每經品房 | 供銷明顯回暖，主城區再現“日光盤”！東莞哪些樓盤值得關注？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

172套房源，不到1個小時全部售罄。

本周二（7月26日），東莞誕生了今年以來首個“日光盤”——位于東莞南城街道的華潤潤府項目（備案名為華潤置地中心）。當日共有1072人參與認購登記，認購與套數比達6.2：1。該項目均價達5.1萬元/平方米，也是東莞主城區首個房價“破5”的樓盤，與深圳光明區部分樓盤價格相當。

今年上半年，東莞樓市整體表現不佳。樂有家研究中心數據顯示，上半年東莞新增一手住宅預售150萬平方米，同比大跌43%；一手住宅銷售面積126萬平方米，同比下跌53%，供銷均處于歷史低位。同時，新房住宅庫存和去化周期也創下新高，上半年一手住宅庫存面積為425萬平方米，去化周期達14.7個月。

不過值得注意的是，在“4·30”和“5·14”政策松綁的刺激下，東莞樓市明顯回暖。6月份東莞一手住宅供應面積達46.5萬平方米，銷售面積達28.29萬平方米，均創下上半年單月新高。

數據來源：樂有家研究中心

從地理區位來看，華潤潤府所在的南城片區也是東莞樓市關注度較高的區域，近幾年誕生過不少熱門項目，如萬科翡麗山、景湖春曉、萬科首鑄東江之星、東駿豪苑等，均多次登上南城片區成交量TOP10樓盤名單。

另據中指研究院數據，近年來東莞南城片區房價連創新高。2019年下半年，萬科首鑄翡翠東望首次帶領南城片區房價“破3”，達3.13萬元/平方米；2020年下半年，華潤萬象府房價“破4”，達4.11萬/平方米；今年7月，華潤潤府房價“破5”。

地處東莞新城市中心區的南城片區，目前哪些樓盤項目最受市場關注？其未來增值潛力如何？每經品房小程序通過11個維度，對該片區的部分熱門樓盤進行解析。

以南城片區的萬科首鑄翡翠東望項目為例，該項目于2019年6月開盤，地處建設路和運河東三路交界處。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為41829元/平方米。

從萬科首鑄翡翠東望項目的周邊配套情況來看，在包括人口結構、居住密度、地鐵配置、小學配置等在內的11個綜合維度指標中，除了公交配置、通勤車速和人口結構三個指標得分（分別為3.4分、4.8分和4.5分）較低外，其他指標得分均在7分以上。

具體來看，該項目在商務密度、地鐵配置和小學配置方面表現最為突出，得分分別為9.7分，8.9分和8.5分。

其中，周邊1公里有7.61萬的商務人口，屬于商務辦公密度較高的區域，高于東莞97%的住宅項目。

而從地鐵情況來看，在1公里范圍內有1個地鐵站（莞太路地鐵站），距離項目約974米，屬于地鐵出行舒適度較高的區域，地鐵配置高于東莞89%的住宅項目。

教育配套方面，項目周邊1公里有小學有3所，分別為南城星輝小學、莞城規劃小學和東坡啟迪小學，優于東莞88%的住宅項目。

經上述綜合測評，每經品房小程序顯示，未來幾年萬科首鑄翡翠東望的房價會跑贏東莞平均漲幅，高于東莞97%小區。

來源：每經品房小程序

在南城片區熱度較高的還有位于東二路與西平三路交叉口的雙御思朗廣場項目。該項目主打商住公寓、寫字樓商鋪和LOFT項目。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為24902元/平方米。

周邊配套方面，雙御思朗廣場在地鐵配置、幼兒園配置和公交配置3個維度具備領先優勢。如項目距離西平地鐵站僅615米，高于東莞市93%的小區，屬于地鐵出行舒適度較高的區域。

教育和出行配套方面，項目1公里內有9所幼兒園，其中有3所幼兒園距離在500米以內，距南城文虎幼兒園僅344米；而1公里的公交站達到了24個，且多數公交站距離距小區近500以內，高于東莞91%的住宅小區。

每經品房小程序綜合測評顯示，雙御思朗廣場未來幾年房價會跑贏東莞平均漲幅，高于東莞80%小區。

來源：每經品房小程序

位于南城區四環路的光大景湖春曉項目，同樣受到市場關注。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為40975元/平方米。

周邊配套方面，光大景湖春曉屬于公交配置、地鐵配置及教育資源等配置稍高的小區，但在商務密度、通勤車速和人口結構等方面仍有不足。

具體來看，該區域內工作人口占79%，老年人口和學生兒童的占比分別為10%和11%；1公里內商務人口為1.3萬人，高于東莞17%的住宅項目；周邊主要道路早晚高峰平均車速為19.04公里/小時，優于東莞23%的住宅小區。

值得一提的是，光大景湖春曉項目在公交配置、地鐵配置、幼兒園配置以及消費檔次維度均取得了不錯的得分，分別高達8.8分，8.3分，8.5分和7.9分。

其中，項目1公里內有24個公交站，包括景湖花園北、中信商業廣場等多個公交站均位于項目500米內；教育配套方面，1公里有兩所小學（中海未來實驗小學和聞一教育小學），優于東莞市76%的住宅項目，屬于小學舒適度較高的區域。

經上述綜合測評，每經品房小程序顯示，光大景湖春曉項目未來幾年房價漲幅將跑平經開區平均漲幅，高于區域內80%的小區。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網--502385659