每日經濟新聞 2022-08-03 20:41:38
◎廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“此次東莞政策有兩個吸引人的地方，一是明確了開發商和銀行的主體責任，二是增加了預售資金透明度?！?/p>
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
為了防止開發商挪用預售監管資金，又有城市出手了。
8月2日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步規范商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》(下稱《通知》)，對監管單位、銀行機構和房企需履行的職責做了明確說明。銀行擅自撥付或轉移商品房預售監管資金的，應負責追回；房企在拿申請預售許可證前，需按照一個預售許可證對應一個監管賬戶的原則，新設銀行賬戶；購房者可通過網上銀行轉賬等方式繳納購房款等具體要求。
《每日經濟新聞》記者注意到，自7月以來，東莞、長沙、九江、荊門等多個城市均有出臺商品房預售資金監管辦法?？傮w來看，各地優化商品房預售資金監管政策主要體現在三方面：一是將資金撥付節點與項目進度掛鉤；二是明確開發商和銀行的主體責任；三是依據企業信用評級實行差異化監管。
從東莞此次頒布的通知看，主要從監管賬戶的設立、預售資金的收存管理、預售資金的使用管理以及預售資金的監管職責四大維度提出了要求。
通知提到，為防止開發企業截留、收存購房款，對已取得商品房預售許可的項目，由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關聯預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶。
對于預售資金的使用權限及監管，通知也做了明確說明。位于監管額度內的資金，應當?？顚Ｓ茫谏唐贩宽椖客瓿煞课菟袡嗍状蔚怯浨?，商業銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。
值得一提的是，通知對銀行監管預售資金的責任也做了明確說明。如果商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經住建部門核實同意，擅自撥付或轉移監管額度內資金的，應當負責追回資金；無法追回的，應依法承擔相應賠償責任。
“東莞此次政策整體涉及維度較為全面，包括賬戶設立、流程使用、監管責任等，這也反映出當地想要監管好預售資金的決心。”8月3日下午，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，東莞政策跟全國的總基調相似，但相對來說，東莞對政策的介紹更全面細致，對今年下半年的各方業務操作及規范性做了說明，具備更強的指引性。
在嚴躍進看來，雖然今年以來出臺了一系列樓市支持政策，但在放寬的基調下，仍然在保障預售資金的規范性，本質也是預防爛尾風險。此次東莞政策也有部分較為亮眼的地方，比如需從監管資金中拿出一部分資金作為工程建設保證金，說明項目建設進程是其關注重點。
“東莞此次的政策細則，整體較為全面，值得全國其他城市借鑒和學習。”嚴躍進表示，全國的預售資金監管問題，未來的趨勢一定是趨于嚴監管，而且透明度也會越來越高，也向市場傳遞了一個信號，樓市政策可以放松，但是關于資金問題，該規范的地方還得規范，該嚴格的同樣得嚴格。
8月3日下午，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“此次東莞政策有兩個吸引人的地方，一是明確了開發商和銀行的主體責任，二是增加了預售資金透明度。”
在李宇嘉看來，過往預售監管資金被挪用，很重要的一個因素在于，開發商及銀行的主體責任沒有履行到位。而現如今東莞的操作則是明確了雙方責任，將資金提取額度和比例與項目進度進行匹配，同時明確了銀行對預售賬戶的監管責任，如果銀行擅自撥付或轉移監管額度是需要擔責的。
李宇嘉認為，監管強化不意味著趨嚴，而是回歸本來應有的監管框架?？偟闹v，該提取的，一定會提取，而不是像現在一樣，各方都保護自己的權益，導致一些款項無法提取用于工程；該預留的一定預留，不能隨便提取，更不能套取。
“東莞此次政策還提到了將監管協議書公示，以及對違規房企納入誠信管理系統等，這些政策對其他城市都具備明顯的借鑒意義。”在李宇嘉看來，對于違規挪用預售資金的違規房企，還可以通過限制在當地拿地、限制融資等懲處措施，強化對違規房企的懲處力度。
封面圖片來源：攝圖網-501142606
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