房產?半年報解讀 | 上半年業績7年來首降，深耕河南的中原建業如何實現業務突破？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

代建行業因其輕資產、高盈利、抗周期等優勢，正成為房企布局的重要賽道。截至2021年底，進入代建賽道的房企共有36家，預計2030年商業代建銷售額將接近5萬億元。不過從上半年業績來看，主要代建企業出現下滑態勢。

8月31日，中原建業（HK09982，股價0.77港元，25.33億港元）發布2022年度中期業績報告顯示，上半年實現收入3.78億元，同比下滑40.4%；凈利潤為2.04億元，同比下滑43.6%。這也是建業集團涉足代建業務7年來首次出現業績回調。

9月5日下午，《每日經濟新聞》記者通過電話從中原建業相關負責人處了解到，“下半年中原建業將加大在政府代建領域的布局，將爭取更加平衡的業務結構。而包括舊城改造、城投合作等方式，是下半年發展政府代建的重要方向。比如今年在河南洛陽，已與三門峽及洛陽下屬縣區多家城投公司深度溝通，并與兩家達成了戰略合作。”

營收凈利雙降，利潤率保持高水平

從上半年業績情況來看，中原建業的營收、凈利以及新增代建項目規模，與去年同期相比均出現了顯著下滑。

半年報數據顯示，中原建業上半年實現營收3.78億元，同比下滑40.4%；凈利潤2.04億元，同比下滑43.6%；上半年新增9個代建項目，同比減少82.7%；新增合約面積111.7萬平方米，同比下滑80.5%。

整體業務運營方面，截至6月30日，中原建業在管項目266個，在管面積3141萬平方米，其中有241個項目位于河南省內，占比為90.6%。

《每日經濟新聞》記者查閱過往財報發現，2019~2022年，中原建業上半年的營收情況分別為4.12億元、4.81億元、6.35億元和3.78億元；凈利潤分別為2.56億元、3.02億元、3.62億元和2.04億元。

雖然今年上半年中原建業的業績顯著下滑，但其整體凈利潤率達54%，遠高于代建行業領頭企業綠城管理29%的凈利率。

中原建業與綠城管理部分財務數據對比 單位：億元 每經記者制圖

中原建業之所以能保持高利潤率，一方面在于其核心業務為商業代建，而商業代建的利潤率通常會比政府代建更高。此外，在模式上中原建業派駐項目公司人員的開支通常由項目擁有人直接支付，減少了運營開支。而綠城管理代建業務分為自行運營以及合作兩類，利潤一定程度被稀釋。

中原建業高管此前在接受《每日經濟新聞》記者專訪時也曾解釋過中原建業高利潤率的原因，“中原建業的代建項目更多以向委派公司收取服務費為主，但項目具體開支，比如設計人員、財務人員等開支是不算在內的，這部分開支不由中原建業承擔。而綠城管理的一些代建項目，實際上是占一部分股份的，在計算純收入時得去掉各種與項目相關的人力成本和項目開支。”

上半年，在中原建業的成本結構中，主要包括人員成本和其他經營開支兩大類型。其中占比較大的成本類型為人力成本和服務成本。報告期內，中原建業的人力成本為6950萬，其他經營開支為3250萬。

下半年，將擴大省外業務規模

對于下半年，中原建業在中報中預測，隨著經濟的復蘇和各項房地產利好政策的效果顯現，相信政策端將保持向好，消費端將持續回暖。

“中原建業將不斷提升核心競爭力，進一步擴大省外業務規模，提高在全國代建市場的占有率，同時將加強對商業模式的研究，加大政府代建、資本代建、問題項目紓困等業務的落地，促進業務多元化發展。”

據記者了解，上半年中原建業已和三門峽等12家公司簽訂了戰略合作協議，覆蓋河南省10個城市，同時和8家國企達成戰略合作意向，已成功落地一個管理咨詢項目。

來源：中原建業半年報

中原建業的業務有兩個較為顯著的特征：一是深耕河南，二是業務以商業代建為主。

半年報數據顯示，期內中原建業在管項目為266個，在管項目建筑面積為3141萬平方米，其中位于河南省內的項目為241個，建筑面積為2876萬平方米；省外項目25個，總建筑面積為265萬平方米。截至2021年末，其河南省內的項目貢獻營收占總營收的比重為96.6%。

在半年報中，中原建業并未提及商業代建、政府代建、資本代建、其他服務等各代建服務收入所占的比重。但《每日經濟新聞》記者查詢此前的年報發現，中原建業的收入基本上都來自代建服務，大部分代建項目為住宅項目，有少量城市綜合體、購物中心及辦公大樓等商業物業項目。

從盈利模式來看，中原建業主要通過與項目擁有人訂立代建協議，提供代建服務并允許項目擁有人使用“建業”品牌銷售，從而收取基礎管理服務費與溢價管理服務費。而包括設計、駐項目的運營開支等，并不由中原建業承擔。

截至報告期末，中原建業資產總額27.24億元，負債總額4.68億元，資產負債率為17.17%，貨幣資金余額為20.45億元。

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封面圖片來源：攝圖網-500566130