每經熱評｜房地產紓困基金很好 但要用在刀刃上

每經評論員 王佳飛

8月初，鄭州設立了房地產紓困基金，規模暫定100億元。近期也有市場消息說，一個千億級別的房地產紓困基金正在醞釀?？梢哉f，用紓困基金的方式解決近期問題已經成為了一種思路。

鄭州地產紓困基金的推進速度很快。就在8月5日，該基金已經和建業集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作，建業地產表示：“后期擬通過建設和運營，在北龍湖金融島片區打造高端金融產業集聚區”。

爛尾樓的形成原因較為多樣，有的是資金被開發商挪用，有的是項目存在違規，也有的與建設方存在爭議，所以盤活爛尾樓也將是一個復雜的過程，各方都有自己的小算盤。

此前，收并購是爛尾樓的主要解決方式之一，但是眾所周知，收購人容易坐地砍價，賣出人認為只要再撐一撐就好，雙方總有一方覺得自己在吃虧，所以很容易談不攏。有資方就吐槽過：“那些出險房企不愿意折價賣項目，寧愿選擇躺平，所以我們也沒有收購到幾個項目。”

但地產紓困基金的操作就不一樣了。根據運作方案，該基金是“政府引導、多層級參與，市場化運作”，社會資本將包含但不限于央企、省級國企、施工企業、資產管理公司、金融機構等各方，也會以項目凈資產為基礎確定盤活方式及價格，原開發商的利益也將得到保護。

但基金自然是逐利的。根據操作方案要求，單個項目的房地產紓困基金方案應包括且不限于“擬盤活項目情況、項目未來收益測算、盤活方式、盤活資金用途以及基金組織形式、規模及期限、股權比例、各出資人出具的出資意向函、基金管理人、基金決策機制、基金管理費（如有）、基金退出方式等基金基本要素”。

可以看到，單個項目紓困基金在設立之初便考慮到了未來收益、基金收益及退出等問題，資金注入后，大家能賺錢了，問題樓盤也能順利交付，皆大歡喜。

其中有一個問題需要注意。正因為基金的逐利性，市場化操作必然將使得房地產紓困基金更樂意選擇容易盤活、容易獲得收益的項目，而不是矛盾更加尖銳、交房難度更大的項目。

以建業集團宣布的首個合作項目為例，紓困對象是北龍湖金融島寫字樓項目，可以看出，鄭州房地產紓困基金不僅適用于住宅，也適用于寫字樓。但可以推測的是，寫字樓項目的債權人較少，債權相對清晰，相對住宅項目的操作會簡單一些，也容易盈利。而住宅項目債權人多，解困的難度就大得多。

然而，當下最為迫切需要解決的，恰恰應該是瀕于爛尾的商品住宅。最該解困的正是那些掏空“六個錢包”的剛需客、等待新房的租客、資產縮水但不得不繼續還貸的打工人，而不是風險承受能力更高的寫字樓的投資人。

最后，需要說的是，房地產紓困基金的“錢”需要監管到位，要避免出現“二度受傷”。

我國其實有著嚴格的房地產預售資金監管制度，但很多房地產企業就是能從監管之下閃轉騰挪，不久前鄭州某銀行和相關部門“互懟”，彼項目監管資金到底是怎么沒的至今也沒有說法。

很多房企都在說企業缺乏流動性，如今終于把錢盼來了，還是需要按照規矩花，花在刀刃上，切實解決爛尾樓問題，恢復市場信心。

畢竟，預期和信心是解決問題的關鍵。

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