中國銀河給予房地產開發推薦評級：政策組合拳釋放積極信號，多方面提振市場需求

每經AI快訊，中國銀河10月09日發布研報稱：給予房地產開發推薦（維持）評級。

事件：（1）9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。對于符合條件的城市，在2022年底前可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。（2）9月30日，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。（3）9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

房貸利率政策力度強于以往，“因城施策”范圍內的統一調整效果將更顯著：雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間限制和范圍限制，但政策力度是強于以往的，對行業具有重大意義。70大中城市中，符合6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的共有23個城市，而70大中城市之外的三四線城市符合條件的城市數量更多，雖然本次下調房貸利率是“因城施策”層面的政策，但由于是央行授權的大范圍統一調整，惠及的城市范圍更廣，較于之前城市各自調整政策的行為，對市場的提振效果將更為明顯。根據貝殼研究院數據，2022年9月全國首套房平均房貸利率為4.15%，全國二套房貸平均利率為4.91%，本次首套房貸利率下調將打開部分城市的利率空間，降低剛需居民的購房成本。

退個稅政策將提升二手房交易熱度，行業進入信貸寬松周期：二手房個人所得稅通常按成交價的1%-2%或差額的20%來計算，本次退二手房交易個稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場交易熱度。個人住房公積金貸款利率迎來了2015年以來的首次下調，并已經處于歷史最低水平（5年期以上3.1%），疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了地產信貸的寬松周期。在信貸政策組合拳下，居民購房成本進一步下降，購房需求將逐步得到釋放。四季度或是支持行業企穩的政策窗口期，目前無論是金融機構還是購房者對國企和民企態度差別依舊存在，在市場改善初期強信用的央國企和少數民企將率先受益。

政策寬松疊加低基數，四季度銷售預計走上弱復蘇道路：根據我們對地產周期的分析，當房貸利率發生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的時間?？紤]到：房貸利率打開下降空間；3-9月政策寬松且預計四季度政策力度加大；“保教樓”有序進行并進入實質性執行階段，市場信心逐步恢復，四季度銷售將走上弱復蘇的道路，疊加去年的低基數，四季度銷售同比降幅將穩步收窄。

投資建議：相較于前期“因城施策”層面自下而上的分散支持，930自上而下的政策組合拳具有更強的信號作用和更明顯的刺激效果，我們認為針對利率政策的一系列調整開啟了行業信貸寬松周期，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業的主要問題都在逐步進行解決和修正，我們認為接下來行業將走上弱復蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關注強信用房企：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244），建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期、融資環境收緊等風險。

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(記者 蔡鼎)

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