律師付永生7月14日接受記者微信采訪時表示，根據《破產法》的規定，購房人或者其他債權人可以申請開發商破產，法院審核后，發現開發商確實資不抵債，也沒有投資人愿意接盤，說明沒有重整的可能性，就會裁定開發商破產清算。
“破產清算，主要針對開發商剩余的資產進行處理，比如沒有售出的房產、在建的工程、沒有開發的土地，如同切蛋糕一樣分配給各方。”
不過，付永生也表示，“切蛋糕有嚴格的先后順序”。《破產法》第109條規定，員工工資、稅費和社保費用、有抵押權的債權人、工程承包人，都屬于優先權，可以先切分蛋糕。而已經解除合同的購房人、建筑材料供應商，都屬于普通債權人，要在優先債權人切掉屬于優先債權人的蛋糕后，再按金額比例分剩下的蛋糕，具體能不能分配得到利益，就完全看每個項目的具體情況。
付永生告訴記者，當債權人一直不申請開發商破產，開發商也不主動申請破產，并且房價有漸漸回暖的趨勢時，可能會有新的投資人愿意來接手這個項目。新的投資人可能采用并購的方式，承擔開發商拖欠的各種債務，對剩余未竣工的工程復工、對未開發的土地進行開發，也能獲得一定的利潤。
此外，針對近期多地樓盤項目業主發起的“停貸告知書”，付永生表示，“停貸聲明”與購房人是否實際上集體停貸是兩回事，屬于兩種不同的情形，所引發的法律后果也不完全不同。
他表示，如果購房人只是表示會停貸，在法律上屬于《民法典》第563條第1款第1項規定的“當事人一方明確表示不履行主要債務”的情形。如果銀行沒有違反監管規定，可以依據《民法典》第563條第1款第1項主張解除貸款合同，要求購房人承擔違約責任。購房人敗訴后，如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。
如果購房人不僅表示會停貸，而且實際上幾個月都沒有還貸款，則屬于《民法典》第563條第1款第2項規定的“當事人遲延履行主要債務”的情形，銀行可以催促買受人在合理期限內履行。若買受人仍然不履行，銀行可起訴解除合同，要求購房人承擔違約責任。購房人敗訴后，如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。
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封面圖片來源：攝圖網-500926637
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