富力地產遲到4個月的2021年報：巨虧163億，近300億借款已違約，收“非標”意見

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

8月7日晚間，富力地產（02777.HK，股價1.67港元，市值62.66億港元）發布遲來4個月的2021年年度業績報告。

年報顯示，富力地產2021年度錄得凈虧損163.53億元（人民幣，下同），2020年盈利91.46億元，同比由盈轉虧；總營業額762.3億元，同比減少11.25%。

在這份年報中，富力地產還詳細披露了過去一年至今，在債券展期、融資、項目出售等方面的進展和最新情況。值得注意的是，年報提到2020年富力出售若干附屬公司的若干股權，收到一名投資者總額約39.33億元的資金，但在2021年度該名投資者退出其中部分合營企業，并要求償還之前借給富力的資金。

核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司就富力地產這份年報出具了保留意見，一是雙方針對遞延所得稅資產有所分歧，二是提請注意“與持續經營有關的重大不確定性”。

富力地產董事長李思廉在年報中表示，2021年本集團的策略是透過尋求其他資金來源迅速應對市況，接受較低的預售盈利并加速資產出售，而后者在過去12個月成效明顯。尋找其他流動資金渠道的能力對本集團繼續減低財務風險、降低債務總額及改善整體財務杠桿至關重要。

來源：富力地產2021年報

凈虧損163.53億元，繼續出售非核心資產

年報顯示，2021年富力地產合約銷售總額為1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米；總營業額跌至762億元，包括按平均售價每平方米8300元入賬建筑面積831萬平方米。

由于以價換量頻繁，毛利率和盈利能力持續下滑成為大多數房企的普遍現象，富力地產也不例外。2021年，富力地產物業發展的整體毛利率為13.9%，而2020年度則為25.2%。“減少由于對平均售價作出調整以加快銷售的步伐，后續影響了本集團的毛利率。”

“凈虧損主要歸因于房地產行業頗具挑戰的狀況，導致本集團截至2021年12月31日止年度錄得物業發展營業額減少及毛利率降低，以及本集團營運項目售價較低導致年內就存貨作出減值撥備。”富力地產由于年內就存貨作出減值撥備約129.86億元。

李思廉表示，2021年買方的購房需求仍然強勁，但經濟不確定性、就業保障、按揭風險及開發商違約等因素令消費者采取觀望態度，影響整體預售水平。“隨著預售狀況穩步回升及財務管理有序回穩，我們預計2022年下半年將更為積極，房地產行業仍將是中國增長戰略的關鍵組成部分。”

過去一年，富力地產在頻繁出售資產。黑石集團分兩次成功收購了廣州國際機場富力綜合物流園項目100%股權，兩次對價分別約為70億元、12.63億元。今年3月，富力地產還打折出售倫敦項目予遠東發展。

李思廉指出，集團仍保留大量資產價值可觀的投資物業及酒店組合，透過戰略性出售可獲得大量資金以供調動，從而減少負債及支持本集團可持續物業發展。隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預期差距縮小，本集團預期于2022年可實現更多資產出售，從而提供額外資金來源。

2021年，富力地產新增土地資本開支總額僅為30億元，較2020年減少80%。盡管新增土地的資本開支有所減少，富力集團仍有大量可供開發土地儲備總可售面積共4997萬平方米，足以應付未來數年所需。2022年，富力地產有超過200個預售項目，預期可帶來2200億元的可售資源。

來源：富力地產2021年報

近300億借款已違約，年報收“非標”意見

從2021年12月底開始，富力地產就在為一筆即將到期的美元債尋求解決方案。時至今日，富力地產仍是行業中難得在到期債務上一再獲得展期的房企。

今年7月，富力地產成功將總額49.44億美元（約合人民幣331.03億元）的所有優先票據重組為于2025、2027、2028年到期的三個系列票據，而原本這些優先票據的到期時間分別為2022、2023、2024年。

截至2021年底，富力地產的銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款（包括在預提費用及其他應付款者）合共1371.71億元，其中700億元將于未來12個月內到期償還，而其的現金總額（包括受限制現金）為211.04億元。

此外，2021年富力地產無法按預定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元，且于2021年12月31日之后，富力地產無法償還自1月起及直至本公告獲批準當日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。

“因此，若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。此外，本集團因各種原因遭多方起訴。該等情況顯示存在重大不確定性，可能對本集團持續經營能力產生重大疑慮。”

核數師在年報保留意見（非標審計意見）中也提出了這一點，并表示就該事項的意見并無修改。核數師與富力地產的分歧在遞延所得稅資產這一項。

核數師表示，富力地產2021年不同經營分部的若干附屬公司因未動用的稅項虧損及可抵扣暫時性差異而產生的遞延所得稅資產為28.87億元，而截至該日止年度，富力地產就該等未動用的稅項虧損及可抵扣暫時性差異于綜合損益表內確認遞延所得稅抵免為1.61億元。該等計入遞延所得稅資產及所得稅開支的金額分別為133.66億元及29.92億元并于綜合資產負債表及綜合損益表披露。

富力地產管理層向核數師解釋，為使用該等未動用的稅項虧損及可抵扣暫時性差異，彼等已制定若干計劃。管理層預期，集團的附屬公司于未來可產生足夠應課稅利潤以抵銷該等未動用稅項虧損及可抵扣暫時性差異。

“然而，截至核數師報告日期，管理層并無向我們提供彼等詳細的行動計劃及對成功執行該等計劃可能性的分析。因此，我們無法獲得認為必要的充分審計憑證，以28.87億元的遞延所得稅資產及計入本年度綜合損益表的相應金額1.61億元是否恰當。”

另外值得注意的是，年報中，富力地產應付一家合營企業/若干合營企業股東款項同比增長約32%。這是因為有一名投資者要退出中部分合營企業，并發出通知要求償還之前借給富力地產的資金，有約13.43億元被分類為流動負債。

富力地產在2020年度向該名投資者出售其若干附屬公司的若干股權，當年內，富力地產亦已收到來自該投資者的幾筆資金，總額為39.33億元，年利率為13%至15%。該等結余以富力地產于若干全資附屬公司及與該投資者共同控制的合營企業的股份、一個物業開發項目中收取經濟利益的權利作抵押及公司提供擔保。于結余總額中，約13.43億元按到期日分類為非流動負債。

不過，富力地產并未在年報中披露這名投資者的具體信息。

“這是一個困難的2021年，但我們仍保持樂觀及致力于克服挑戰并回歸穩定。”李思廉最后在主席致辭中如是表示。

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封面圖片來源：攝圖網-500531153