兩只REITs完成定價 預期年化收益率約4%

每經記者 任飛    每經編輯 肖芮冬    

8月8日，滬深交易所發布公告，分別就中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT的詢價、定價情況進行公布。

截至8月5日下午3時，中金廈門安居REIT共收到69家網下投資者管理的220個配售對象詢價報價信息，報價區間為2.485元/份~2.695元/份，最終確定發售價格為2.600元/份；紅土深圳安居REIT共收到83家網下投資者管理的252個配售對象詢價報價信息，報價區間為2.340元/份~2.610元/份，最終確定發售價格為2.484元/份。

兩只REITs募資偏少

今年下半年以來，保障房租賃REITs密集上報，不過從陸續披露的詢價定價結果來看，相關REITs預計募集金額較其他底層資產REITs偏低。

從8月8日公布詢價、定價情況的兩只保障房租賃REITs結果來看，截至8月5日下午3時，中金廈門安居REIT共收到69家網下投資者管理的220個配售對象詢報價信息，報價區間為2.485元/份~2.695元/份，最終確定發售價格為2.600元/份；紅土深圳安居REIT共收到83家網下投資者管理的252個配售對象詢價報價信息，報價區間為2.340元/份~2.610元/份，最終確定發售價格為2.484元/份。

根據兩只REITs募集總份額均為5億份計算，若發售成功的話，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT的募資規?；驅⒎謩e錄得13億元、12.42億元。從歷次公募REITs上報詢定價結果及募資規模來看，兩只REITs的募資規模偏低。

Wind統計顯示，在已上市REITs中，首發上市定價結合募集份額測算下，募集規模為13.38億~94億元，首鋼生物、華安張江兩只REITs在13億~15億元區間。此外，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT的公眾初始發售份額分別為5629.5萬份、6000萬份，均占扣除戰略配售初始發售份額數量發售份額的30%。

而據《每日經濟新聞》記者觀察，兩只REITs擬定的向公眾投資者認購提供授權的機構有所差異——體現在機構類型方面，紅土深圳安居REIT場內、場外認購多以傳統券商渠道為主；中金廈門安居REIT則在場外認購渠道中多見互聯網第三方基金銷售機構。

公募REITs表現分化

待定價詳情披露后，業界亦在關注公募REITs的投資價值及其預期收益率。從當前兩只REITs披露的價格來看，2022年預期年化收益率在4%左右。

以中金廈門安居REIT為例，根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，該基金在2022年預測現金流分派率為4.04%（年化），2023年預測現金流分派率為4.05%。

另據天職國際會計師事務所(特殊普通合伙)審核的可供分配金額測算報告，紅土深圳安居REIT在2022年7月1日至12月31日以及2023年預計可供分配金額的數據分別是2453.30萬元、4918.35萬元。據此測算，該基金2022年的預期年化收益率為3.95%，2023年的預期年化收益率為3.96%。

從預期年化收益率來看，尚在此前公募REITs平均水平左右。不過得益于公募REITs權益+分紅性質使然，封閉期內投資人收益來源亦與場內價格漲跌有關。僅從過去的二季度來看，公募REITs市場表現相對分化。

據中泰證券統計，相對上證指數來說，二季度部分公募REITs表現仍較為優異，但分化也較為明顯，產業園區和倉儲物流板塊相對表現較好。其中，華安張江光大園REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT相對于上證指數的漲幅較高，分別達9.56%、8.01%和7.30%。高速公路板塊整體表現則不如上證指數。生態環保板塊分化明顯，中航首鋼生物質REIT相對于上證指數的漲幅為2.22%，而富國首創水務REIT的漲幅為-18.57%。